파주 호텔 법원경매 30억 유찰 — 우리가 보는 낙찰가는 얼마인가?

피카소호텔 전경 · 출처: 법원 공개 사진(2026년 9월 수집), 앞 편과 같은 사진

10월 27일 무슨 일이 있었나?

세 번째 기일 30.3억(49%)에서도 응찰이 없었습니다. 법원은 네 번째 기일을 12월 1일 21.2억(34%)으로 잡았습니다.

기일 네 단과 두 기준 — 이 건물 매출로 그은 2% 기준, 큰 숙박 낙찰 최저가율 중앙값.

왜 또 안 됐나?

확인된 것은 명세서의 셋입니다. 땅 6,769㎡의 2/8 지분을 사며 공유관계를 승계하고(우선매수권은 없음), 건물은 위반건축물로 등재돼 있는데 감정에 반영되지 않았으며, 건물 전체를 점유한 임차인이 있습니다. 10월 27일까지 명세서를 바꾸는 문건은 없었습니다. 셋이 이유라는 건 추정입니다.

위치 — 헤이리·통일동산 숙박촌 · 출처: 법원 감정평가서 위치도(앞 편)

우리가 보는 낙찰가는 얼마인가, 왜 그런가?

키우다랩이 보는 낙찰가는 12월 1일 기일 22~23억입니다. 근거는 두 선입니다. 첫째 선은 실제로 팔린 값입니다. 감정 30억 넘는 숙박 낙찰 129건 중 최저가율이 적힌 58건의 «낙찰된 기일의 최저가율» 중앙이 34% — 12월 1일 최저가율 34.3%와 같은 값입니다. 그 58건 중 36건(62%)은 49% 계단을 지나친 뒤에 팔렸습니다. 49%에서 응찰이 없는 일은 드물지 않습니다.

감정 30억 넘는 숙박 낙찰의 낙찰 기일 최저가율 구간.

둘째 기준은 이 건물 매출입니다. 10월 21일 예약앱 1박 판매가(목 5만·토 6만)로 42실을 판매율 65%를 가정해 돌리면, «한 달 매출이 산 값의 2%는 되어야 한다»는 저희 기준의 매입가는 21.6억 — 21.2억과 거의 같습니다. 옆 동 브라운도트 단가를 받으면 29.1억까지 올라갑니다. 토요일에 옆 두 동이 차던 곳이라 단가는 운영에 달렸습니다.

이제 어떻게 되나?

12월 1일 21.2억에 응찰이 있으면 12월 8일 매각결정, 없으면 고양지원 저감 관례대로라면 다섯 번째 기일은 24%대입니다. 들어갈지는 앞 편과 같은 셋을 보고 정합니다 — 공유자 쪽 측량·분할 합의, 위반건축물 시정 비용, 임차인 명도. 셋을 셈에 넣은 값이 21.2억 아래면 12월 1일에는 응찰하지 않는 편이 맞습니다.

땅 지분 — 같은 필지 네 동 · 출처: 법원 감정평가서 지적개황도(앞 편)

그래서 얼마에 낙찰될까?

이 물건 요점정리(회원 화면) · 앞 편(10월 22일) · 첫 편(8월 18일) · 같은 골목 듀오텔(7월 31일) · 숙박 경·공매 목록