NPL경매 검토 일지 — 30억 들인 건물을 33억에 사고 3억이 돌아올 때,
경매의 «사후정산»은 되고 여기서는 안 되는 이유 [NPL검토일지 7편]

① 다섯 경우 — 30억 들여 33억에 파는 건 장사, 문제는 «되돌림»뿐

33억이 신탁사를 거쳐 대부업자에게 가고, 그중 3억이 나에게 돌아오는 길. 초록이 되는 길, 빨강이 안 되는 길.

대부업자가 30억을 들여 정리한 건물을 33억에 팔고 3억을 남기는 건 그냥 장사입니다. 원가 이상 받지 말라는 법은 없고, 실거래 33억·취득세 33억·대출 33억이 전부 진짜 숫자입니다. 문제는 하나 — «33억을 받고 그중 얼마를 매수인에게 다시 돌려주기로 한 것». 그 순간 실제로 오간 값은 30억이 되고 서류만 33억이 남습니다. 겉으로 같은 «3억이 돌아온다»가 하나 더 있습니다 — 제가 빌려준 명도비를 갚는 것. 그건 매매대금이 아니라 대여금이라 됩니다.

② 명목을 만들면 — 세법은 «명칭이나 형식과 관계없이»

실무에서 «이면 합의로 3억을 돌려준다»고 적는 사람은 없습니다. 어떤 명목을 만들어서 계약을 하나 더 씁니다. 컨설팅비, 하자보수비, 투자 수익, 위약금. 그 명목들을 하나씩 대 봤습니다 — 결론은 표 아래 한 줄입니다. 국세기본법 §14②는 과세표준을 «거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용»으로 잡고, §14③은 «둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 … 혜택을 부당하게 받기 위한 것»이면 연속된 하나의 거래로 봅니다. 남는 건 실제 급부가 있었느냐뿐입니다. 진짜 빌려줬거나, 진짜 자문했거나, 진짜 하자가 있거나. 그게 없으면 명목은 세무에서도 형사에서도 안 삽니다.

③ 걸리는 법 넷 — 전부 «실제 값» 하나를 묻습니다

넷이 각각 다른 법 같지만 묻는 건 하나입니다 — 실제로 오간 값이 얼마냐. 거래신고법은 그 값을 신고하라 하고, 지방세법과 소득세법은 그 값으로 세금을 매기고, 형법은 그 값이 아닌 숫자로 대출을 받았는지 봅니다. 33억이 진짜면 넷이 전부 33억 위에 서고, 30억인데 33억이라 적으면 넷이 전부 어긋납니다. 취득세는 33억으로 더 내고(과대), 양도세는 30억이 맞는데 33억으로 신고하면 과소 — 같은 사람이 같은 건물에 두 값을 쓰는 것 자체가 조사의 시작점입니다.

④ 대출 — 대법원은 «대출금 전부가 이득액»이라 했습니다

대법원 2018도19772(2019.04.03 선고, 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기)). 실제 매매대금 16.5억을 계약서에 26.5억으로 적어 15.9억을 대출받은 사건입니다. 대법원은 «담보 부동산의 매매계약서상 매매대금은 피해자가 대출가능금액을 산정하는 데 기준이 되는 사항이므로 피고인이 피해자에게 이를 허위로 부풀려 기재한 매매계약서를 제출한 행위는 기망행위에 해당하고, 위와 같이 부풀린 금액이 정당한 매매대금임을 전제로 하여 대출금을 교부받은 이상 사기죄가 성립»한다고 했고, 이득액은 «지급받은 대출금 전부가 이득액(원심은 실제 계약서로 받을 수 있던 금액을 공제했으나 대법원이 파기)»으로 봤습니다. 실제 값으로도 받을 수 있었던 대출까지 전부 이득액이라는 뜻이라, 5억을 넘으면 특정경제범죄법 가중입니다.

«은행은 감정가로 따로 심사하니 계약서 금액은 무관하다»는 반박이 있습니다. 판결문이 그 반박에 답합니다 — 매매계약서상 매매대금은 대출가능금액을 산정하는 기준이고, 실제보다 높은 계약서를 제출해서 한도를 받은 사실이 남습니다. 국토교통부 집계로 2021년~2026년 6월 부동산 거래질서 교란행위 1,005건(2021 53 · 2022 2 · 2023 121 · 2024 218 · 2025 373 · 2026 상반기 238) 중 «업계약=실제 거래가격보다 높은 금액으로 계약하는 수법, 대출 한도 증액 목적(오피스텔 분양)»이 그 안에 있습니다(시사저널 2026.09.09 «대출 더 받으려 ‘업계약’…부동산 교란행위 1000건 넘어»).

하나 더 — 거짓 신고의 당사자는 둘입니다. 부동산거래신고법 §29(자진 신고자에 대한 감면): 조사 개시 전 최초로 단독 자진신고 + 증거 제공 → 과태료 전액 면제, 조사 개시 후 협조 → 50% 감경(시행령 기준). 매매대금을 돌려주기로 한 두 사람 중 하나가 먼저 신고하면, 남은 하나만 취득가액 10%를 냅니다. 이면 합의는 상대의 손에 열쇠를 쥐여 주는 계약입니다.

⑤ 그런데 경매에서는 됩니다 — «사후정산»의 구조

왼쪽 경매 사후정산, 오른쪽 신탁공매 C 구조. 같은 «돈이 돌아온다»가 왼쪽에선 채권 회수, 오른쪽에선 매매대금 반환.

경매를 해 본 분이 여기서 묻습니다 — «경매에선 낙찰가를 실제 낸 돈보다 높게 써도 문제없지 않나». 맞습니다. 정식 이름은 사후정산(사후정산부 채권양수도)이고, 한 경매 정보업체의 안내문이 정의를 이렇게 적습니다: «NPL채권 매수자가 채권자(유동화회사)에게 통상 10%의 계약금을 지급하고 반드시 경매에 참여하며, 낙찰 받게 되면 매수자는 잔금기일까지 경락잔금 전액을 납부해야 하고, 이후 채권자는 배당기일에 배당금을 수령한 후에 계약된 채권매수금액에서 계약금을 공제한 나머지 금액을 매수자에게 되돌려 주는 방식»(한국경매 NPL경매 안내(hkauction.co.kr)).

즉 채권자와 미리 «얼마에 낙찰받겠다»를 약정하고, 낙찰가는 그보다 높게 쓰고, 법원에 전액 내고, 배당을 받은 채권자가 약정 매입가를 넘는 만큼을 되돌려 줍니다. 등기부엔 높은 낙찰가가 남고 실제 현금은 훨씬 적습니다. 강의 자료는 이 방식의 특징을 «론세일방식/채무인수방식은 NPL을 매입해서 낙찰을 받은 것인지 아닌지를 제3자가 알 수 있음 반면에 사후정산부방식은 제3자가 알 수 없음», 강점을 «경매와 다른 NPL 만의 강점 — 우월적 낙찰 · 양도소득세 회피»라고 적습니다(설춘환 «NPL통한 경매낙찰방법과 명도요령»(세종사이버대 부동산학과 자료)). 그리고 민사집행법 §143②는 «채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다»고 해서, 채권자가 직접 낙찰받으면 자기 배당분은 아예 안 내도 됩니다.

⑥ 왜 경매는 되고 여기는 안 되나 — 기둥 둘이 반대입니다

첫째 기둥, 돌아오는 돈의 근거. 사후정산에서 낙찰자는 «채권양수도계약서»를 쓴 그 채권의 양수인입니다(입찰이행방식과 유사 · ‘채권양수도계약서’ 작성 · NPL 매수자가 잔존채권 소유). 배당 초과분이 돌아오는 건 «내가 양수한 채권을 회수한 것»이지 매매대금 반환이 아닙니다. C 구조에서 저희는 채권 양수인이 아닙니다 — 6편이 그래야 성립한다고 적었습니다. 채권은 대부업자 것이고, 33억이 정산으로 대부업자에게 가면 그건 대부업자의 채권 회수입니다. 거기서 저희에게 다시 오는 돈에는 소멸하는 채권도, 조문도 없습니다.

둘째 기둥, 신고. 경매 취득은 부동산거래신고법 §3①의 «매매계약»이 아니라 신고 대상이 아니고, 낙찰가는 법원이 확정한 값입니다. 신탁공매 수의계약은 두 당사자가 적는 매매계약이라 «실제 거래가격» 신고 의무가 붙고, 33억이 실제가 아니면 §28③입니다. 그러니 같은 «돈이 돌아온다»가 경매에선 채권 회수·신고 대상 아님이고, 신탁공매 C에선 매매대금 반환·거짓 신고입니다. C가 되는 이유(채권자와 매수인이 다른 사람)가 곧 C에서 돈이 돌아올 수 없는 이유입니다.

사후정산이 아무 문제 없다는 뜻도 아닙니다. 2016년 이후 채권 양수인은 명단 안(6편)이어야 하니 개인은 «NPL 매입자 자기자본 5억원 대부업 등록 법인» 명의로 들어가고, 강의 자료가 «양도소득세 회피»라 적은 자리는 국세기본법 §14의 자리이며, 글로벌이코노믹 2020.10.12 정준범 기자의 «[알기쉬운 NPL투자] 담보부 NPL 투자가이드 편»도 사후정산의 위험을 «정산 불이행·대출·세금»으로 꼽습니다. 정산금의 세금 처리(취득가액에서 빼느냐)는 국세청 해석을 찾지 못해 확인하지 못한 것으로 둡니다.

⑦ 반대 논리 넷 — 하나씩 대 봤습니다

«컨설팅비 계약을 하나 더 쓰면 된다.» ②에서 봤습니다. 실제 자문이 없으면 국세기본법 §14②③이 매매대금 반환으로 다시 읽습니다.

«사후정산도 낙찰가를 부풀려 돌려받는 건데 다들 한다.» ⑥의 기둥 둘 — 낙찰자가 채권 양수인이고, 경매는 신고 대상이 아닙니다. C는 둘 다 반대입니다.

«은행은 감정가로 심사하니 33억 계약서는 대출과 무관하다.» 감정가 심사가 있는 건 맞습니다. 그러나 대법원은 매매계약서상 매매대금을 «대출가능금액 산정의 기준»이라 했고, 제출한 사실이 남습니다. 무관하지 않되, 은행이 어느 값을 썼는지가 사건마다 다릅니다.

«사후정산 정산금은 세금에서 어떻게 보나.» 취득가액에서 빼는지, 소득으로 보는지 — 국세청 해석과 심판례를 찾지 못했습니다. 저희는 판정하지 않습니다.

⑧ 사장님 셈법 — 세 줄