법원경매 뒤의 NPL 148건 —
적정가까지 오면 접촉할 물건을 화면에 붙였습니다

① 무엇이 바뀌었나 — 목록의 칩 하나, 요점정리의 절 하나

lab.kiudalab.com/auction, 10월 7일. 입찰 예정 물건을 «NPL 매각 중»으로 거른 화면(MAX 등급 화면, 개인 알림은 잘라냈습니다).

경공매 화면의 입찰 예정 물건 목록에 «NPL 매각 중» 칩이 생겼습니다. 누르면 담보 채권이 자산관리회사 매각 목록에 올라 있는 물건만 남습니다. 10월 7일 기준 입찰 예정 목록에서 그렇게 남는 행이 20개, 사건으로는 18건입니다(평창 한 사건의 물건 셋이 세 행). 물건마다 소재지 앞에 같은 이름의 배지가 붙고, 요점정리를 열면 가격·일정 바로 아래에 «NPL 채권매각 — 낙찰 대신 채권을 사는 길» 절이 들어갑니다. 거기에 매각 기관, 채권최고액(목록에 없으면 «목록 미기재»), 기관 목록의 다음 기일, 원문 링크가 있습니다. 담당자 이름과 전화는 기관 목록에 있는 그대로 화면에만 두고 글에는 적지 않습니다.

같은 화면의 요점정리 — 수원 권선구 구운동 2025타경57081(10월 19일 첫 기일)의 «NPL 채권매각» 절. 담당자 줄은 가렸습니다.

이 절은 PRO 이상에서 열립니다. 무료 화면에서는 칩과 배지까지 보이고 절의 숫자는 가려집니다. 물론 자산관리회사 홈페이지에 가면 누구나 볼 수 있는 목록이라는 말이 있습니다. 다만 네 곳의 목록은 형식이 다 다르고 사건번호가 없는 곳도 있어 우리 경매 물건과 한 화면에 이어 놓는 일은 그 목록을 매일 읽어 사건번호를 맞춰야 됩니다. 저희가 한 일은 그 잇기입니다.

② NPL이 무엇인가 — 건물이 아니라 채권자의 자리를 사고, 개인은 약정으로 들어갑니다

숙박 건물이 경매에 나오면 보통 그 건물에 근저당을 가진 은행·금고·조합이 경매를 신청한 채권자입니다. 이자가 밀려 부실로 분류된 채권을 금융기관은 자산관리회사에 넘기거나 공개 매각합니다. 그 채권을 사는 사람은 건물을 사는 것이 아니라 채권자의 자리를 삽니다 — 경매가 끝나면 배당을 받고 자기가 입찰해 건물을 가져올 수도 있습니다. 채권자가 입찰해 낙찰받으면 배당받을 금액을 뺀 대금만 내면 됩니다(민사집행법 제143조 제2항 «채권자가 매수인인 경우에는 … 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다»). 채권을 싸게 샀을수록 건물을 싸게 가져오는 셈이 됩니다. 그런데 개인은 채권 자체를 사지 못합니다. 대부업법 제9조의4 제3항은 «대부업자 또는 여신금융기관은 … 등록한 대부업자, 여신금융기관 등 대통령령으로 정한 자가 아닌 자에게 대부계약에 따른 채권을 양도해서는 아니 된다»고 적고, 시행령 제6조의4는 그 범위를 등록 대부업자·여신금융기관·예금보험공사·한국자산관리공사 등으로 정합니다. 그래서 실무에서는 세 가지 방식으로 나뉩니다. 첫째 론세일 — 채권양수도계약으로 근저당권을 통째 넘겨받는 방식이고 등록 대부법인만 할 수 있습니다. 둘째 채무인수 — 낙찰자가 대금을 내는 대신 채권자의 승낙을 받아 채무를 인수하는 방식으로, 민사집행법 제143조 제1항 «매수인은 … 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다»가 근거입니다. 셋째 사후정산 — 채권자와 미리 계약을 맺고 계약금(통상 10%)을 낸 뒤 경매에 입찰해 낙찰받고, 낙찰 뒤 약정대로 정산하는 방식입니다. 둘째·셋째는 개인도 할 수 있고 특히 사후정산은 등기부에 흔적이 남지 않아 밖에서는 NPL 계약이 있었는지 알 수 없습니다(설춘환, 세종사이버대학교 강의자료 «NPL 통한 경매낙찰방법과 명도요령»). 흔히 «이면계약»이라 부르는 것이 이 둘입니다. 물론 이 방식들은 채권자가 응해야 성립하고 차액보전·방어입찰 같은 조건은 계약마다 다르다는 말이 맞습니다. 다만 그래서 «언제 연락하느냐»가 핵심이고, 그 시점을 고르라고 화면에 숫자를 둔 것입니다.

③ 지금 팔리는 숙박 담보 채권 148건 — 원천 네 곳

NPL 매각 목록의 숙박시설 담보, 원천별·시도별. 2026년 10월 7일.

10월 7일 기준 네 기관의 매각 목록에 올라 있는 숙박시설 담보는 148건입니다. 유암코 73건, 농협자산관리 42건, 수협NPL 17건, MG새마을금고자산관리 16건입니다. 법원경매 담보가 120건, 공매 담보가 28건입니다. 지역은 경기 22건, 경남 18건, 경북 11건, 부산 10건 순입니다. 채권최고액은 126건에 적혀 있고, 사건번호는 117건에 있습니다. MG새마을금고자산관리 목록에는 채권최고액 항목 자체가 없어 전부 «목록 미기재»입니다. 저희가 못 읽는 곳도 있습니다. 우리금융F&I·하나F&I 목록은 사건번호가 없어 주소로 맞추면 틀릴 위험이 커 보류했고 신협 쪽은 공개 물건이 0건이었습니다. 유암코 목록의 온비드 물건은 번호 체계가 우리 공매 원장과 달라 아직 잇지 못했습니다 — 그래서 겹치는 32건은 전부 법원경매입니다. 물론 148건이 숙박 담보 NPL의 전부가 아니라는 말이 맞습니다. 다만 공개 목록으로 사건번호까지 맞출 수 있는 곳이 이 네 곳이고, 나머지는 공개가 안 되거나 사건번호가 없습니다.

④ 우리 경매 목록과 겹치는 32건 — 기일이 남은 18건

기일이 남은 물건의 법원 최저가와 NPL 목록의 채권최고액. 채권최고액 미기재 건은 뺐습니다.

사건번호가 같은 32건 가운데 기일이 10월 8일 이후인 것이 18건입니다. 가장 가까운 것이 10월 14일 군위 창평리(감정 36.0억·최저 25.2억·채권최고액 27.0억)와 울주 등억알프스리 탑모텔 21실(첫 기일, 감정 45.1억·채권최고액 25.2억)입니다. 10월 19일 수원 구운동 뉴욕호텔 54실은 첫 기일이고 감정 80.7억에 채권최고액 60.0억, 같은 날 거제 지석리는 4회 유찰로 최저 5.8억인데 채권최고액이 22.8억입니다. 10월 20일 장성 약수리는 5회 유찰로 최저 14.7억, 채권최고액 34.0억입니다. 채권최고액이 적힌 11건(지분매각 제외) 중 채권최고액이 법원 최저가보다 큰 물건이 7건입니다. 채권최고액은 실제 채권액이 아니라 등기된 상한이라 그 자체가 빚의 크기는 아닙니다. 군위·포천·파주 셋은 토지 지분만 파는 사건이라 최저가와 담보 전체의 채권최고액을 바로 견주지 않았습니다. 다만 최저가가 채권최고액의 절반 아래로 내려간 물건은 채권을 산 쪽이 배당만으로 끝낼지 입찰에 나설지를 셈할 구간에 들어와 있다는 뜻이고 그 구간에 있는지 없는지를 화면이 보여 줍니다. 물론 채권이 팔린 뒤 어떻게 되는지는 밖에서 안 보인다는 말이 맞습니다. 누가 샀는지, 얼마에 샀는지는 공개되지 않습니다. 다만 목록에서 내려간 날은 보입니다 — 저희 원장은 한 회차에 안 보인 건을 «매각 중 아님»으로 돌려 이력으로 남기고, 요점정리는 그것을 «지난 이력»으로 구분해 보여 줍니다. 그래서 어느 날 물건의 채권이 목록에서 사라지면, 그 뒤 기일의 결과를 읽을 때 한 가지 사정을 더 알고 읽게 됩니다.

⑤ 언제 연락하나 — 최저가가 내 적정가 근처로 내려왔을 때

채권을 파는 쪽의 셈은 단순합니다. 유찰이 한 번 더 나면 최저가가 또 깎이고 자기가 배당받을 수 있는 금액의 상한도 그만큼 내려갑니다. 그래서 최저가가 채권 회수 기대액 가까이 내려올수록 낙찰 전에 조건을 정하고 싶어 합니다. 사는 쪽의 셈은 우리 리포트의 숙박 가치 — 그 건물이 숙박업으로 얼마를 버는가에서 거꾸로 계산한 값 — 입니다. 두 값이 가까워지는 회차가 연락할 때입니다. 그때 자산관리회사 담당 창구에 «이 사건, 사후정산 또는 채무인수로 들어갈 수 있는가»를 묻고, 채권최고액·원금·매각 희망가·차액보전 조건을 받습니다. 화면의 «NPL 채권매각» 절에 매각 기관과 담당 창구, 채권최고액, 기관 목록의 다음 기일을 둔 이유가 그것입니다. ④의 표로 보면 장성 북하면 약수리(2024타경84777)는 5회 유찰로 10월 20일 최저가가 감정의 29%인 14.7억이고 채권최고액이 34.0억, 거제 사등면 지석리(2024타경30453)는 4회 유찰로 10월 19일 5.8억에 채권최고액 22.8억입니다. 최저가가 채권최고액의 절반 아래(장성 43%, 거제 25%)로 내려와 있어 파는 쪽의 셈이 바뀌는 구간에 있는 물건입니다. 수원 권선구 구운동 뉴욕호텔 54실(2025타경57081)은 반대로 10월 19일 첫 기일이라 최저가가 감정가 그대로 80.7억이고 채권최고액 60.0억 — 아직 연락할 회차가 아닙니다. 어느 쪽이 얼마에 끝날지는 적지 않습니다. 물론 적정가는 사람마다 다르다는 말이 맞습니다. 다만 숙박업으로 버는 돈에서 거꾸로 계산한 값은 사람이 아니라 건물에 붙는 값이고 저희 리포트가 하는 일이 그 계산입니다.

⑥ 겹치지 않는 116건은 무엇인가

148건 중 32건만 우리 경매 목록과 겹치는 이유는 셋입니다. 첫째, 공매 담보 28건은 번호 체계가 달라 아직 못 잇습니다. 둘째, 사건번호가 없는 31건은 주소로만 추정해야 해서 잇지 않았습니다. 셋째, 사건번호가 있어도 기일이 이미 끝났거나 취하·정지된 사건은 우리 진행 중 목록에 없습니다. 겹치는 32건 안에도 상태가 갈립니다 — 유찰 10건, 변경 9건, 재진행 5건, 정지·취하 등으로 끝난 3건, 매각 완료 1건, 기일내역 글자가 비어 있는 4건입니다. 채권이 팔리는 중인데 경매가 변경·정지된 사건이 10건이라는 것은 적어 둘 만합니다. 물론 변경·정지의 사유는 기일내역에 안 나옵니다. 다만 그 사건들의 채권이 매각 목록에 있다는 사실은 사유를 짐작할 때 하나의 단서가 됩니다 — 단서까지만 적습니다.

⑦ 이 화면이 못 보여 주는 것

셋입니다. 첫째, 채권이 얼마에 팔리는지와 누가 샀는지는 공개되지 않습니다. 목록에는 채권최고액과 원금 정도가 있고 매각 희망가는 «목록 미기재»가 대부분이라, 값은 담당 창구와 이야기해야 나옵니다. 둘째, 사후정산 계약은 등기부에 남지 않아 어떤 물건에 이미 약정이 걸려 있는지 밖에서는 모릅니다 — 그래서 늦게 연락하면 이미 끝나 있을 수 있습니다. 셋째, 기재율입니다. 148건 중 감정가 기재 106건, 최저가 기재 73건, 채권최고액 기재 126건, 사건번호 기재 117건이라 «몇 %»는 전부 기재분 안의 비율입니다. 물론 그러면 화면이 보여 주는 것은 «팔리는 중이다»와 «얼마짜리 채권이다» 두 줄뿐 아니냐는 말이 있습니다. 다만 그 두 줄이 유찰 횟수 옆에 붙어 있어야 연락할 회차를 고를 수 있고 그 회차를 놓치면 사후정산은 남의 계약이 됩니다.

⑧ 경매 물건을 보는 분께 — 셋