종로2가 육의전빌딩 신탁공매 최저 247억까지, 호스텔 용도변경 판정은 초록 — 조건 셋

본건 육의전빌딩 전경 — 종로3가역 서측, 탑골공원 동쪽 모서리의 지하 3층·지상 9층 건물. 1층 간판의 상호는 다른 사업자라 적지 않습니다 · 출처: 온비드 물건 공개 첨부 사진(2026년 10월 12일 수집)

① 무엇을 사는 것인가 — 공개 화면·공고문·감정서 글자

물건 — 온비드 신탁재산(기타일반재산) 공매 물건관리번호 2026-0800-046591 · 공고 902965(2026-08-31 재공고, 물건번호 1(육의전빌딩)·2(종로3가 119 외 3필지)·3(종로2가 39) 개별매각) · 집행기관 케이비부동산신탁주식회사 · 매각 · 전자입찰·일반경쟁·최고가방식·총액
이 물건의 상태(공개 화면) — 「입찰진행중」 · 10회차 2026-10-12 00:00~2026-10-12 23:59 · 개찰 2026-10-13 09:00 · 유찰 9회 · 최저 325.8억 — 10월 12일 16:41 확인
토지 — 종로2가 40·43·43-1·44·44-4 + 낙원동 200-1·200-4·200-5·200-6·200-9·200-10·201 = 12필지 일단지 대 689.3㎡ · 돈의동 84-2 주차장 203.3㎡ (합 892.6㎡) · 전부 일반상업지역
건물(감정서·대장) — 육의전빌딩 — 연면적 4,820.17㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층/지상9층 · 사용승인 2010.06.15(2011-04-22 증축(9층 203.07㎡→262.51㎡, 증축분 구분 없이 일괄평가)) · 주용도는 건축물대장이 「제2종근린생활시설(기타용도 교육연구시설)」, 감정서·온비드가 「교육연구시설(제1,2종 근린생활시설)」로 적음 · 건폐율 59.79% · 용적률 509.58% · 높이 28.55m · 승강기 있음
층별 면적 — 지하3층 296.95㎡ / 지하2층 505.33㎡ / 지하1층 505.33㎡ / 1층 406.30㎡ / 2~8층(각) 406.25㎡ / 9층 262.51㎡ — 지하3층 기계실·전기실, 지하1~2층·지상1~9층 근린생활시설 등으로 이용 중(감정서 건물 요항표)
감정 배분(물건 1) — 토지 12필지 696.19억(㎡당 10,100만원) + 주차장 49.81억(㎡당 2,450만원) = 토지 746.00억 · 건물 54.08억(1~9층 ㎡당 119만원, 잔가 35/50) · 합계 800.09억 = 1회차 공매예정가 800.1억
토지가 비중 — 93.2% — 온비드 화면의 「감정평가금액 746.00억」은 토지값만이다(건물 54.08억은 1회차 공매예정가에만 들어 있다)
회차 사다리 — 1회차 09/14 마감 800.1억(100%) 유찰 → 2회차 09/16 마감 724.1억(90%) 유찰 → 3회차 09/18 마감 655.3억(82%) 유찰 → 4회차 09/21 마감 593.0억(74%) 유찰 → 5회차 09/23 마감 536.7억(67%) 유찰 → 6회차 09/28 마감 485.7억(61%) 유찰 → 7회차 09/30 마감 439.6억(55%) 유찰 → 8회차 10/02 마감 397.8억(50%) 유찰 → 9회차 10/07 마감 360.0억(45%) 유찰 → 10회차 10/12 마감 325.8억(41%) 10월 12일 자정 마감 — 결과는 이 글에 없음 → 11회차 10/14 마감 294.8억(37%) 공고 일정 → 12회차 10/16 마감 266.8억(33%) 공고 일정 → 13회차 10/19 마감 247.0억(31%) 공고 일정
용도지역·규제(감정서 토지 요항표) — 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(종로2·3가), 도로(접함), 역사문화환경보존지역(서울 탑골공원), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등·용도: 단독·다가구·아파트·연립·다세대, 2025.8.26~2026.8.25), 서울도심(4대문안), 건축선(2022-03-18)

→ 온비드 공개 화면(물건검색·물건상세·공고상세, 비로그인) 10월 12일 16:41 확인 글자와 공개 첨부 감정평가서((주)하나감정평가법인, 기준시점 2025-09-11, 의뢰인 저축은행 1곳(의뢰인·제출처 — 상호 생략)) 글자. 회차 사다리의 13회차 금액은 저희 공매 목록 원장과 공고문 「3. 공매실시일자 및 공매예정가격」이 전부 일치하고, 1~9회차 「유찰·응찰 0」은 저희 입찰결과 원장 글자입니다. 10회차(10월 12일 마감)의 결과와 11회차 이후는 적지 않습니다.

먼저 숫자 하나를 바로잡습니다. 온비드 화면의 감정평가금액 746.0억은 감정서 명세표에서 토지 12필지 696.19억과 돈의동 주차장 49.81억을 더한 값과 원 단위까지 같습니다. 건물 54.1억은 거기 없고, 토지와 건물을 더한 800.09억이 공고 1회차 공매예정가 800.1억입니다.

그러니 토지가 비중은 93.2%입니다. 케이스북이 정한 90% 게이트를 넘습니다. 이 글은 그 규칙대로 숙박 매출 모델을 참고로 내리고, 땅·상가 물건으로 먼저 읽습니다. 다만 판정기가 초록을 준 건물이니 숙박 셈도 끝까지 돌려 그 결론이 숫자로 맞는지 봅니다.

토지 단가 ㎡당 10,100만원은 비교표준지 공시지가 3,843만원에 시점수정 1.02024와 그 밖의 요인 2.58을 곱한 값입니다. 감정서가 옮긴 인근 거래 네 건의 토지 환산 단가는 ㎡당 3,600만~1억500만원이고, 2022년 7월 종로2가 75-5(1억500만원)와 2024년 4월 관철동 12-13(9,600만원)이 본건 단가 근처입니다. 거래 시점이 2022년에서 2025년 1월까지라 지금 시세와 같다는 뜻은 아닙니다.

건물은 2010년 6월 사용승인, 2011년 4월 9층 증축의 철근콘크리트 건물로 2026년 기준 15년입니다. 재조달원가 ㎡당 170만원에 잔가율 35/50을 곱해 1~9층 ㎡당 119만원이고, 감정서는 관리상태를 「중」으로 적었습니다. 지하 3층은 기계실·전기실이고 지하 1~2층과 지상 1~9층이 근린생활시설로 쓰이고 있습니다.

본건 위치(빨강) — 종로3가역 서측, 탑골공원 동쪽 · 출처: 브이월드 배경지도(2026년 10월 12일), 좌표는 판정기 필지 중심

위치는 종로3가역 서측, 탑골공원 동쪽 모서리입니다. 감정서 토지 요항표는 「근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 상업·업무지대」, 「차량 진출입이 용이」하다고 적었습니다. 토지는 종로2가와 낙원동에 걸친 12필지 일단지에 돈의동 주차장 한 필지가 따로 붙어 있습니다.

감정평가서 지적도 — (가) 육의전빌딩이 선 종로2가·낙원동 12필지 일단지(빨강 빗금). 위쪽 (다)·(17)은 같은 공고의 다른 물건(종로2가 39)으로 이 글의 대상이 아닙니다 · 출처: 온비드 공개 첨부 감정평가서

사진은 온비드 공개 첨부 두 장과 감정서 사진용지입니다. 1층 간판의 상호는 다른 사업자라 적지 않습니다. 온비드 상세 화면은 이용상태를 「매수자 확인(감정평가서 참조)」으로, 인도·인수 책임을 「매수자」로 적었습니다.

돈의동 84-2 주차장(203.3㎡) — 감정서가 ㎡당 2,450만원으로 따로 평가한 필지. 같은 은행의 지상권이 설정돼 있습니다 · 출처: 온비드 물건 공개 첨부 사진

② 권리와 명도 — 공고문이 매수인에게 넘긴 것

명도·인도·말소 — ⑨-② 명도 및 인도책임(임차인·지상권자·전세권자·유치권자·불법점유자 등), 제한물권 등 일체의 법률적·사실적 제한사항 및 권리관계의 말소책임은 매수자가 부담
임대차(공고문 표, 물건 1) — 19건(지하 3·1층 11·2층 1·3층 2·5층 1·7층 1) · 보증금 합계 38.25억(공고문 기재 합계 — 행을 더하면 38.45억, 지하1 박물관 행 2천만의 해석 차이) · 월세 합계 7,632만(이 글이 더함) · 2층·5층은 전체, 7층은 전세금 15.0억 한 건
소송 — 7층 임차인(전세권자 외 1명)으로부터 2026가합7340 임대차보증금 소송이 진행 중(공고문 ⑨-④ 주)
임차인 책임 — ⑨-④ 임차인에 대한 제반 책임(명도·보증금 반환)은 매수인이 전적으로 해결. 다만 표 기재 임대차는 매수인이 보증금 반환채무를 승계·변제하면 잔금 납부로 갈음 가능(「임대차보증금 승계(변제) 확인서」 징구 조건)
등기된 제한물권(공고문) — 근저당 5건 채권최고액 합 244.8억(은행 1곳(근저당권자 전부 같은 은행 — 공고문)) · 전세권 3건(6.0억·15.0억·1.6억) · 임차권 1건(1.0억) — 「아래 표 기재 등기된 근저당권, 전세권, 임차권 등을 포함하며 이에 한하지 않음 … 말소책임은 매수자가 부담」
주차장 필지 — 돈의동 84-2: 근저당 2007-11-29 13억 · 2010-06-30 72.67억(공동) · 지상권 2010-06-30(건물 기타 공작물 소유 목적, 같은 은행)
돈·일정 — 입찰금액의 10% 이상(마감 전 온비드 지정계좌) · 낙찰일로부터 5영업일 이내 매매계약, 불응 시 낙찰 취소·보증금 귀속 · 계약금 10%(보증금 대체) · 잔금 90% 계약체결일로부터 60일 이내 · 공매예정가격은 부가가치세 미포함 — 공매낙찰가격 중 건물부분(면세대상 분 제외) 가격의 10%를 별도 납부
수의계약 — ⑪ 공매가 유찰된 경우 다음공매 개시 1시간 전까지 전회차 공매조건 이상으로 수의계약 가능 — 매수희망금액 10%·매수신청서 지참, 선착순
변동·취소 — ⑫ 본 공매는 신탁관계인의 사정에 따라 변동 또는 취소될 수 있으며 별도의 공매 중단 및 취소 공고는 하지 않음
준수규칙·계약서(안) — 준수규칙 제11조 임대인의 지위승계(매도인이 임대인이면 매수인이 승계) · 제13조 준용법규(국세징수법·지방세법 등 물건별 관계법령) · 제6조 개찰은 입찰완료 익일 · 매매계약서(안) 제10조 ② 건물 구조보강비용 및 유지관리비 등 일체 매수인 부담 · 특약 1 「담보신탁 환가처분에 따른 물건」

→ 온비드 공고 902965 공개 첨부 「낙원동 ○○○외2인 부동산 공매 공고(안) 등.pdf」(47쪽, 텍스트 추출) — 위탁자 이름은 적지 않음. 사람 이름은 적지 않았고, 임차 법인·단체의 상호도 적지 않았습니다. 감정서는 임대사항을 「미상」으로 적었고 내부는 시건·이해관계인 부재로 확인하지 못했다고 적었습니다(건축물현황도·외부관찰·탐문 기준).

신탁공매는 법원 경매가 아닙니다. 민사집행법 제136조는 법원 경매 매수인에게 대금 납부 뒤 6개월 안의 인도명령을 주지만, 이 물건은 수탁자와 매수인이 맺는 매매계약입니다. 공고문 ⑨-②는 임차인·전세권자·유치권자·불법점유자의 명도와 제한물권 말소 책임을 전부 매수자에게 뒀습니다.

임대차는 공고문 표에 19건이 적혀 있습니다. 보증금 합계는 공고문 기재로 38.25억이고, 행을 더하면 38.45억으로 지하1 박물관 행 2천만원의 해석 차이가 있습니다. 월세를 더하면 7,632만입니다.

7층은 전세금 15.0억 한 건이고, 그 임차인과 보증금 소송(2026가합7340)이 진행 중이라고 공고문이 적었습니다. 표에 적힌 임대차는 매수인이 보증금 반환채무를 승계하거나 변제하면 잔금 납부로 갈음할 수 있습니다.

등기된 근저당은 한 은행의 5건, 채권최고액 합계 244.8억입니다. 전세권 세 건과 임차권 한 건도 등기돼 있고, 공고문은 「표 기재에 한하지 않음」이라고 못 박았습니다. 돈의동 주차장 필지에는 같은 은행의 지상권이 따로 설정돼 있습니다.

돈과 일정은 이렇습니다. 보증금은 입찰금액의 10% 이상, 낙찰 뒤 5영업일 안에 계약, 잔금 90%는 계약일로부터 60일 안입니다. 부가가치세는 공매예정가에 들어 있지 않고 낙찰가 중 건물분의 10%를 따로 냅니다. 유찰되면 다음 회차 개시 1시간 전까지 전회차 조건 이상으로 수의계약을 선착순으로 받습니다.

공고문 ⑫는 「신탁관계인의 사정에 따라 변동 또는 취소될 수 있으며 별도 공고는 하지 않는다」고 적었습니다. 10월 12일 공개 화면은 「입찰진행중」이었고 취소·보류·종결 글자는 없었습니다. 이 글은 그 글자까지만 적습니다.

시흥 거북섬 생활숙박시설 102호실 신탁공매(10월 7일 글)와 해운대 영무파라드호텔 44호실 공매(10월 12일 글)도 같은 순서로 명도·보증금을 봤습니다. 거북섬은 한 호실 단위였고, 이 건은 한 건물에 임대차 19건이 한꺼번에 걸려 있다는 점이 다릅니다.

③ 호스텔 용도변경 판정 — 초록 여섯, 조건 셋, 무엇을 안 봤나

R1 용도지역 — 초록 (충족 추정) — 현 용도지역 일반상업지역 — 상업·준주거·준공업 계열, 입지 충족 추정.
R1b 지구단위계획 — 노랑 (조건 — 조서상 숙박 불허 없음 · 고시 확인) — 종로2·3가 지구단위계획구역 · 획지 11001UQ162HJ202012229953 — 획지 조서를 확인했고 불허용도 목록에 숙박시설이 없다.불허용도 원문: - 제2종근린생활시설중 단란주점, 안마시술소 / - 운동시설중 실내낚시터,골프연습장 / - 위락시설중 유흥주점, 단란주점, 도박게임장 (투전기업소 및 카지노업소) / - 자동차관련시설 (이면부에 한해 주차장제외) / - 판매 및 영업시설중 백화점, 쇼핑센터조서만으로 허용이 확정되지는 않는다 — 같은 구역이어도 획지·층별 지침이 다를 수 있어 실제 허가는 관할 지자체 결정도서(고시문)로 확인한다.
R3 도로 접도 — 초록 (충족 추정) — 현 용도지역 일반상업지역 — 일반주거지역의 호스텔 도로 연접 기준(8m 폭·4m 연접) 적용 대상이 아님. 다만 건축허가상 도로 지정·진입 동선은 관할 행정청에 별도 확인 필요.
R3b 인접대지 이격 — 초록 (충족 추정) — 현 용도지역 일반상업지역 — 대지 안의 공지(건축법 §58·시행령 별표2)는 상업지역에서 건축·용도변경하는 경우 제외 대상이라 해당 없음.
R3d 건축선 이격 — 노랑 (도면 실측 확인 필요) — 배치도에서 도로면 이격 치수를 판독하지 못했습니다. 연면적 4820㎡ — 서울특별시 건축조례 기준 1,000㎡ 이상 3.0m 요구. 도면 실측으로 확인이 필요합니다.
R3c 개구부 — 초록 (충족 추정) — 현 용도지역 일반상업지역 — 개구부 이격 기준(§13①3나)은 일반주거지역 사업계획 승인 기준으로 상업·준주거계열엔 적용 대상 아님.
R4 학교 보호구역 — 초록 (충족 추정) — 토지이용계획상 교육환경보호구역 표기 없음(LT_C_UO101) — 비해당.
R7 주차 — 노랑 (조건부 — 현황도·현장 주차 확인) — 필요 ≈ 연면적 4820㎡ ÷ 134 = 36.0대 [서울특별시 조례 134㎡/대] · 대장 주차 미확인
R6 구조·연식 — 초록 (충족 추정) — 준공 16년 — 연식 게이트 비해당.
R12 현 용도 — 조건 (조건) — 현 주용도 제2종근린생활시설 — 숙박시설이 아니므로 용도변경 절차가 필요합니다. 절차 종류는 세부 용도군에 따라 확인.
R8 정화조 용량 — 조건 (조건) — 숙박 오수량 기준 정화조 용량 재산정 확인.
R9 소방 설비 — 조건 (조건) — 숙박 소방시설 적용 확인 — 연면적 4820㎡ ≥ 600㎡ — 일반스프링클러 대상 추정 · 완강기 3층↑ 객실마다
R10 승인 유형 — 조건 (조건) — 허가/신고 승인 유형·위반건축물 등재 확인.
R11 개구부 차폐 — 조건 (조건) — 개구부(창호) 크기·위치 및 인접대지경계 1.5m 이내 개구부의 방화유리창·차폐 여부는 건축도면(입면·평면)·현장으로 확인(정북일조 이격은 개구부 항목에서 봅니다).

→ 키우다랩 호스텔 용도변경 판정 — 공부(대장·용도지역·토지이용·지구단위 조서) 기반 1차 신호, 2026-10-12 판정 재실행(규칙 무수정). 배치도·현장 미반영. 종합은 「1차 검증 통과(서류) — 지구단위계획·건축선 이격·주차 조건 이행 + 현장 검증 필요」. 다필지 물건이라 종로2가 40·44·44-4 세 필지로 따로 조회했는데 전부 같은 건축물대장(육의전빌딩, 연면적 4,820.17㎡ = 공고 건물면적)에 닿았습니다. 43·43-1 조회는 주소 해석기가 다른 동의 건물을 집어 버렸고, 낙원동 200-1·돈의동 84-2 는 대장이 없는 필지입니다.

초록의 공통점은 「일반상업지역이라 적용 대상이 아니다」입니다. 일반주거지역에 걸리는 도로 연접 8m·4m, 대지 안의 공지, 개구부 이격이 그렇습니다. 학교 보호구역은 토지이용계획에 표기가 없고, 2010년 건물이라 연식 게이트도 비해당입니다.

R3b 인접대지 이격 초록은 실측이 아닙니다. 판정기의 근거 글자는 「현 용도지역 일반상업지역 — 대지 안의 공지(건축법 §58·시행령 별표2)는 상업지역에서 건축·용도변경하는 경우 제외 대상이라 해당 없음.」입니다. 법령 적용 제외를 말한 것이지 현황도에서 치수를 읽은 것이 아닙니다. 반면 R3d 건축선 이격은 연면적 1,000㎡ 이상이라 서울시 건축조례의 3.0m 요구가 걸리고, 판정기는 배치도 치수를 읽지 못해 노랑입니다.

주차 R7 은 연면적 4,820㎡ ÷ 134㎡ = 36.0대가 필요하다는 노랑입니다. 대장에 주차 대수가 없고, 감정서는 돈의동 주차장 203.3㎡를 따로 평가했습니다. 공고문 ⑨-①·⑤는 「주차시설 확보 여부는 당사가 책임지지 않는다」고 적었습니다. 36대를 어디서 채우는지는 매수인이 풀 문제입니다.

구역 — 종로2·3가 지구단위계획구역 — 획지 조서(판정기 R1b)와 감정서 산출근거 I p3 가 같은 구역을 가리킨다
건축기준(감정서) — 용적률 기준 450% · 허용 600% · 상한 800% · 최고높이 70m 이하(H-1) · 최대개발규모 1,500㎡(A-1)
권장용도(감정서) — 일반업무시설 중 금융업소(1,500㎡ 이하) · 제1·2종 근린생활시설 중 일반음식점·휴게음식점·일용품점·학원
불허용도 전층(감정서, 원문 그대로) — 제2종근린생활시설 중 단란주점·안마시술소 / 운동시설 중 실내낚시터·골프연습장 / 위락시설 중 유흥주점·단란주점·도박게임장(투전기업소 및 카지노업소) / 자동차관련시설(이면부에 한해 주차장 제외) / 판매 및 영업시설 중 백화점·쇼핑센터
불허용도 원문(판정기 R1b) — ③ 판정 표의 R1b 글자에 적힌 불허용도 원문 다섯 줄과 위 감정서 다섯 줄이 글자까지 같음(원문 그대로 — 그 표 참조)
역사문화환경보존지역(감정서) — 역사문화환경보존지역(서울 탑골공원) 2구역 — 평지붕 건축물 최고높이 23m 이하(경사지붕 26m), 외벽 광택 강한 금속·반사유리 지양. 감정서는 「허용기준에 따른 정도를 행정적요인에 반영」(p6)
건축법 제19조(법제처 현행, 2026-10-12) — 주용도 교육연구시설(6군)·제1·2종 근린생활시설(7군) → 숙박시설(5군 영업시설군)은 상위군 변경 = 허가. 500㎡ 이상이라 건축사 설계(§23 준용)
관광진흥법 시행령 제2조①2 마목 — 호스텔업: 배낭여행객 등 개별 관광객의 숙박에 적합한 시설로서 샤워장, 취사장 등의 편의시설과 외국인 및 내국인 관광객을 위한 문화·정보 교류시설 등을 함께 갖추어 이용하게 하는 업

→ 감정서가 옮긴 지구단위계획 조서와 판정기가 읽은 획지 조서의 불허용도 다섯 줄이 글자까지 같습니다. 둘 다 숙박시설을 불허 목록에 두지 않았고, 권장용도에도 숙박은 없습니다. 판정기 글자대로 「조서만으로 허용이 확정되지는 않는다」 — 실제 허가는 종로구 결정도서(고시문)와 건축과 질의로 갈립니다.

삼성동 143-5 편에서는 판정기와 감정서가 지구단위계획을 반대로 읽어 결론을 보류했습니다. 이 건은 다릅니다. 판정기 R1b 가 읽은 획지 조서의 불허용도 다섯 줄과 감정서 p3 가 옮긴 조서의 불허용도 다섯 줄이 글자까지 같고, 둘 다 숙박시설을 불허에 두지 않았습니다.

감정평가서가 옮긴 종로2·3가 지구단위계획 — 본건 토지 (1)~(12)의 용적률·높이·권장용도·불허용도. 불허용도 다섯 줄이 판정기 R1b 가 읽은 획지 조서와 같습니다 · 출처: 온비드 공개 첨부 감정평가서 산출근거 I p3

그래도 R1b 는 노랑입니다. 판정기 글자대로 「조서만으로 허용이 확정되지는 않는다」이고, 권장용도는 금융업소·일반음식점·휴게음식점·일용품점·학원이지 숙박이 아닙니다. 여기에 역사문화환경보존지역(탑골공원) 2구역의 평지붕 23m 높이 기준이 겹칩니다. 지금 건물 높이는 28.55m 라 개·재축 때 따로 심의가 붙습니다.

용도변경 절차는 건축법 제19조입니다. 교육연구시설(교육 및 복지시설군)과 근린생활시설(근린생활시설군)에서 숙박시설(영업시설군)로 가는 것은 상위군 변경이라 허가이고, 500㎡ 이상이라 건축사 설계가 붙습니다. 호스텔업은 관광진흥법 시행령 제2조 제1항 제2호 마목의 호텔업 한 종류입니다.

저희 숙박업 인허가 원장에 이 지번·도로명은 없습니다. 반경 200m 안에는 77건이 있고 영업 중이 46건·1,534실입니다. 여관업 22곳·일반호텔 11곳에 2024년 이후 생활숙박업 신고가 잇따릅니다. 반경 1km로 넓히면 519건 가운데 영업 364건이고, 상호에 호스텔·게스트하우스가 든 영업 중 신고가 41건(중앙 16실)입니다.

④ 객실 수 재설계 — 1,458평이면 몇 실인가

8평 안팎(대실형) — 객실 수: 182실 / 단가 대역과 이 건물에서의 뜻: 6~9만에 갇힘(§3). 종로3가역 앞 상업지라 차 회전 동선이 아니고, 공고문이 주차시설 확보를 매수인 책임으로 돌림 → 계산에서 뺌
13~17평(숙박전용·무인) — 객실 수: 85~112실 / 단가 대역과 이 건물에서의 뜻: 12만+ 대역 — «받을 이유»는 종로3가·인사동·탑골공원 도보권 입지뿐, 실증 없음 → 하단으로 잡음
20평 이상(독채형) — 객실 수: 72실 / 단가 대역과 이 건물에서의 뜻: 20만+ 사정권 — 1km 안 20만+는 100실 넘는 브랜드 호텔뿐
안 ① 전층 전환(지하1~지상9층) — 객실 수: 97실 / 단가 대역과 이 건물에서의 뜻: 연면적 1,458평 ÷ 15평 = 97실. 지하3층 기계실·공용부를 빼면 실내는 더 작다. 19건 임대차 전부 명도 뒤에야 가능
안 ② 지상 2~9층만 전환(1층·지하 근생 임대 유지) — 객실 수: 62실 / 단가 대역과 이 건물에서의 뜻: 2~9층 939.6평 ÷ 15평 = 62실. 1층 11건·지하 3건 임대(월세 합계는 공고문 표)는 그대로 두는 안 — 건물 일부 용도변경

연면적 4,820.17㎡ = 1,458.1평(지상 1~9층 1,062.5평, 2~9층 939.6평)을 실당 면적으로 나눈 구간(케이스북 §3). 가능 대역이지 달성값이 아닙니다. 두 안 모두 건축법 제19조 허가 대상이고, 안 ②는 건물 일부 용도변경입니다.

지금 몇 실인지가 아니라 몇 실이어야 하는지를 묻습니다. 1,458.1평을 13~17평으로 나누면 85~112실, 8평이면 182실, 20평이면 72실입니다. 8평 대실형은 계산에서 뺐습니다. 종로3가역 앞 상업지라 차가 들어왔다 나가는 회전 동선이 아니고, 주차 36대도 매수인 몫입니다.

큰 건물이라 두 안을 둡니다. 안 ①은 지하 1층부터 9층까지 전층을 15평 97실로 바꾸는 것이고, 임대차 19건을 전부 명도한 뒤에야 가능합니다. 안 ②는 1층 11건과 지하 3건의 근린생활시설 임대를 그대로 두고 2~9층 939.6평만 62실로 바꾸는 것입니다. 안 ②는 건물 일부 용도변경이라 허가 범위가 다릅니다.

케이스북 규칙대로 「이 단가를 받을 이유」를 같은 칸에 적어야 합니다. 지금 적을 수 있는 이유는 종로3가·인사동·탑골공원 도보권이라는 입지 하나뿐입니다. 그러므로 두 안 모두 대역 하단으로 읽습니다.

⑤ 공사하면 매출이 얼마나 — 반경 1km 실판매가와 그리드

본건 좌표 반경 1km 안 야놀자 등록 숙소 71곳 가운데 가격·마감이 잡힌 곳(인허가 원장과 야놀자 연결). 막대는 10월 15일(수) 1박 판매가, 마름모는 10월 18일(토). 상호 대신 종류·객실 수·거리만 적었습니다. 10월 12일 수집.

본건 좌표 반경 1km의 야놀자 등록 숙소 71곳을 인허가 원장에서 뽑았습니다. 10월 12일에 「종각역」·「종로3가역」 검색으로 1박 판매가를 받았고, 체크인은 10월 15일(수)과 18일(토)입니다. 수요일 가격이 잡힌 곳은 48곳, 토요일은 54곳이며 수요일 마감 6곳·토요일 마감 5곳입니다.

종류는 야놀자 카드 분류(모텔·호텔/리조트·게스트하우스)를 그대로 썼습니다. 수요일 가격 기재율은 모텔 21/27·호텔 27/41·호스텔 0/3이고, 비교는 각 표본 안에서만 합니다. 아래 그림 제목의 61곳은 두 날 중 하루라도 가격이나 마감이 잡힌 곳입니다.

수요일 모텔 21곳 중앙값 6.5만원, 호텔 27곳 중앙값 33.9만원입니다. 토요일은 모텔 6.2만원, 호텔 26.1만원으로 수요일이 더 비쌉니다. 호텔 열은 두 묶음입니다. 100실 넘는 브랜드 호텔 14곳은 수요일 20.0만~55.0만원, 100실 미만 호텔 13곳은 11.0만~44.1만원(중앙 28.9만원)입니다.

호스텔·게스트하우스 열은 비어 있습니다. 1km 안 야놀자 등록 3곳 가운데 15실 호스텔 한 곳은 두 날 모두 「예약 마감」이었고 나머지는 검색 결과에 뜨지 않았습니다. 마감은 가격이 아니라 찼다는 표시라 그리드에 넣지 않았습니다. 이 글의 단가 표본에 호스텔은 0곳입니다.

행은 매입가 4단(13·12·11회차 공매예정가·온비드 감정 토지분) × 공사비 2단(평당 400만·700만, 1,458.1평 기준 58.3억·102.1억)에 안 ②(2~9층 62실 + 1층·지하 월세) 1행, 열은 1박 가격 4종(1km 모텔 중앙·1km 호텔 중앙·직영 숙박전용 16실·31실)과 그 행에서 2%가 되는 1박 가격. 값은 월매출 ÷ (매입가+공사비) — 케이스북 2% 선(월매출÷매입가)에 공사비를 분모에 더해 보수적으로 잰 값.

그리드는 하나로 찍지 않습니다. 가로는 1박 가격 네 가지, 세로는 매입가 네 단에 공사비 두 단이고, 마지막 행이 안 ②입니다. 기준선은 케이스북 2% 선(월매출÷매입가)에 공사비를 분모에 더해 보수적으로 잰 값입니다. 매입가 축은 공고의 회차별 공매예정가와 온비드 감정(토지분)을 그대로 썼고, 부가세·명도·보증금 승계는 들어 있지 않습니다.

공사비는 케이스북 기준값 평당 400만~700만원을 1,458.1평에 곱한 58.3억~102.1억입니다. 2010년 철근콘크리트라 구조보강은 작게 보지만 스프링클러·정화조 재산정은 별도입니다. 월매출은 97실 × 1박 가격 × 30.4일 × 점유율 76%이고, 점유율은 저희 직영 13개 지점 수렴선으로 브랜드 운영을 전제로 합니다. 종로가 주중이 비싼 외국인·출장 상권이라 더 채울 수 있다는 생각도 있지만, 97실 호스텔 표본이 0곳이라 올려 잡을 근거도 내려 잡을 근거도 없어 76%를 그대로 둡니다.

결과는 한 열에만 초록이 섭니다. 1km 호텔 중앙값 33.9만원을 받으면 13회차 247.0억에 보수 공사를 더한 총투입 305.3억에서 2.49%, 11회차 294.8억에 고사양 공사를 더하면 1.91%입니다. 공고 회차 여섯 행 가운데 5행이 2%를 넘습니다. 온비드 감정 746.0억 행은 호텔 단가로도 0.94%입니다.

다른 세 열은 어느 행도 1%를 넘지 못합니다. 모텔 중앙 6.5만원이면 최저가 행에서 0.48%, 저희 직영 숙박전용 16실 단가 12.6만원이면 0.93%, 31실 단가 8.2만원이면 0.60%입니다. 거꾸로 2%가 되려면 13회차 최저가만 놓고도 1박 22.0만원, 11회차면 26.3만원이 필요합니다.

안 ②(62실 + 1층·지하 월세 3,716만원)는 호텔 단가로 1.84%입니다. 저희 종로구 직영 1곳(대실형)의 2025년 숙박 ADR 약 8.3만원도 모텔 열과 같은 대역입니다.

그래서 이 그리드의 답은 이렇습니다. 숙박 매출로 이 값이 서려면 97실 전부가 수요일에 브랜드 호텔 중앙값 33.9만원을 받아야 합니다. 그 전제를 받쳐줄 근거는 이 동네 데이터에 없습니다. 토지가 비중 93.2%가 말한 대로 이 물건은 땅·상가 물건이고, 호스텔은 그 위에 얹는 참고 셈입니다.

물론 100실 미만 호텔 열셋의 중앙값도 28.9만원이니 호텔 단가가 브랜드만의 값은 아니라는 말이 있습니다. 다만 그 열셋은 12실에서 92실까지 흩어져 있고 수요일 11.0만원부터 44.1만원까지 세 배 넘게 벌어집니다. 그 중앙값 28.9만원이면 13회차·공사 저 행에서 2.12%이고 나머지 행은 2%에 못 미칩니다. 중앙값 하나로 97실을 채운다는 가정은 같은 자료에서 나오지 않습니다.

상가로 들고 있으면 되니 호스텔 셈이 필요 없다는 말도 있습니다. 다만 공고문 표의 월세 합계는 7,632만원, 연 9.2억이고 13회차 최저가 247.0억의 연 3.71%, 11회차 294.8억의 연 3.11%입니다. 공실·관리비·보증금 운용·소송 중인 7층을 빼지 않은 참고치라 그 자체로 상가 수익률이 아닙니다. 상가로도 답이 서려면 임대 현황부터 다시 세어야 합니다.

⑥ 종로 상업용 경·공매 기록 — 감정서 통계와 저희 원장

아홉 번 유찰돼 감정가의 31%(토지 기준 33%)까지 내려왔으니 싸다는 말도 나옵니다. 그러나 신탁공매 사다리는 공고가 미리 적어 둔 일정이지 시장이 내린 값이 아닙니다. 감정서 통계로 종로구 근린상가 79건 가운데 낙찰은 11건이고, 토지 비중 93%인 800억대 물건의 비교군은 그 표에도 저희 원장에도 없습니다.

판정기가 보는 범위는 키우다랩 호스텔 용도변경 판정 페이지에 적혀 있습니다. 숙박 경·공매 목록은 경공매 화면에 있습니다. 이 물건은 근린생활시설이라 저희 숙박 공매 보드에 없고 요점정리 페이지가 따로 없습니다.

⑦ 이 글이 확인하지 못한 것

여섯입니다. 첫째, 지구단위계획 결정도서 원문입니다. 판정기 조서와 감정서 글자가 같지만 둘 다 조서이고 고시문은 열지 않았습니다.

둘째, 등기사항전부증명서입니다. 공고문이 옮긴 제한물권 표까지만 봤고 신탁원부·가압류·압류는 못 봤습니다.

셋째, 건물 내부입니다. 감정서도 시건과 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했다고 적었습니다. 넷째, 주차 36대의 현황입니다. 돈의동 주차장 203㎡의 면수와 건물 지하 주차 유무를 도면으로 못 봤습니다.

다섯째, 호스텔 단가 표본입니다. 1km 안 호스텔은 마감 표시뿐이라 가격이 0곳입니다. 여섯째, 10회차 개찰 결과입니다. 10월 12일 자정 마감분의 10회차 결과는 주말 결과편에서 다룹니다.

결론