온비드 공매 부평 27실, 12억 예정가만 보고 바로 운영할 모텔로 사도 될까?

12억원에 입찰하는 날이 정해져 있나요?

11월19일 회차의 예정 최저가가 12억원입니다. 11월3일 첫 회차는 20억원에서 시작합니다. 온비드에는 같은 공고의 입찰 일정이 차례로 올라와 있습니다. 마지막 숫자만 떼어 지금 살 수 있는 가격으로 읽으면 안 됩니다.

자료: 온비드 10월22일 공고 상세. 완료된 유찰을 세는 표가 아니라 같은 공고에 잡힌 여섯 회차의 일정입니다.

부평 어디에 있는 어떤 건물인가요?

부평동 341-19, 도로명으로는 경원대로1367번길 9입니다. 수도권 전철과 인천 도시철도가 만나는 부평역 인근입니다. 감정평가서는 일반숙박시설로, 현황 상호는 탑스테이 프리미엄원룸텔로 기재했습니다. 매각 대상은 토지와 건물입니다.

이 물건 요점정리 보기 — 부평 숙박시설 공매

위치: 온비드 공개 감정평가서 29쪽. 본건 표시와 부평역을 함께 보세요. 역까지의 실제 보행 시간은 별도 확인이 필요합니다.

객실을 곧바로 내 매출로 계산해도 되나요?

그렇게 계산하기에는 중요한 조건이 있습니다. 공고는 임대차 동의서가 발급됐고, 임차인이 동의된 기간 동안 부동산을 사용하고 수익할 권리가 있다고 적었습니다. 그 기간의 끝은 2030년10월19일입니다.

우리 숙박업 사업자들이 직접 운영하려고 산다면, 열쇠를 언제 받고 어떤 상태로 운영을 시작할 수 있는지가 먼저입니다. 객실 매출을 예상해 매입가를 정하기 전에, 기존 임차관계와 필요한 협의부터 확인해야 합니다. 낙찰과 동시에 객실을 비워 인도받는다고 전제할 수는 없습니다.

자료: 온비드 최신 물건 상세·감정평가서. 객실 일부는 폐문 상태여서 감평의 실 수가 현장 전수 확인을 뜻하지는 않습니다.

감정가보다 낮으니 그만큼 싼 건 아닐까요?

감정금액은 약28억3천만원입니다. 다만 감정가와 예정 최저가의 차이가 그대로 매수인의 이익이 되지는 않습니다. 감정 당시의 건물 평가와 매수인이 인수할 계약조건, 실제 지출할 금액은 구분해야 합니다.

직접 운영할 수 있는 빈 건물이라면 공사비와 영업 개시 시점을 계산합니다. 임차관계가 있는 건물이라면 확인할 것은 계약 내용과 실제 임대수입, 보증금 정산과 비용 부담입니다. 같은 건물이어도 무엇을 인수하는지에 따라 살 수 있는 가격이 달라집니다.

사진: 대일감정원·온비드 공개 감정평가서 35쪽. 감정 당시 외관으로 현재 영업상태를 확정하는 사진은 아닙니다.

매수인이 따로 부담할 것은 무엇인가요?

최신 물건 상세는 전입세대·임차인·거주자의 명도책임을 매수자에게 둡니다. 부평구 압류등기의 말소, 제시외 건물 정리와 현황 멸실된 주택의 공부 정리도 매수자 책임으로 적었습니다. 싸 보이는 가격 옆에 이 조건들을 함께 놓고 봐야 합니다.

건물분 부가가치세도 낙찰대금과 별도입니다. 그렇다고 모든 부담을 임의의 금액으로 더할 수는 없습니다. 실제 정리 방법과 견적이 있어야 총투입액이 나옵니다. 이 글에서는 확인하지 못한 비용을 채워 넣어 수익률을 만들지 않았습니다.

임차인이 있으면 검토할 가치가 없을까요?

직접 운영 목적과 임대투자 목적은 다릅니다. 임차관계가 있다는 이유만으로 물건을 버릴 필요는 없습니다. 다만 공고의 장기 사용·수익 조건을 받아들인 상태에서도 매입 목적이 성립하는지 따져야 합니다. 객실을 직접 운영해서 벌 돈과 건물에서 받을 임대료를 같은 칸에 적지 않는 것이 출발점입니다.

입찰 전에 무엇부터 요청하면 좋을까요?

임대차 동의서와 계약서, 실제 임대료 수금 내역, 보증금과 정산 조건을 먼저 확인하세요. 직접 운영을 원한다면 기존 임차관계를 어떻게 정리하거나 유지할지, 인도 가능 시점과 비용은 무엇인지 문서로 확인해야 합니다. 매도인이 제시한 공고 원문과 답변을 함께 대조할 일입니다.

그래서 들어갈 값은 얼마인가요?

키우다랩 의견은 계약조건 확인 전에는 가격 상한을 정하지 않는 것입니다. 12억원은 낙찰 예상가가 아니라 예정 최저가입니다. 확인된 운영실적이나 현행 임대수입이 없는 상태에서 그 숫자를 예상 낙찰가로 바꾸면, 싼 가격을 소개하는 대신 근거 없는 확신을 주게 됩니다.