법원경매 제주 하루 4건 — 애월 호텔 감정 214억, 최저 149.8억

2025타경1345 · 제주시 애월읍 고내리 · 출처: 법원경매정보 물건사진(2026-10 수집)

① 10월 13일, 한 법정에 네 건

감정가와 최저가는 법원 기일내역 글자(2026년 10월 8일·10월 9일 재확인). 용담삼동은 10월 13일 기일이 «변경»돼 회색으로 표시했습니다. 상호·객실은 숙박업 인허가 원장.

10월 8일 오후 법원경매정보의 용담삼동을 포함한 다섯 건의 기일내역을 모두 열었고, 10월 9일 다시 확인했습니다. 애월·중문·노형·연동 네 건은 10월 13일 매각기일의 결과 칸이 비어 있고 10월 20일 매각결정기일이 잡혀 있습니다. 용담삼동 2025타경1888는 10월 13일 기일의 결과 칸이 «변경»으로 바뀌었고, 새 기일은 아직 기일내역에 없습니다. 그래서 10월 13일에 실제로 열리는 제주 숙박 경매는 네 건이고, 네 건의 감정가 합계는 328.5억, 10월 13일 최저가 합계는 207.2억입니다. 유찰 횟수가 네 건마다 다릅니다. 애월과 연동은 한 번 유찰돼 감정가의 70%에서, 중문은 두 번 유찰돼 49%에서, 노형은 세 번 유찰돼 34%에서 시작합니다. 같은 날 같은 법정이지만 단계가 다른 네 건입니다.

물론 «하루 4건»이라는 사실만으로 제주 숙박 시장에 매물이 몰렸다고 말하기는 어렵습니다. 저희 원장에서 10월 9일 기준 10월 8일 이후 기일이 살아 있는 진행 중 숙박 경매는 전국 184건이고 그중 제주가 12건, 6.5%입니다. 영업 중인 숙박업소 80,265곳 중 제주가 7,166곳(8.9%)이니 비중으로는 오히려 조금 낮습니다. 같은 법원·같은 날 네 건 이상은 진주지원 10월 19일 5건, 거창지원 10월 16일 4건, 통영지원 10월 19일 4건, 제주지법 11월 3일 4건, 순천지원 11월 16일 4건, 울산지법 10월 14일 4건에도 있습니다. 다만 여러 건이 한 법정에 모이면 입찰자는 같은 날 한 건만 고르게 되고, 그래서 네 건을 한 자리에서 비교해 두는 일에 뜻이 있습니다.

제주 시군 경계(단순화한 선이라 해안의 점이 바다에 찍힐 수 있습니다) 위에 10월 9일 기준 진행 중인 법원경매 숙박 13건(기일 변경 1건 포함), 온비드 숙박 공매 86건(건물·일괄 6, 호실 80), 키우다랩 매물 목록의 매매 10건. 같은 건물의 호실은 한 점에 겹칩니다. 좌표 없는 온비드 12건과 좌표가 제주 밖으로 잘못 찍힌 법원 1건(우도)은 지도에서 뺐습니다. 기일이 변경된 용담삼동은 회색 별로 남겼습니다.

② 애월 고내리 «호텔 로제스턴» — 감정 214.1억, 생활숙박 33실

2025타경1345는 토지 4필지 9,953㎡와 건물 7,908㎡를 한꺼번에 파는 임의경매입니다. 경매 목록의 건축물 현황 글자로는 2004년 7월에 착공해 2024년 11월에 사용승인을 받은 지상 4층·지하 1층 철근콘크리트 건물입니다. 인허가 원장에는 2026년 7월 22일 숙박업(생활)으로 신고된 «호텔 로제스턴», 객실 33실로 올라 있습니다. 기일내역은 이렇게 적혀 있습니다. 7월 28일 첫 기일은 최저가 196.2억으로 잡혔다가 «변경», 9월 1일에는 최저가 214.1억으로 나와 «유찰», 10월 13일 최저가는 149.8억입니다. 기일내역의 감정평가액 칸은 214.1억이고 10월 13일 최저가는 그 70%입니다. 저희 목록 화면이 처음 받아 둔 감정가는 196.2억이었는데, 이 글은 법원 기일내역의 글자를 따릅니다. 금액이 왜 달라졌는지는 기일내역에 적혀 있지 않아 이 글도 적지 않습니다. 법원 경매 목록의 특수권리 칸에는 «유치권»이 표시돼 있습니다. 유치권은 등기부에 나오지 않는 권리라 신고 내용과 금액, 성립 여부를 매각물건명세서와 현황조사서로 따로 확인해야 합니다. 물론 신고만으로 유치권이 성립하는 것은 아니라는 말이 맞습니다. 다만 공사 기간이 20년에 걸친 건물에 유치권 표시가 붙어 있다는 점은 입찰 전에 매각물건명세서로 먼저 확인해야 합니다. 하나 더 있습니다. 인허가 원장의 연면적 7,703㎡(법원 목록 건물면적은 7,908㎡) 기준으로 33실이면 한 실에 230㎡ 안팎입니다. 건물 전체가 33실 구조인지, 일부만 먼저 신고된 것인지는 인허가 원장만으로는 알 수 없습니다. 감정평가서와 건축물대장 층별 현황으로 확인할 일입니다.

③ 나머지 셋과 기일이 바뀐 용담삼동

2025타경1888 · 제주시 용담삼동 1020-4 · 10월 13일 기일 변경 · 출처: 법원경매정보 물건사진(2026-10 수집)

용담삼동 2025타경1888는 «그림리조트» 30실, 토지 2,456㎡에 건물 2,720㎡입니다. 7월 28일과 9월 1일 두 번 유찰돼 10월 13일 최저가가 감정가의 49%인 34.6억으로 잡혀 있었는데, 10월 9일 법원 기일내역 확인 결과 10월 13일 기일이 «변경»됐습니다. 새 기일은 아직 기일내역에 없습니다. 기일이 다시 잡히면 그때 최저가와 함께 확인할 일입니다. 경매 목록의 특수권리 칸에는 «법정지상권»이 표시돼 있습니다.

2025타경8912 · 서귀포시 중문동 2453 · 출처: 법원경매정보 물건사진(2026-10 수집)

중문동 2025타경8912는 «젠트레일호텔» 40실입니다. 인허가 원장에는 2015년에 문을 열어 2026년 8월 13일 폐업한 것으로 바뀌어 있습니다. 경매가 시작된 뒤 영업을 닫았습니다. 낙찰자가 숙박업을 다시 하려면 영업 신고부터 새로 해야 하고, 문을 닫은 동안 객실과 설비가 어떤 상태인지는 현장을 봐야 압니다.

2025타경8290 · 제주시 노형동 1296-2 · 출처: 법원경매정보 물건사진(2026-10 수집)

노형동 2025타경8290는 «자유모텔» 16실, 2003년 인허가 여관입니다. 6월 16일 첫 기일부터 세 번 유찰돼 10월 13일 최저가가 감정가의 34%인 8.8억으로 네 건 중 가장 낮은 비율입니다.

2025타경8561 · 제주시 연동 294-87 · 출처: 법원경매정보 물건사진(2026-10 수집)

연동 2025타경8561는 «에프원» 20실, 2001년 인허가 여관이고 9월 1일 첫 기일에 한 번 유찰됐습니다.

물론 원장에 «영업 중»으로 적혀 있다고 지금 손님을 받고 있다는 뜻은 아닙니다. 인허가 원장은 폐업 신고가 들어와야 바뀝니다. 다만 중문처럼 경매 진행 중에 폐업이 실제로 신고된 경우는 원장이 먼저 알려 주고, 애월·노형·연동은 적어도 폐업 신고가 없는 상태라는 것까지는 말할 수 있습니다.

④ 제주 숙박 경매, 낙찰가율은 어떻게 움직였나

키우다랩 법원경매 낙찰 사례 원장 중 제주 숙박시설·콘도(호텔) 34건. 6개월 단위로 모은 표본이라 제주의 모든 낙찰이 다 들어 있지는 않습니다.

저희 낙찰 사례 원장에 있는 제주 숙박 낙찰은 2021년 6월부터 2026년 9월까지 34건입니다. 전체 중앙값은 53.5%이고, 2023년까지 10건의 중앙값은 62%, 2025년 이후 15건은 38%입니다. 전국 숙박 낙찰 794건의 중앙값은 49%입니다. 낙찰가를 그 회차 최저가로 나누면 중앙값이 119%로, 대부분 최저가를 조금 넘는 선에서 낙찰됐습니다. 물론 감정가의 70%에서 시작하는 애월·연동이 «싸게 나왔다»고 읽힐 수 있습니다. 다만 2025년 이후 제주 숙박 낙찰의 중앙값은 감정가의 38%였고, 70%를 넘긴 낙찰은 그 15건 가운데 3건입니다. 감정가 대비 비율은 출발점이 어디인지를 알려 줄 뿐이고, 그 물건이 숙박업으로 얼마를 버는지는 따로 계산해야 합니다. 반대로 «제주 숙박 경매는 늘 반값 아래로 끝난다»는 말도 이 표본으로는 맞지 않습니다. 2025년 이후에도 감정가의 70% 이상 낙찰이 3건 있었습니다(2025년 6월 색달동 낙찰 76%·그 회차 최저 49%, 2025년 7월 구좌읍 낙찰 70%·그 회차 최저 70%, 2026년 7월 성산읍 낙찰 78%·그 회차 최저 70%). 표본이 15건이고 객실 수와 입지가 제각각이라, 이 그래프는 흐름을 보여 줄 뿐 한 건의 값을 정해 주지 않습니다.

⑤ 같은 주 온비드 — 제주 숙박 공매는 호실 단위가 많습니다

같은 주 온비드에도 제주 숙박 공매가 있습니다. 법원 네 건과 성격이 가장 가까운 것은 조천읍 함덕리 «바다사랑»(2058834)입니다. 20개 호실과 토지 2필지를 한꺼번에 파는 물건이고 감정가는 72.9억, 이미 6번 유찰됐습니다. 공고된 일정에는 10월 8일 회차 다음으로 10월 13일에도 오전·오후 두 회차(최저가 35.5억, 32.0억)가 잡혀 있습니다. 앞 회차에서 팔리면 10월 13일 회차는 열리지 않습니다. 법원 네 건과 같은 날이라 제주 숙박 건물을 찾는 입찰자라면 두 곳을 함께 보게 됩니다. 나머지는 호실 단위입니다. 연동 263-2의 호실 17개, 강정동 웨스턴그레이스호텔의 호실 29개가 한 호실씩 따로 나옵니다. 호실 하나를 사는 것과 건물 한 채를 사는 것은 운영 방식부터 다릅니다. 호실은 대개 위탁 운영 구조 안에 들어가고, 건물은 직접 영업 신고를 하고 운영합니다. 저희 원장에 쌓인 제주 숙박 공매 결과는 2026년 7월 이후 것이고, 그중 낙찰은 12건이며 12건 모두 호실 단위입니다. 표본이 작고 단위도 달라 ④의 법원 낙찰가율과 나란히 놓지 않았습니다.

⑥ 네 건을 볼 때 원장이 알려 주는 것

인허가 원장은 이 네 건에 대해 세 가지를 알려 줍니다. 상호와 업종(생활숙박업인지 여관업인지), 신고 객실 수, 그리고 지금 영업 신고가 살아 있는지입니다. 업종은 낙찰 뒤 무엇을 할 수 있는지와 바로 이어집니다. 애월·중문은 숙박업(생활)이고 노형·연동은 여관업입니다. 네 건의 상태도 서로 다릅니다. 애월은 사용승인 뒤 경매가 진행되는 동안 영업 신고가 들어왔습니다. 경매 사건 접수는 2025년 5월 20일이고 인허가는 2026년 7월입니다. 중문은 반대로 경매 진행 중에 폐업했습니다. 노형·연동은 20년 넘게 같은 자리에서 영업해 온 여관입니다. 물론 이 정도는 법원 서류만 봐도 알 수 있다는 말이 있습니다. 다만 법원 서류는 업종과 영업 상태를 적지 않고, 인허가 원장은 경매 사건번호를 적지 않습니다. 두 원장을 지번으로 이어야 «신고 33실짜리 생활숙박 건물이 경매 중에 영업을 시작했다»는 문장이 나옵니다.

⑦ 이 글이 확인하지 못한 것

셋입니다. 첫째, 감정평가서 전문입니다. 저희 원장에 들어 있는 감정평가서 앞부분만 읽었고 산출 근거·감가 내용·사진은 이 글에 담지 못했습니다. 애월 건물의 층별 객실 구성과 유치권 신고 내용도 감정평가서와 매각물건명세서로 확인해야 하는 부분입니다. 둘째, 실제 영업 실적입니다. 네 곳의 매출과 객실 가동률은 저희 원장에 없습니다. 셋째, 과거 낙찰 표본의 범위입니다. 낙찰 사례 원장은 6개월 단위로 모은 표본이라 제주의 모든 숙박 낙찰이 들어 있지는 않습니다. 10월 13일의 결과는 이 글에 없습니다. 기일이 지난 뒤 법원 기일내역에 적힌 글자로만 다룹니다.

⑧ 10월 13일 입찰을 보는 분께 — 셋

결론