마석역 앞 모텔,
지금 이대로면 2.8%
객실을 줄이면 8.6%
감정 25억 2,069만, 최저 17억 6,448만. 16실 모텔입니다. «사서 고칠까, 헐고 지을까»를 투자자 눈으로 끝까지 계산했더니 답은 셋째 갈래에 있었습니다 — 객실 수를 줄이고 단가를 올리는 것입니다. 다만 그게 저절로 되지는 않는다는 것도 함께 적었습니다. 저희가 다른 매장에서 같은 걸 해보다 두 달 만에 접었습니다.
경춘선 마석역에서 걸어서 1~2분, 롯데마트 건너편. 토지 489㎡(148평), 건물 446.84㎡, 2층 벽돌조에 1982년 준공. 현재 16실 모텔로 영업 중입니다. 빚 때문이 아니라 공유물분할을 위한 경매 — 공동소유자끼리 지분을 정리하는 건입니다. 2026년 7월 30일 첫 입찰에서 한 번 유찰돼 9월 3일 다시 부쳐집니다.
① 감정가의 95%가 땅값입니다
토지 489㎡가 24억 99만원(평당 1,623만원), 건물 446.84㎡는 1억 1,827만원. 감정가의 95.2%가 땅이고 건물은 4.7%입니다. 1982년 준공이라 실제 경과 42년인데 유효경과를 35년으로 보고 잔존가치율을 10/45로 잡았습니다. ㎡당 26만 6천원, 평당 88만원입니다.
② 이 동네 모텔은 얼마에 팝니까
반경 1km 안에서 야놀자에 올라 있는 경쟁 숙소는 두 곳입니다 (205m·30실, 295m·58실). 두 곳의 실제 판매가를 직접 받아왔습니다.
| 구분 | A (205m·30실) | B (295m·58실) | 객실수 가중 |
|---|---|---|---|
| 숙박 평일 | 50,000 | 60,000 | 56,591 |
| 숙박 주말 | 70,000 | 80,000 | 76,591 |
| 대실 | 25,000 | 25,000 | 25,000 |
③ 지금 모습 그대로면 답이 없습니다
16실을 그대로 두고 고쳐서 여는 경우입니다. 공사비는 저희가 서울 장안동 전환 프로젝트에서 쓰는 기준 (리모델링 평당 400만~700만원)을 그대로 씁니다. 연면적 135.2평이니 5억 4천만원~9억 5천만원입니다.
최저가에 낙찰받아 보수 사양으로 고치면 총 23억, 점유율 60%로 잡으면 연매출 2.18억, 영업이익률 30%면 수익률 2.8%입니다. 23억을 넣고 예금 이자만큼 버는 구조입니다. 객실 하나당 최저가만 1억 1,028만원인데 객실 하나가 버는 연매출이 1,364만원이라, 객실당 투입금 회수에 27년이 걸립니다.
④ 그런데 이 건물은 «대실»을 하면 안 됩니다
위 계산에서 저희는 대실을 아예 뺐습니다. 못 재서가 아니라 이 물건에서 대실이 성립하지 않기 때문입니다.
대실은 차가 들어왔다 나가는 회전이 전부입니다. 그런데 이 땅은 지적상 맹지라 남의 땅을 빌려 진입로로 쓰고 있고, 주차 동선이 남측 인접 필지 하나에 매여 있습니다. 회전을 만들 수 없는 자리에서 대실을 붙이면 매출은 안 늘고 객실만 상합니다. 그러면 남는 길은 숙박 하나로 파는 것입니다.
⑤ 대실을 빼면 단가가 뜁니다 — 우리 매장 실측
저희가 직접 운영하거나 위탁 운영하는 16개 매장의 2026년 7~8월 실적을 그대로 놓고 봤습니다. 대실을 하는 매장과 안 하는 매장이 완전히 갈립니다.
| 매장 | 객실 | 객실 단가 | 점유율 | 대실 |
|---|---|---|---|---|
| 서울 · 숙박전용 | 3실 | 232,096 | 84.0% | 0건 |
| 서울 · 숙박전용 | 16실 | 126,028 | 92.9% | 0건 |
| 지방 · 숙박전용 | 31실 | 81,648 | 74.3% | 0건 |
| 대실 하는 매장 8곳 | 25~54실 | 63,094~92,432 | 74~92% | 많음 |
두 가지가 보입니다. 첫째, 대실을 하면 단가가 6~9만원에 갇힙니다. 둘째, 객실 수가 적을수록 단가가 올라갑니다 — 3실이 23만원, 16실이 12만 6천원, 31실이 8만 2천원입니다. 방을 많이 만들수록 싸게 팔게 되고, 적게 만들수록 비싸게 팔립니다.
⑥ 그래서 16실을 10실로 줄여봤습니다
연면적 446.84㎡를 16실로 나누면 실당 8.4평입니다. 10실로 줄이면 실당 13.5평이 됩니다. 욕실을 키우고 창을 살릴 수 있는 크기입니다. 객실이 줄면 무인 운영이 현실적으로 가능해집니다 — 저희 매장 중 단가가 높은 곳들이 전부 무인입니다.
단가는 12만원으로 잡았습니다. 지방 숙박전용 8만 2천원과 서울 16실 12만 6천원 사이에서, 객실을 10실로 줄이는 것을 반영한 값입니다. 다만 객실을 줄이는 것만으로 이 값이 나오지는 않습니다. 뒤(⑨)에서 저희가 실제로 겪은 실패를 함께 적었습니다. 점유율은 76%를 씁니다. 저희가 직영 13개 지점 실측에서 확인한 «브랜드 운영이면 점유율은 76% 근처로 수렴한다»는 기준값입니다.
| 구분 | 지금 그대로 16실 | 10실 숙박전용 |
|---|---|---|
| 객실 단가 | 62,305 | 120,000 |
| 점유율 | 60% | 76% |
| 연매출 | 2.18억 | 3.33억 |
| 영업이익 | 0.65억 (30%) | 1.50억 (45%·무인) |
| 최저가 매입 시 | 2.8% | 5.5% |
| 8억에 매입 시 | — | 8.6% |
⑦ 그러면 얼마에 사야 합니까
여기가 이 물건의 핵심입니다. 같은 건물, 같은 상품이라도 매입가가 수익률을 통째로 정합니다.
| 매입가 | 단가 12만 | 단가 15만 | 단가 20만 |
|---|---|---|---|
| 17.6억 (지금 최저가) | 5.5% | 6.9% | 9.2% |
| 12.3억 (1회 더 유찰) | 6.9% | 8.6% | 11.4% |
| 8.6억 (2회 더 유찰) | 8.6% | 10.7% | 14.3% |
| 6.0억 (3회 더 유찰) | 9.8% | 12.2% | 16.3% |
저희 판단은 7~8억대입니다. 그 값이면 단가를 보수적으로 12만원만 잡아도 8~9%가 나오고, 컨셉이 먹히면 두 자리로 올라갑니다. 지금 최저가 17.6억에서는 객실을 줄여도 5.5%라 굳이 손댈 이유가 없습니다. 이 물건은 «좋은 물건»이 아니라 «싸게 사면 좋아지는 물건»입니다.
그리고 이 건물은 지금 영업이 살아 있습니다. 당장 문을 닫고 공사에 들어가지 않아도 되고, 나중에 진입로 문제가 풀려 신축으로 갈 때까지 버는 동안 들고 있을 수 있습니다. 빈 건물을 사는 것과는 완전히 다른 조건입니다.
⑧ 새로 짓는 길은 진입로에서 막힙니다
감정평가서에 이런 문장이 있습니다 — «본건 토지는 지적상 맹지이나, 남측 인접토지 일부를 진입로로 사용중이며, 인접 토지의 진입로 사용권원 여부는 확인되지 않는바 확인하시기 바랍니다.»
1982년에 지을 때는 옆 땅 주인의 토지사용승낙을 받아 올린 것으로 보입니다. 그때는 됐지만 지금 새로 지으려면 그 승낙이 살아 있는지부터 확인해야 합니다. 건축허가는 도로에 접해야 나오기 때문입니다. 여기에 자연보전권역(수도권정비계획법)·수질보전특별대책지역 1권역· 지구단위계획구역(마석우4지구)이 겹칩니다. 팔당 상수원 쪽 규제입니다. 게다가 한 필지가 일반상업지역과 준주거지역에 걸쳐 있습니다.
그래서 저희는 신축을 전제로 값을 매기지 않았습니다. 신축은 진입로 권원이 확인된 다음의 이야기입니다.
⑨ 저희가 확신하지 못하는 것
가장 큰 것은 단가 12만원이 마석에서 실제로 팔리느냐입니다. 반경 1km 최고가가 주말 8만원이니 1.5배를 더 받겠다는 이야기입니다. 근거는 저희 매장 실측이지만, 이 동네에 그런 숙소가 하나도 없습니다. 야놀자에 올라온 화도읍 12곳이 전부 모텔입니다. 경쟁이 없다는 건 기회일 수도 있고, 이 동네에 그 수요가 없다는 뜻일 수도 있습니다. 저희는 아직 그걸 가르지 못했습니다.
올해 2월, 저희 직영 양주 42실 관광호텔에서
대실을 완전히 끊고 숙박 전용으로 돌려봤습니다.
가운을 두툼한 것으로 바꾸고 린넨을 전부 교체하고 비품도 고급으로 올렸습니다.
단가는 84,303원에서 99,082원으로 17.5% 올랐습니다.
그런데 가동률이 84.3%에서 67.3%로 17%p 빠졌습니다.
객실 하나가 벌어온 돈은 오히려 5% 줄었고,
사라진 대실 매출까지 더하면 월매출이 18% 감소했습니다.
두 달 만에 원상복구했습니다.
방을 더 좋게 만드는 것과 손님이 오게 만드는 것은 다른 일이었습니다.
그래서 이 물건의 12만원도 «객실을 줄이면 따라오는 값»이 아닙니다.
«마석역 앞에 그 값을 내고 묵을 이유»를 만들어야 나오는 값이고,
저희는 그 이유가 무엇일지 아직 답을 갖고 있지 않습니다.
이 실험의 월별 숫자와 전국 7,135곳 판매가 분석은
8월 27일 데이터 리서치에서 따로 자세히 다룹니다.
둘째, 영업이익률 45%는 가정입니다. 무인 운영을 전제로 잡았습니다. 셋째, 이 감정평가서에는 건물 내부 사진이 한 장도 없습니다. 내부 상태는 확인되지 않은 채로 남아 있습니다.
다만 점유자는 확인됩니다. 감정평가서에는 임대관계가 «미상»으로 적혀 있지만, 법원 현황조사서에는 «채무자(소유자) 점유», 임차인 «0명», 현황은 «모텔로 이용 중»으로 나옵니다. 대항력 있는 임차인이 걸릴 위험은 낮다는 뜻입니다. 서류마다 다르게 적혀 있으니 감정평가서만 보고 판단하면 안 됩니다.
가장 먼저 확인하실 것은 가격이 아니라 남측 진입로의 사용권원입니다. 그게 없으면 신축은 물론이고 나중에 팔 때도 같은 문제가 따라옵니다. 그다음이 내부 실측과 점유자, 그리고 일반상업·준주거에 걸친 용도지역별 건축 가능 규모입니다. 최저가·보증금·기일은 입찰 당일 법원 공고로 다시 확인하십시오.
경매에서 «객실당 얼마»는 그 값이 건물에서 나올 때만 쓸 수 있는 잣대입니다. 이 물건은 감정가의 95%가 땅이라, 객실당 1억 1,028만원이라는 숫자는 객실 값이 아니라 땅값을 객실 수로 나눈 값입니다. 그리고 객실 수는 정해진 게 아닙니다. 같은 건물을 16실로 볼지 10실로 볼지에 따라 단가도 점유율도 운영 인력도 전부 달라집니다. 물건을 보실 때 «지금 몇 실인가»가 아니라 «몇 실이어야 하는가»를 물으십시오.
같은 건물인데 16실 모텔로 두면 2.8%, 10실 숙박전용으로 바꾸면 8.6%입니다. 단 8억대에 샀을 때의 이야기이고, 지금 최저가 17.6억에서는 5.5%입니다. 그리고 객실을 줄인다고 단가가 따라오지는 않습니다 — 저희가 양주에서 그걸로 한 번 실패했습니다. 값을 정하는 건 건물이 아니라, 그 건물에 손님이 올 이유를 만들 수 있느냐입니다.
경쟁 숙소와 우리 매장은 이름을 밝히지 않고 거리·객실수로만 표기했습니다. 사진 속 차량 번호판은 가렸습니다. 이 글은 특정 물건의 입찰을 권유하지 않습니다. 최저가·보증금·기일은 법원 공고로 다시 확인하십시오.
관련 자료▶ 지난 경공매 분석 모음 : https://kiudalab.com/news
▶ 숙박업필수커뮤니티(사업자 1,321명) : https://open.kakao.com/o/gDafkSae