모텔 매매·호텔 매매 전에 키우다랩이 하는 일 —
전국 숙박업 원장 122,596곳과 실거래 91,162건(숙박업소 건물 7,978건)으로 적정가를 재고, 직영 22개 매장 실측으로 그 자를 검증하며, 매일 세 편 197편을 썼습니다

① 어떤 회사인가 — 개발하고, 운영하고, 그 실측으로 재는 회사

lab.kiudalab.com 홈 — 주소 하나를 넣으면 호스텔 용도변경 판정과 숙박 매물 진단으로 갈립니다(2026년 9월 23일 화면).

키우다랩은 숙박 자산의 개발·운영·관제·데이터를 한 그룹이 맡는 구조입니다. 개발·데이터를 키우다랩이, 호텔 위탁운영을 이루다랩이, 24시간 야간 관제를 이루다원이 합니다. 대표 김지훈은 야놀자 부동산개발본부장으로 76개점을 개발·운영했고, 독립 후 누적 124개점·약 5,000억·약 4,000실(회사 발표)을 다뤘습니다. 자체 브랜드 «호텔이쁘다»를 직접 운영합니다. 남들과 다른 점은 18년 동안 124개 매장을 개발한 노하우입니다 — 신축부터 모텔, 호스텔, 외국인관광도시민박까지, 땅을 보고 짓고 채우고 팔아 본 경험이 있고, 지금도 매장을 늘리고 최근에 더 많이 개발합니다. 그 위에 직접 운영하는 매장의 실측이 있습니다. 매물 리포트의 가동률·단가 계수는 그 실측으로 보정되고, 칼럼의 «이렇다더라»는 그 실측으로 검증됩니다. 위탁 전후 평균 매출 상승 77.48%(회사 발표)도 같은 장부에서 나온 숫자입니다.

② 무엇으로 일하나 — 대한민국의 모든 숙박업을 담은 원장

122,596곳. 이 숫자가 이 회사가 하는 일의 바닥입니다. 영업 중인 80,106곳만이 아니라 폐업 42,058곳·휴업까지, 호텔·여관·여인숙·생활숙박·농어촌민박·외국인관광도시민박·호스텔·펜션·콘도까지, 17개 시도 277개 시군구 전부입니다. 인허가 원장은 지자체마다 흩어져 있고 관광사업 등록은 다른 장부라, 이걸 한 표로 붙이고 같은 건물을 한 줄로 묶는 일이 먼저였습니다. 그 위에 좌표(94%)·객실 수(89%)·건축물대장·공시지가·OTA 요금·실사용량·실거래·카드매출을 한 곳씩 붙여 갑니다. 모텔 매매든 호텔 매매든 경공매든, 물건 하나를 볼 때 «옆집 전부»가 이미 표에 있다는 뜻입니다.

원장 위에 매일 수집기가 붙이는 자료가 스물 몇 가지입니다. 공적장부(건축물대장·지구단위계획·학교 보호구역), 시세와 거래(국토부 실거래 10년 91,162건 중 숙박업소 건물 7,978건, OTA 요금 실시간, 매물 56,912건, 온비드·법원경매·NPL), 수요(관광데이터랩 방문·소비·유입 지역·공항 출입국, 소상공인 상권분석 매출·유동인구, 인근 이벤트, 네이버 검색량, 구인공고), 그리고 실측(실사용량으로 역산한 실가동 11,364곳 — Consumption Index, 직영 매장 일별 장부·예약·PMS·날씨). 상권분석 매출처럼 추정치인 자료는 방향 비교에만 쓰고, 실측이 있으면 실측이 이깁니다. 그리고 직영·위탁 22개 매장의 일별 매출·객실·채널·외국인 실측이 2022년부터 19,900매장일 쌓여 있습니다. 공개 자료가 «그렇다더라»를 말할 때 이 장부가 «실제로 그런가»를 답합니다.

③ 숙박 매물 분석 리포트 — 호가는 잊고 적정가

리포트 첫 화면 — 종합 판정·협상 목표가·의뢰자가 적은 주장 매출에 대한 답(샘플, 2026년 9월 23일 화면).

모텔 매매·호텔 매매에서 가장 자주 틀리는 자리는 «매도자가 말한 매출»입니다. 리포트는 주소 하나를 받아 6개 실측 레이어를 교차검증하고 약 20분이면 14개 섹션을 냅니다 — 주변 카드 실매출과 폐업률, 유동·배후인구, 실사용량으로 역산한 실가동, 반경 1km 경쟁 15개소의 요금, 실거래, 건물·토지. 끝에 «주장 월매출이 성립하려면 만실 기준 1박 얼마여야 하는데 확인된 시세는 얼마»라고 답합니다. 2026년 06월부터 실고객 105건이 나갔습니다.

④ 호스텔 용도변경 판정 — 주소 하나로 신호등

호스텔 용도변경 판정기 — 주소를 넣으면 건축물대장·토지이용계획·도로접면·배치도를 자동 확인해 초록·노랑·빨강으로 답합니다.

비숙박 건물을 호스텔로 바꿀 수 있는지는 공적장부 네 가지가 정합니다. 판정기는 건축물대장, 토지이용계획, 도로접면, 배치도를 자동으로 열어 신호등으로 답하고, 근거 조문과 확인 못 한 항목을 같이 적습니다. 2026년 07월부터 793건이 돌았습니다. 회원은 월 3회 무료입니다.

⑤ 경공매 검토 — 숙박시설만, 낙찰가율과 한 화면

경공매 화면 — 진행 물건, 실제 낙찰가율, NPL 채권매각, 상권·인근 매물, 참고 배당표(2026년 9월 23일 화면).

법원경매와 온비드 공매에서 숙박시설만 걸러 모읍니다. 진행 211건, 2021년 6월부터 낙찰 사례 788건(감정가 대비 평균 50.6%), NPL 채권 146건, 19개 시도. 감정가는 시세가 아니고 유찰 횟수는 위험이 아니라 가격표라는 게 저희 읽는 법이고, 같은 지역 낙찰 사례·상권·인근 호가·실가동·참고 배당표를 한 화면에 붙입니다. 매일 18시 경공매 검토 칼럼 63편이 그 화면에서 나왔고, 적어 둔 예상가를 실제 낙찰가로 채점하는 글도 씁니다.

⑥ 운영·마케팅·매매 — 리포트 밖에서 하는 일

운영. 위탁운영 9지점 305실(회사 발표)과 자체 브랜드 매장의 일별 장부가 2022년부터 22개 매장 쌓여 있습니다. 야간은 24시간 관제가 받습니다. 대실을 끊으면 매출이 어떻게 되는지, 연휴 요금을 올린 날과 내린 날 손님이 달랐는지, 외국인 손님이 매출의 몇 퍼센트인지를 이 장부로 실험하고 채점합니다. 실측 281곳의 실매출은 리포트 모델의 정답지라, 모델이 틀리면 장부가 먼저 알려 줍니다. 마케팅. «손님이 검색하고 오는가»를 네이버 실검색량, OTA 요금·평점·리뷰, 상권 유동으로 재는 숙소 마케팅 진단을 합니다. 광고를 켠 채널과 끈 채널의 매출을 직영 장부로 갈라 «광고 효율의 착시»를 걸러내고, 브랜드·지역별 요금을 매일 수집해 내 방값이 어디에 서 있는지 봅니다. 매매. 중개·블로그·플랫폼에 나온 숙박 매물 56,912건을 모아 원장에 붙이고(원장 매물 표시 722곳), 체감시세와 «팔리는 조건»으로 매입 판정을 합니다. 저희가 직접 사고 싶은 물건은 리포트에 «직접매입 관심»으로 표시합니다. 모텔 매매·호텔 매매의 양쪽 — 파는 쪽엔 적정가를, 사는 쪽엔 실측을 — 같은 원장으로 답합니다.

⑦ 매일 세 편 — 숙박업 NEWS와 세미나

숙박업 NEWS 섹션별 발행 편수(2026년 9월 23일).

kiudalab.com/news — 뉴스·데이터 리서치·경공매 분석·김대표 칼럼, 출처 표기 시 자유 재배포(CC BY).

아침 8시 30분 숙박업 뉴스, 낮 12시 데이터 리서치, 저녁 6시 경공매 검토 — 2026년 08월부터 매일 세 편, 197편입니다. 기사 인용이 아니라 원장으로 검증해 쓰고, 틀린 것은 다음 편에서 채점합니다. 출처만 밝히면 누구나 다시 쓸 수 있습니다. 세미나는 «전문가를 믿지 마십시오 — 직접 검증» 한 줄로 합니다. 1기(2026년 7월 30일) 30석에 31명, 대기 13명, 후기 24건 평점 4.7/5·추천지수 9.0/10. 연장전 토론회는 9월 17일 프로젝트 진행 & 대출 실전, 10월 15일 매각 타이밍 & 용도변경 실전. 세미나 장소는 사무실과 다른 별도 장소(서대문)입니다.

⑧ 모텔 매매·호텔 매매 전에 — 세 가지와 오시는 길