시흥 월곶 모텔 온비드공매 40억→4억 — 달방으로 돌리면 남나

본건 월곶동 1002-10(빨간 점선) — 옛 «IMT HOTEL», 외벽을 옆 1002-11과 함께 감쌌습니다. 옆 건물 간판은 흐렸습니다 · 출처: 온비드 공개 첨부 감정평가서 사진용지(기준시점 2026년 3월 19일)

① 무엇을 사는 것인가 — 공개 화면·공고문 글자

물건 — 온비드 압류재산 공매 2025-17074-008(물건번호 1950231) · 공매대행 의뢰 시흥시청 · 집행 한국자산관리공사 경기지역본부 · 일반경쟁(최고가)·전자입찰 · 토지 311.9㎡(1분의1, 지분 아님)와 건물 1,143.85㎡ 일괄.

이번 회차 — 037회차 · 「입찰시작 전」 · 입찰 2026-10-19 14:00 ~ 2026-10-21 17:00 · 개찰 2026-10-22 11:00 · 매각결정 2026-11-02 14:00 · 최저 400,166,000원(감정 4,001,659,200원의 10.0%) · 보증금 최저가의 10%.

지난 회차 — 8월 6일 개찰 028회차 감정가에서 시작해 회차마다 감정가의 10%씩 내려 036회차(20%, 10월 15일 개찰)까지 9번 모두 응찰 0건 유찰 · 7월 025~027회차 취소 · 화면 표기 «유찰 9회 / 취소 6회».

매수인 부담(화면·공고문 글자) — 인도·인수 책임 «매수인» · 명도 책임 매수인 · 방치 폐기물 처리비 매수인 · «본건 건물은 해체 허가를 득하고 내부 일부는 철거된 상태로 사용목적에 따라 철거비, 폐기물처리비, 신축비용 또는 대수선 허가 및 관련 비용 등이 발생할 수 있으므로 매수자 책임하에 입찰 참여 할 것.».

임차인 — 임차인 1명(성명 가림) — 보증금·차임·확정일·전입일 «-»(감정평가서 및 배분요구서 기준) · 화면 유의사항 «임차인에 관하여 조사된 사항이 없으므로 … 대항력 여부 등에 대해 사전조사 후 입찰 바람».

→ 온비드 공개 물건상세(비로그인, 2026년 10월 16일 낮) 글자입니다. 037회차가 공고 일정표의 마지막 회차이고, 취소·중지·보류 표시는 없습니다.

«40억 → 4억»은 화면 글자 그대로 맞습니다. 감정가 4,001,659,200원, 이번 공매예정가격 400,166,000원으로 정확히 10%입니다. 지분이나 일부 호실이 아니라 땅 311.9㎡ 전체와 그 위 건물 한 동을 함께 팝니다.

같은 공고에 옆 필지 두 건이 따로 나와 있습니다. 1002-9(감정 57.3억, 최저 5.7억)와 1002-11(감정 42.1억, 최저 4.2억)도 같은 회차·같은 일정이고, 같은 문구로 해체 허가와 내부 철거가 적혀 있습니다. 세 건물은 감정서 한 부로 함께 평가됐습니다.

② 감정 40억의 정체 — 92%가 땅값

감정 배분 — 토지 3,680,420,000원(92.0%, ㎡당 1,180만원) + 건물 321,239,200원(8.0%) — 기준시점 2026-03-19, 신안감정평가사사무소, 목적 공매.

건물 — 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상5층 · 사용승인 1997년 12월 30일 · 잔가 10/50(실제 경과 28년, 유효 경과 40년 — 관찰감가).

층별(대장) — 지하층 184.865㎡ 근린생활시설 등 / 1층 57.155㎡ 계단 등 / 2층 246.405㎡ 숙박시설 / 3층 246.405㎡ 숙박시설 / 4층 246.405㎡ 숙박시설 / 5층 162.615㎡ 숙박시설.

땅 — 일반상업지역 · 특정용도제한지구 · 소로1류 접합 · 과밀억제권역 · 소로 각지, 가장형 평지 · 2025년 개별공시지가 ㎡당 2,607,000원(필지 약 8.1억).

현황(감정서) — 세 건물 모두 숙박시설 등으로 쓰였으나 기준시점 현재 영업 중단. 세 건물(1002-9·10·11)은 해체 허가를 받았고(시흥시 건축허가과 유선 확인) 내부 일부가 철거된 상태 — 관찰감가로 반영. 취득 뒤 쓰임에 따라 철거비·폐기물 처리비·신축비 또는 대수선 허가 비용이 들 수 있다.

두 건물의 겉모습 — 1002-10·1002-11 지상 건물은 외벽을 유리·인조석으로 감싸 하나의 건물처럼 보이나 필지별로 건물이 따로 있고 일단지가 아님 — 따로 평가.

→ 온비드 공개 첨부 감정평가서(61쪽, 세 물건 공통 1부)의 명세표·참고사항·요항표 글자입니다.

감정가 40억 가운데 92.0%가 땅입니다. 케이스북의 90% 선을 넘으니 숙박 매출로 값을 매길 물건이 아니라 땅 물건입니다. 건물은 28년 된 여관을 잔가 10/50으로 3.2억만 쳤고, 그것도 내부 일부가 철거된 상태를 반영한 값입니다.

그래서 4억은 땅값으로 읽어야 합니다. 4억을 311.9㎡로 나누면 ㎡당 약 128만원이고, 2025년 개별공시지가로 매긴 이 필지 값 약 8.1억의 49.2%입니다. 감정서가 든 옆 필지 1002-12는 2022년 3월 인접 필지와 함께 ㎡당 1,059만원에 팔렸습니다.

회차별 최저가와 응찰 건수(막대 아래), 이번 037회차(빨강). 점선은 감정 토지값, 옆 필지 2022년 매매 단가를 이 필지에 곱한 값, 개별공시지가 환산값입니다.

물론 땅값의 절반에 건물까지 얹어 주니 무조건 싸다는 말이 나옵니다. 다만 개별공시지가 아래인 8.0억(20%)에도, 그 위 모든 회차에도 응찰은 0건이었습니다. 옆 1002-9·1002-11도 028~036회차 9번 모두 응찰 0건이었고, 025~027회차는 셋 다 취소됐습니다.

달방 기준 셈을 8억에 대면 총투입 약 15.3억에 수익률 상한 약 3.4%라, 수익만 보면 응찰이 없을 만도 합니다. 하지만 8억은 개별공시지가 환산값(약 8.1억) 아래라 땅값으로는 쌌는데도 아무도 들어오지 않았습니다. 원인은 세 필지에 공통인 조건(신탁 소유·해체 허가·내부 철거)일 가능성이 있고, 공개 화면·공고문·감정서로는 확정하지 못했습니다.

입찰 전에 확인할 것이 남아 있습니다. 감정서의 소유자란은 부동산신탁회사이고, 화면의 등기 주요정보는 2023년 10월 시흥시 압류 한 줄뿐입니다. 신탁원부와 등기 원본, 입찰 7일 전부터 열리는 공매재산명세서를 입찰 마감 전에 직접 봐야 합니다.

③ 어떤 건물인가 — 31실 여관, 2022년 폐업

2~4층 평면 — 한 층에 객실 9개(욕실 포함), 계단 둘 · 출처: 온비드 공개 첨부 감정평가서 건물개황도(건축물대장 현황도 기준)

인허가 원장에서 이 건물은 2008년 4월 여관업 31실로 신고됐고 2022년 9월 14일 폐업했습니다. 같은 날 옆 1002-11(36실)도 폐업했고, 1002-9(39실)는 2020년 3월에 닫았습니다. 감정서 도면에는 2~4층에 9실씩, 5층에 5실, 호수 32개가 그려져 있습니다.

이 건물은 월곶역 남서쪽 숙박 밀집 구역 안에 있습니다. 반경 300m 안에 영업 중인 숙박 신고가 24곳·831실이고, 대부분 여관입니다. 1002-10과 1002-11은 외벽을 유리·인조석으로 함께 감싸 한 건물처럼 보이지만, 필지마다 건물이 따로 있고 감정도 따로 했습니다.

본건(빨강)과 반경 300m, 파랑 점은 시흥 영업 중 숙박 신고(민박 제외) — 월곶역 남서쪽 숙박 밀집 구역 · 출처: 브이월드 배경지도·키우다랩 인허가 원장(2026년 10월 16일)

④ 한 달 방값은 얼마로 잡나 — 전월세 실거래 1년

월곶동 오피스텔 월세(전용 30㎡ 이하) — 13건(단지 2곳) · 보증금 중앙 345만원 · 월세 중앙 40만원(사분위 38~45만) · 면적 중앙 29.1㎡ · 건축연도 중앙 2003년.

정왕동 오피스텔 월세(전용 25㎡ 이하) — 354건 · 보증금 중앙 300만원 · 월세 중앙 36만원(사분위 35~42만) · 면적 중앙 19.9㎡ · 건축연도 중앙 2020년.

배곧동 오피스텔 월세(전용 25㎡ 이하) — 1,141건 · 보증금 중앙 500만원 · 월세 중앙 50만원(사분위 45~50만) · 면적 중앙 21.6㎡ · 건축연도 중앙 2018년.

면적 조건 — 월곶동은 전용 30㎡ 이하, 정왕·배곧동은 25㎡ 이하로 잡아 조건이 다릅니다. 월곶동은 25㎡ 이하 월세가 1년에 한 건도 없었습니다.

2005년 이전에 지은 소형 오피스텔(시흥 전체, 전용 25㎡ 이하) — 49건(정왕동 32건) · 월세 중앙 35만원 · 보증금 중앙 400만원.

정왕동 단독·다가구 원룸(계약면적 30㎡ 이하) — 428건 · 월세 중앙 30만원 · 보증금 중앙 200만원.

이 건물 한 실 — 도면상 2~4층은 한 층 246.4㎡에 9실, 복도·계단까지 나누면 실당 약 27.4㎡ — 전용은 이보다 작습니다.

→ 국토부 실거래가 공개시스템 전월세(계약일 2025년 10월~2026년 9월, 시흥시 오피스텔 4,227건 중 월세만)입니다. 달방 실거래 자료가 없어 이 월세를 한 달 방값의 기준으로만 씁니다. 월곶동 오피스텔 전월세 계약은 1년에 142건이라 기준은 표본이 큰 정왕동으로 잡았습니다.

달방 실거래 자료는 없어서, 이 동네에서 작은 방 하나가 한 달에 얼마에 나가는지를 오피스텔 월세로 봤습니다. 기준은 정왕동 전용 25㎡ 이하 오피스텔 중앙값 36만원이고, 표본이 354건이라 가장 단단합니다. 숙박은 보증금 관행이 달라 보증금은 받지 않는 것으로 셈했습니다.

비교한 정왕동 오피스텔은 건축연도 중앙이 2020년이라, 1997년 여관을 고친 방이 같은 값을 받겠느냐는 반문이 나올 수 있습니다. 그런데 2005년 이전에 지은 시흥 소형 오피스텔도 49건 중앙 35만원이라, 낡은 건물이라는 이유만으로 기준 36만원이 크게 꺾이지는 않습니다.

상한으로 둔 월곶동 40만원은 13건이 단지 2곳에서 나왔고, 면적 중앙이 29㎡로 이 건물 방보다 큽니다. 과대일 수 있습니다. 하한은 정왕동 단독·다가구 원룸 중앙값 30만원으로 잡았습니다.

공실률은 이 자료로 잴 수 없어 가정입니다. 보수 15%, 기준 10%, 낙관 5%로 펼쳤습니다. 관리·수선·보험·재산세·공과금을 묶은 운영비도 부가세를 뺀 매출의 25%·20%·15%로 가정했습니다.

⑤ 사고 고쳐 달방으로 받으면 — 31실 셈

달방 세 시나리오의 총투입(매입·취득 부대·배관·인테리어)과 연 순수익·수익률(상한). 부가세·서비스비를 뺐고, 공실·운영비·서비스비·배관 단가는 가정입니다.

→ 월 매출 = 월 방값 × 31실 × (1-공실), 보증금은 받지 않는 것으로 셈했습니다(숙박은 보증금 관행이 다름). 연 순수익 = (월 매출 ÷ 1.1 × (1-운영비) - 서비스비) × 12. 공실·운영비·서비스비·배관 단가는 가정이고, 숙박업 신고용 시설 보완(소방 등)·철거 부분 복구·명도·금융비용은 넣지 않아 수익률은 상한입니다.

인테리어는 방당 1,500만원 × 31실 = 4.65억입니다. 배관설비 전면 교체는 실당 500만~1,000만원 범위로 넣었습니다. 상한은 키우다랩 공사비 기준값(객실 설비·인프라 실당 1,000만원)이고, 배관만이라 하한을 절반으로 둔 추정입니다.

취득세는 개인 매수 기준 4%(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목)에 부가세·등기 비용을 얹어 4.6~5.0%로 잡았습니다. 법인이 사면 과밀억제권역 중과 가능성을 따로 봐야 합니다.

숙박업이라 붙는 비용이 둘 있습니다. 숙박용역은 부가세 과세라 받은 방값의 10/110이 빠집니다(부가가치세법 제30조, 주택 임대만 제26조 제1항 제12호로 면세). 서비스비는 주 1회 청소·침구 교체를 실당 1회 2만~3만원으로 잡아 월 8.7만~13.0만원입니다. 이 단가는 실측이 없는 가정입니다.

수익률 상한은 보수 2.0%, 기준 4.6%, 낙관 7.6%입니다. 숙박업 신고용 시설 보완(소방 등)과 철거 부분 복구를 넣지 않은 값이라 실제는 이보다 낮습니다.

케이스북 2% 선은 숙박 매출을 매입가와 공사비를 합한 값에 대는 잣대입니다. 달방 매출도 숙박 매출이라 이번에는 잣대가 맞고, 월 매출(월 방값 × 31실 × (1-공실))을 총투입에 대면 0.66~1.13%로 세 시나리오 모두 미달입니다.

이 셈은 이 공사비면 된다는 전제 위에 있습니다. 그런데 화면과 감정서는 이 건물이 해체 허가를 받았고 안이 일부 철거된 상태라고 적었습니다. 배관과 방당 1,500만원은 서 있는 모텔을 고치는 값이고, 뜯긴 범위가 크면 대수선 허가와 구조·설비 복구가 따로 붙습니다.

비교 삼아 1박 모텔로 다시 연다면, 정왕 상권 50곳의 9월 17일~10월 15일 1박 중앙값은 5.1만원, 대실 2.3만원입니다. 이 판매가는 월곶만이 아닌 정왕 상권 값입니다. 매입가 4억의 2%인 월 800만원은 31실 1박만으로 점유율 17%면 닿습니다.

⑥ 숙박시설에 한 달 단위로 받아도 되나 — 숙박업 신고와 서비스

숙박업의 정의 — 숙박업은 «손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비등의 서비스를 제공하는 영업»(공중위생관리법 제2조 제1항 제2호)입니다. 법제처 해석은 청소·침구 교환 같은 부대서비스를 주고 불특정 다수에게 계속 받으면 숙박업으로 보는 방향이라, 한 달 단위로 받아도 숙박업으로 평가될 수 있습니다.

서비스 없이 방만 빌려주면 — 법제처 해석과 판례는 숙박업과 임대차를 기간이 아니라 서비스와 영업 형태로 가르는 방향입니다. 이용 기간은 여러 판단 요소 가운데 하나이고, 서비스 없이 방만 빌려주면 숙박시설을 주택처럼 임대한다고 볼 여지가 생깁니다.

새로 내야 하는 숙박업 신고 — 이 자리 신고는 2022년 9월 14일 폐업이라 새로 신고해야 하고, 신고하려면 시설·설비 기준(공중위생관리법 제3조 제1항, 같은 법 시행규칙 별표1)과 소방 같은 신고 요건을 다시 갖춰야 합니다.

특정용도제한지구 — 이 땅은 특정용도제한지구라 일반숙박·생활숙박시설을 새로 지을 수 없습니다(시흥시 도시계획 조례 제29조). 해체 허가를 받은 건물이라 헐고 새로 짓는 길은 닫혀 있고, 기존 건물의 숙박업 신고를 시흥시가 받아 주는지는 확인하지 못했습니다.

부가가치세 — 숙박용역은 면세 목록(부가가치세법 제26조)에 없어 과세이고, 세율 10%(같은 법 제30조)를 방값에 포함해 받으면 받은 방값의 10/110이 빠집니다. 면세는 주택과 그 부수 토지의 임대 용역입니다(같은 법 제26조 제1항 제12호).

2026년 11월 12일 시행 개정 — 미신고 숙박업의 통신판매 중개를 막는 공중위생관리법 개정(2025년 11월 11일 공포)이 시행됩니다. 신고 없이 예약 플랫폼에 방을 올리는 길은 더 좁아집니다.

용도를 바꾸는 길 — 오피스텔이나 주택으로 용도를 바꾸는 길은 주차 17~18대를 더 확보해야 해서 이 대지에서는 어렵고, 이 글은 그 길을 셈하지 않습니다.

대안 하나 — 숙박시설 안의 다중생활시설(고시원업)로 등록하는 길도 있으나, 각 실에 공부할 시설을 갖춰야 하는 다른 영업이라 이 글은 셈하지 않습니다.

→ 법제처 현행 원문(2026년 10월 16일 조회). 공중위생관리법은 2024년 1월 30일 공포·2025년 7월 31일 시행본(통신판매중개 제한은 2025년 11월 11일 공포·2026년 11월 12일 시행 예정본), 같은 법 시행규칙은 2026년 7월 14일 공포·시행본(별표1은 2025년 2월 28일 개정), 부가가치세법은 2025년 10월 1일 공포·2026년 1월 2일 시행본, 건축법 시행령은 2026년 10월 6일 공포·시행본입니다.

물론 숙박시설 그대로 쓰니 용도 문제는 없다는 말이 맞습니다. 다만 용도변경이 필요 없을 뿐, 숙박업 신고를 새로 내고 서비스를 주는 것이 조건입니다. 폐업한 신고를 시흥시가 이 지구에서 다시 받아 주는지가 첫 관문입니다.

한 달씩 계약하면 결국 임대차가 아니냐는 반문도 있습니다. 법제처 해석과 판례는 기간이 아니라 청소·침구 같은 부대서비스와 영업 형태로 가르는 방향입니다. 서비스를 주며 받으면 숙박업으로, 방만 빌려주면 주택 임대로 볼 여지가 생깁니다. 그래서 ⑤의 셈에 서비스비와 부가세를 넣었습니다.

물건 요점정리는 여기(회원 화면), 숙박 경·공매 목록은 경공매 화면에 있습니다.

⑦ 이 글이 확인하지 못한 것

이 글의 숫자는 공개 화면·감정서·실거래로 셀 수 있는 데까지입니다. 신탁원부와 등기 원본, 내부 철거 범위, 임차인의 대항력, 시흥시의 숙박업 신고 수리 여부는 보지 못했고, 아래 결론의 조건이 바로 이 넷입니다.

결론