헤이리 호텔촌 한 동이 통째로 나왔습니다 —
그런데 땅은 «지분»입니다

① 어떤 자리인가 — 모텔촌이 아니라 «호텔 단지»입니다

헤이리 예술마을 초입, 한 필지 위에 비슷한 규모의 호텔 네 동이 나란히 선 단지입니다. 저희 원장 기준 각 동은 연면적 약 2,200~2,300㎡ · 객실 35~42실이고, 네 동 모두 야놀자에서 영업 중입니다 — 평점 9.4~9.8에 리뷰가 수백~수천 개씩 쌓여 있습니다 — 옆 동들 이야기입니다. 경매 대상인 피카소 동의 리스팅은 사정이 다릅니다(아래). 브랜드 체인 간판을 단 동도 있습니다.

이번에 경매로 나온 건 그중 1동 «피카소» 전체 + 단지 토지의 지분입니다(성동로 34 — 경매 목록 주소 그대로 야놀자에 등재돼 있습니다). 건물 면적 2,298㎡ = 동 연면적 2,206㎡ + 제시외 관리소·기계실·저수조 86㎡. 그리고 이 집은 서류 속 물건이 아니라 지금도 판매 중인 집입니다 — 이 글을 준비한 8월 17일 기준 야놀자에 리스팅이 살아 있고 객실이 «예약 마감»으로 떠 있었습니다.

왜 이게 중요하냐면, 취하·변경 복기에서 본 대로 경매 서류만 보면 이런 물건이 «망한 모텔»로 읽히기 쉽습니다. 실제로는 손님이 들고 있는 단지의 가동 중인 한 동이 채권 문제로 나온 겁니다. 물건의 값은 건물 상태가 아니라 서류의 구조에서 갈립니다.

그런데 리스팅을 자세히 보면 이상한 게 하나 있습니다. 20년 넘은 영업장인데 후기가 13개뿐이고, 첫 후기가 2024년 12월입니다 — 이 경매의 접수일(2024-12-19)과 같은 달입니다. 같은 주소의 다른 리스팅(단지 통합 계정)에는 후기가 2,800개 넘게 쌓여 있는 걸 보면, 피카소 동만 그 무렵 별도 리스팅으로 새로 열린 것입니다. 리스팅이 새로 열리는 건 대개 운영 주체가 바뀌었을 때입니다.

이 시점이 왜 중요하냐면 — 뒤에서 볼 배당표에 배당받지 못하는 임차인 보증금 5,000만 원이 있기 때문입니다. 경매 접수 무렵 운영이 바뀐 정황과 겹쳐 읽으면, 낙찰자가 가장 먼저 확인할 것은 감정가가 아니라 그 임차인이 언제 전입했고 대항력이 있는가입니다. 단정은 하지 않습니다 — 매각물건명세서와 현황조사서가 답할 문제입니다.

② 물건비고 여섯 줄 — 이 경매의 전부가 여기 있습니다

셋째 줄이 이 물건의 심장입니다. 구분소유적 공유란 등기부상으로는 «몇 분의 몇» 지분인데, 실제로는 공유자들끼리 «이 구역은 1동 것, 저 구역은 2동 것»으로 자리를 나눠 쓰는 관계입니다. 한 필지에 호텔 네 동이 선 단지가 정확히 이 방식입니다. 법원이 신청 채권자에게 위치확인동의서를 받아 «이 지분은 이 자리»라고 감정까지 맞춰놨습니다.

그래서 넷째 줄이 따라옵니다. 일반 지분 경매라면 다른 공유자가 공유자 우선매수권으로 낙찰가에 가로챌 수 있는데, 구분소유적 공유는 판례상 그게 안 됩니다 — 서로 남의 자리를 넘볼 권리가 애초에 없기 때문입니다. 낙찰자는 우선매수 걱정 없이 사되, 그 «자리 질서»를 그대로 승계합니다. 옆 동들과 통로·주차장·관리를 계속 나눠 쓰는 조건까지 함께 사는 겁니다.

③ «지분이라 안 팔린다»는 말 — 저희 데이터는 다르게 말합니다

지난달 같은 골목 복기에서 저희 낙찰 원장 731건으로 «지분매각이라 기피되나»를 돌려봤습니다. 지분매각 43건의 낙찰가율 중앙값 46.2% vs 아닌 물건 50.4% — 차이 -4.1%p, p값 0.315로 통계적으로 구분되지 않았습니다. «지분 = 반값» 같은 통념은 데이터에 없습니다.

다만 이 통계는 단변량이고, 구분소유적 공유만 따로 뗀 표본은 더 작아 확인하지 못했습니다. 저희가 말할 수 있는 건 «지분이라는 이유만으로 겁먹을 근거는 없다»까지입니다. 값을 깎는 건 지분 자체가 아니라, 그 지분에 붙은 불확실성 — 이 물건에서는 여섯째 줄, 위반건축물입니다.

④ 진짜 복병 — 감정에 안 들어간 위반건축물

공고 여섯째 줄은 짧지만 무겁습니다. «일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 이를 고려하지 않고 감정평가되었음.» 감정 61.85억은 위반이 없는 셈 치고 매긴 값이라는 뜻입니다.

위반건축물은 낙찰받는다고 지워지지 않습니다. 이행강제금은 시정될 때까지 반복 부과되고, 소유자가 바뀌면 새 소유자에게 부과됩니다. 무엇이 얼마나 위반인지(무단 증축인지, 용도 위반인지)는 건축물대장 위반 내역과 현장으로 확인해야 하고, 시정 비용과 «시정하면 영업 면적이 줄어드는가»까지 계산에 넣어야 합니다.

그리고 이행강제금보다 무서운 게 있습니다 — 돈이 안 나옵니다. 금융권은 위반건축물 담보를 보수적으로 봅니다. 보증기관(HUG·HF)은 위반건축물에 보증서를 발급하지 않고, 경매 실무 상담에서도 위반건축물의 경락잔금대출은 «불가능할 수 있으니 입찰 전에 은행에 사전 확인하라»가 표준 답변입니다. 61.85억짜리 물건을 잔금 기한(대금지급기한) 안에 현금에 가깝게 치를 수 있는가 — 이 물건의 응찰자 풀을 좁히는 건 감정가가 아니라 이 질문입니다. 잔금을 못 치르면 보증금 6.19억이 몰수됩니다.

입찰가에서 감정가보다 먼저 깎여야 할 항목은 이겁니다. 대출 없이 사야 하는 물건의 값은, 대출 끼고 사는 물건의 값과 다른 자로 재야 합니다. 그래서 이 물건의 실전 수순은 하나로 정리됩니다 — 입찰 전에 은행과 협의부터. 위반 내역을 들고 가서 «이 상태로 경락잔금이 나오는가, 나온다면 얼마까지인가»를 서면에 가깝게 받아두고, 그 답이 입찰가의 출발점입니다. 낙찰받고 알아보는 순서면 보증금 6.19억으로 수업료를 낼 수 있습니다.

⑤ 같은 골목의 데자뷰 — 다만 체급이 다릅니다

같은 골목, 같은 매각 구조의 직전 사례가 5회 유찰 끝에 취하로 끝났습니다. 당시 저희는 통념 가설 7개를 전부 기각하고도 이유를 확정하지 못했는데, 이후 채권 은행에 유선으로 확인해 답을 얻었습니다 — 채무자가 이자를 갚아 경매를 멈춘 것이었습니다. 값이 감정가의 24%까지 내려가자, 팔리기 전에 채무자 쪽이 돈을 구해온 겁니다.

이게 이번 물건에 주는 교훈은 분명합니다. 깊은 유찰 구간은 입찰자의 기회이기 전에 채무자의 마지노선입니다 — 반값 아래로 꺾이기 전에 채무자든 채권자든 누군가 움직이고, 그래서 그 구간에선 매각보다 취하·변경이 많아집니다(저희 원장: 유찰 3회 구간 매각 10 vs 멈춤 19). 기다리는 전략은 물건이 사라질 위험과 맞바꾸는 것이라는 독법이 이 골목에서 실제로 증명됐습니다.

⑥ 채권 구조 — 신건가면 전원이 돈을 받습니다

경매를 건 건 청구 4.2억의 저축은행이지만 판의 무게중심은 49.68억 선순위 은행입니다. 신건가에 팔리면 등기 채권자 전원이 회수하는 구조라, 채권자 쪽엔 값을 지킬 유인이 강합니다 — 유찰이 깊어져 은행 회수가 깎이기 시작하면, 지난달 복기에서 본 «채권자가 브레이크를 밟는 구간»이 이 물건에도 옵니다. 중복사건에 유동화회사가 이미 들어와 있는 것도 같은 신호입니다.

임차인 한 명의 보증금 5,000만 원은 신건가에서도 배당이 없습니다. 대항력 여부에 따라 낙찰자 인수가 될 수 있는 유일한 항목이니, 매각물건명세서에서 전입·확정일자부터 확인해야 합니다.

⑦ 이 법원의 최근 1년 — 평균은 «4.4회 유찰»입니다

신건 100%에 사는 사람은 드뭅니다. 이 법원 숙박 물건의 평균 착지가 감정가의 44%라는 건, 이 물건도 회차를 거듭할 가능성이 높다는 뜻입니다. 다만 저희 낙찰 원장에서 감정 30억 이상 대형은 오히려 낙찰가율이 높았고(55.4% vs 47.8%), 이 물건은 영업 중인 단지의 한 동이라 평균보다 위에서 설 근거도 있습니다.

⑧ 사장님용 — 이 물건 검토 순서

첫째, 위반건축물 내역부터 — 건축물대장 위반 내역·이행강제금 부과 이력을 떼고, 그걸 들고 입찰 전에 은행과 경락잔금 협의를 마치십시오. 대출이 얼마나 나오는지가 이 물건의 진짜 예산이고, 감정가는 그다음입니다. 둘째, 구분소유적 공유는 «어디까지가 내 자리인지» 서면으로 — 위치확인동의서·감정평가서의 위치 도면이 낙찰 후 분쟁을 막는 문서입니다. 셋째, 영업 중인 단지의 한 동이라는 점을 값으로 계산하십시오 — 인수 즉시 매출이 도는 자리와 폐업 건물의 리모델링은 다른 사업입니다. 넷째, 신건에 응찰이 없었다면 다음 회차(저감 30%, 43.3억)부터가 실전입니다 — 다만 깊어질수록 취하 확률도 같이 올라간다는 걸 지난달 그 골목이 보여줬습니다.