"96억에 사서 173억에 팔았다"...호텔, 재매각도 붐 — 모텔매매 1,200건, 그 기사의 숫자는 전부 저희 원장에서 나왔습니다

① 기사에 실린 것

기사 결론은 «저렴한 매입가 + 최소 공사비 = 높은 수익률»이었고, 저희 대표(한국중소형호텔협회 이사)의 말도 실렸습니다 — «매각차액 시장에서 안목이 자본을 이길 수 있다»

② 이 숫자들이 나온 곳

9월 14일, 저희가 기자님께 보내 드린 자료입니다. 같은 건물이 두 번 팔린 거래를 국토부 실거래 원장에서 추려 1,200행, 각 행에 상호·시도·시군구·지번·객실수·매입/매각 시점과 금액·차액·수익률·보유기간를 담았습니다. 연도별 건수와 지역별 비교도 함께 넣었습니다.

기사에 나온 보유 2년 7개월도, 2021년 220건도 이 표에서 나왔습니다. 등기 실거래로만 셌습니다 — 호가나 중개 정보는 한 줄도 넣지 않았습니다.

③ 그 이름들은 저희가 먼저 썼습니다

기사보다 한 달 앞선 8월 18일, 저희는 이런 칼럼을 냈습니다 — 「전국 숙박업 매각차액 1위와 3위는 같은 브랜드입니다 — 저희 겁니다」

그때 쓴 것이 이렇습니다. 재매각 965건 전수에서 매각차액 1위는 머큐어 홍대 +190억인데 수익률로는 +8%, 120실 아래로 내려오면 수익률이 +275%까지 뜁니다. 재매각의 99%가 120실 이하 중소형이고, 다섯 건 중 한 건은 손해를 보고 팝니다.

«차액 1위인데 수익률은 낮다» — 기사에서 머큐어 앰배서더 홍대와 하운드 호텔을 나란히 놓은 그 대비를, 저희는 한 달 전에 같은 물건으로 썼습니다. 차액과 수익률을 갈라 보는 방식도, 그 두 이름도 저희 표에서 나갔습니다.

④ 이해관계를 먼저 밝혔습니다

그 칼럼에서 저희는 이렇게 적었습니다 — «브랜드 순위 1·3위가 저희 계열(호텔이쁘다)이라 이해관계를 밝히고»

브랜드 순위 1위와 3위가 저희 계열입니다. 기사에 나온 호텔이쁘다 종로 79%가 그 브랜드입니다. 저희 성적이 좋게 나오는 표를 저희가 만들었으니, 그걸 먼저 말하는 게 맞다고 봤습니다. 숫자를 내는 쪽이 그 숫자로 이득을 보는 자리에 있으면, 이해관계를 숨기는 순간 나머지 수치도 못 믿을 것이 됩니다.

⑤ 한계도 저희가 먼저 붙였습니다

자료를 보내면서 이런 부탁을 드렸습니다 — «저희 통계는 「판 사람의 성적표」라는 단서를 붙여 주시면 정확합니다(생존편향)»

이 표에는 판 사람만 있습니다. 값이 안 맞아 아직 들고 있는 사람, 손해가 나서 내놓지 못한 사람은 한 줄도 들어오지 않습니다. 재매각 통계가 좋아 보이는 데는 이 이유도 있습니다. 저희 표를 저희가 가장 깎아서 설명하는 편이 낫습니다.

⑥ 기사가 더한 것

저희가 드린 것은 표였고, 기사는 거기에 세 가지를 더했습니다.

첫째, 봉우리에 이유를 붙였습니다. 저희 자료에는 «2021년 220건(피크)»라고만 적혀 있었는데, 기사는 그것을 팬데믹 타격 뒤의 회복 기대로 읽었습니다.

둘째, 수요를 옆에 놓았습니다. 외국인 관광객 1,071만 명 (전년 대비 21.3% 증가). 저희 자료에는 산 값과 판 값, 면적과 날짜뿐이라 «왜 지금 사고파는가»가 없었습니다.

셋째, «최소 공사비»라는 조건을 달았습니다. 이건 저희가 쓴 적 없는 말입니다 — 실거래 신고에 공사비가 안 적히니 저희 표에 그 열이 없습니다. 그래서 저희 원장으로 검산해 봤습니다.

⑦ «최소 공사비»를 검산했습니다

싸게 산 것이 차익은 좋은데(+11.1%), 공사비를 넣으면 셋 중 가장 나빠집니다(-36.3%). 싼 물건일수록 손볼 것이 많고, 매입가가 낮아 분모가 작으니 같은 공사비가 수익률을 더 크게 깎습니다. «저렴한 매입»만으로는 공식이 서지 않고 «최소»가 함께 붙어야 합니다.

전체로도 대봤습니다. 1,200행에서 지분 거래·필지 변동·양쪽 직거래· 중복 신고를 걸러 757건으로 좁힌 값입니다.

갈리는 자리가 공사비입니다. 기자가 그 두 글자를 달아 둔 것이 정확했습니다.

⑧ 저희가 하는 일

저희는 숙박시설을 직접 운영하면서, 전국 숙소의 거래·가격·인허가를 매일 모읍니다. 같은 건물이 두 번 팔린 것을 골라내고, 지분 거래나 필지가 바뀐 건을 걸러내고, 같은 거래가 두 번 신고된 것을 찾아내는 일 — 1,200행이 757건으로 좁혀지는 그 과정이 저희가 하는 일입니다.

그렇게 만든 표가 이번에 기사가 됐습니다. 저희 숫자가 저희가 쓴 것보다 멀리 갔습니다. 앞으로도 재미있는 데이터가 나오면 계속 공유할 생각입니다.

다음에는 수요 지표를 붙여서 드리려 합니다 — 지역별 손님 수와 객실 수를 재매각 옆에 놓으면 «어디가 지금 사도 되는 자리인가»까지 갈 수 있을 것 같습니다.

결론