온비드 공매에 나온 호텔 두 곳 — 지자체가 세금 대신 파는 115실·44실

포항 필로스호텔 정면 · 온비드 2037396 · 출처: 온비드 감정평가서 사진

① 압류재산 공매 — 세금을 못 낸 건물을 지자체가 판다

숙박업소가 지방세를 오래 내지 못하면 시·군·구는 그 건물을 압류합니다. 그래도 체납이 풀리지 않으면 압류한 건물을 팔아 세금을 받습니다. 이것이 압류재산 공매로, 한국자산관리공사가 운영하는 온비드에서 전자입찰로 진행됩니다. 온비드 물건 정보에는 «압류재산»이라는 재산 구분과 공매를 맡긴 기관 이름이 함께 적힙니다. 포항 건은 «포항북구청», 김해 건은 «김해시청»입니다. 법원경매와 다른 점은 절차를 이끄는 쪽입니다. 법원경매는 은행 같은 채권자가 법원에 신청하고 법원이 기일을 정합니다. 압류재산 공매는 세금을 받을 행정기관이 매각예정가격을 정하고 공고합니다. 지방세징수법 제94조 제1항은 «매수인은 매수대금을 납부한 때에 매각재산을 취득한다»고 적고, 같은 조 제2항은 받은 매수대금만큼 체납액을 징수한 것으로 봅니다. 근저당·임차인·유치권 같은 다른 권리를 어떻게 정리하느냐는 물건마다 공고문과 감정서를 따로 읽어야 하고, 이 글은 거기까지 다루지 않습니다. 물론 «지자체가 판다»는 말이 시청이 호텔 주인이라는 뜻처럼 들릴 수 있습니다. 다만 소유자는 그대로이고, 기관은 세금을 받으려고 매각 절차를 맡은 쪽입니다. 그래서 두 호텔 모두 인허가 원장에는 영업 중으로 남아 있습니다.

② 두 호텔 — 포항 115실, 김해 44실

포항 필로스호텔 측면 · 온비드 2037396 · 출처: 온비드 감정평가서 사진

포항 필로스호텔은 1992년 11월에 사용승인을 받은 지상 10층·지하 2층 관광호텔로, 원장에 115실이 영업 중으로 올라 있습니다. 온비드 물건은 용흥동 145-7을 비롯한 토지 여러 필지와 호텔 건물을 한꺼번에 파는 일괄 매각입니다. 감정가는 9월 14~16일 회차에서 280.4억이었는데 그 회차는 취소됐고, 9월 28~30일 회차부터 312.9억으로 바뀌어 다시 감정가부터 시작했습니다. 김해 호텔아리아는 2017년 8월 사용승인을 받은 지상 8층 44실 숙박업소입니다. 국토교통부 실거래 원장에는 2023년 2월 110.0억 직거래가 있어 온비드 감정가 98.1억보다 높습니다. 물론 실거래 금액과 감정가는 시점과 기준이 달라 그대로 견주면 안 된다는 말이 맞습니다. 다만 2023년에 그 값으로 거래된 건물이 10월 12~14일 회차에 39.2억에서 입찰을 받는다는 사실은 적어 둘 만합니다.

김해 호텔아리아 위치도(감정평가서에 외관 사진 없음) · 온비드 1964324 · 출처: 온비드 감정평가서 사진

③ 왜 10%씩 내려가나 — 지방세징수법 제91조

온비드 공고 기준. 포항은 9월 30일 마감 회차부터, 김해는 8월 19일 마감 회차부터. 점은 입찰 마감일.

공매에서 아무도 사지 않거나 입찰가가 매각예정가격에 못 미치면 다시 공매합니다. 지방세징수법 제91조 제3항은 «재공매할 때마다 매각예정가격의 100분의 10에 해당하는 금액을 차례로 줄여 공매하며, 매각예정가격의 100분의 50에 해당하는 금액까지 차례로 줄여 공매하여도 매각되지 아니할 때에는 제74조에 따라 새로 매각예정가격을 정하여 재공매할 수 있다»고 적습니다. 두 물건은 첫 회차 최저가가 감정가와 같아 매각예정가격이 곧 감정가입니다. 그래서 회차마다 감정가의 10%에 해당하는 금액씩 내려갑니다. 포항은 312.9억에서 281.6억, 250.3억, 219.0억, 187.7억로, 김해는 10월 6~7일 회차 49.0억, 10월 12~14일 39.2억, 10월 19~21일 29.4억, 10월 26~28일 19.6억로 공고돼 있습니다. 회차 간격은 1주일입니다. 온비드 공고는 법이 적은 50%보다 아래까지 일정을 올려 두었습니다. 포항은 11월 16~18일 회차 93.9억(30%), 김해는 11월 2~4일 회차 9.8억(10%)입니다. 50% 아래 회차가 새로 정한 매각예정가격으로 공고된 것인지는 공고문 원문까지 열어 확인하지 못했습니다. 그림의 50% 점선 아래는 공고된 일정을 그대로 옮긴 것입니다.

④ 지금까지 — 김해 5회, 포항 1회 유찰

10월 1일 개찰까지 결과가 확정된 회차를 보면, 김해는 8월 20일부터 10월 1일까지 다섯 번 연속 유찰됐습니다. 감정가 100%·90%·80%·70%·60% 회차에 입찰자가 없었다는 뜻입니다. 포항은 9월 17일 개찰 회차가 취소됐고 10월 1일 감정가 312.9억 회차가 유찰됐습니다. 두 물건 모두 10월 6~7일 마감 회차의 개찰 결과는 이 글에 담지 않았고, 앞으로 열릴 회차의 결과도 짐작하지 않습니다. 물론 유찰이 다섯 번이면 건물에 큰 흠이 있다는 뜻 아니냐는 물음이 있습니다. 다만 같은 기간 온비드에 나온 다른 압류재산 숙박 건물도 대부분 유찰을 거듭했습니다(⑤의 표). 유찰 횟수만으로 이 건물의 흠을 따로 읽을 근거는 저희 자료에 없습니다.

⑤ 같은 기간 온비드 압류재산 숙박 건물 14건 — 낙찰 0

7월 15일부터 10월 1일 개찰까지 저희가 모은 온비드 개찰 결과에서, 압류재산이면서 숙박시설이고 호실이 아닌 건물 단위 물건은 14건입니다. 공매를 맡긴 기관은 시청·구청·도청·군청이 12건, 세무서가 2건입니다. 이 가운데 다섯 번 이상 유찰된 것이 9건이고, 낙찰은 한 건도 없었습니다. 시흥 월곶동 세 필지와 군산·김제·전주 물건은 일곱 번씩 유찰됐습니다. 같은 기간 온비드에서 낙찰된 숙박시설은 40건이고, 그중 압류재산 29건은 전부 호실·층 단위였습니다(속초·제주 등). 압류재산 호실 29건의 낙찰가는 감정가 대비 중앙값 12.1%입니다. 건물 통째로 팔린 것은 압류재산이 아닌 «기타일반재산» 서울 송파구 잠실동 숙박시설 한 건뿐이었고, 9월 17일 감정가의 49.5%에 낙찰됐습니다. 물론 석 달 동안의 결과로 «압류재산 숙박 건물은 안 팔린다»고 말할 수는 없습니다. 다만 이 기간에는 그랬고, 저희 결과 원장이 7월 15일부터라 그 앞은 보지 못했습니다.

⑥ 법원경매 숙박시설은 따로 — 2026년 중앙값 36.5%

법원 매각 사례(auction_sold_cases) 숙박시설만. 온비드 공매 결과는 넣지 않았습니다.

법원경매는 저감 방식과 회차 간격이 달라 공매와 한 통계로 묶지 않습니다. 저희 법원 매각 원장에서 2026년 1월부터 10월 7일까지 팔린 숙박시설은 148건이고, 감정가 대비 매각가 중앙값은 36.5%입니다. 148건 중 110건이 감정가의 절반 아래에서 팔렸습니다. 감정가 50억 원 이상만 보면 23건, 중앙값 47.6%입니다. 2021년 6월부터 쌓인 전체 760건으로 넓히면 중앙값은 49.1%입니다. 물론 법원에서 감정가의 절반 아래로 팔리는 일이 흔하니 공매도 그쯤에서 팔릴 것이라고 보는 분이 있을 수 있습니다. 다만 공매는 기관이 정한 일정에 따라 1주일 단위로 내려가고, 공매 매각 결과가 쌓인 기간이 저희 원장에서 석 달뿐입니다. 그래서 두 시장의 숫자를 나란히 둘 뿐, 하나로 다른 하나를 짐작하지 않습니다.

⑦ 공매 물건을 볼 때 먼저 확인할 것

첫째, 공매는 멈출 수 있습니다. 포항 건의 9월 17일 개찰 회차가 취소된 것처럼 같은 물건도 회차마다 감정가와 필지 목록이 바뀝니다. 포항 물건은 11월 16~18일 회차에서 토지 면적이 8,714.4㎡, 건물 면적이 22,990.6㎡로 앞 회차(7,552.3㎡·21,334.4㎡)와 다르게 올라 있습니다. 둘째, 영업 중인 호텔에는 운영 법인·임차인·직원이 그대로 있습니다. 낙찰 뒤 넘겨받는 일은 공고문의 매수인 부담 항목과 등기부를 같이 읽어야 합니다. 셋째, 사는 가격의 기준은 최저가가 아니라 그 건물이 숙박업으로 얼마를 버는가입니다. 김해 건이 2023년 직거래 110.0억에서 공고상 감정가의 10%까지 내려가는 일정은 값의 근거가 아니라 «아직 팔리지 않았다»는 기록입니다.

⑧ 지자체 공매 호텔을 보는 분께

결론