용인 반도체 클러스터 415만㎡에서 호텔 지을 수 있는 땅은 31,364㎡, 0.8%뿐입니다 —
1,642억에 세 번, 605억으로 내려 한 번 더 공고했는데 아직 임자가 없고, 2만 명 공사장 앞 원삼 소재지에 호텔은 0실입니다

① 숙박이 되는 땅 — 415만㎡ 중 0.8%

시행사 2025년 2월 공급공고 첨부 «상업시설용지 위치도». 빨강이 E1-1·E2-1·E2-2, 회색이 주차장 G1~G4, 분홍이 지원시설용지, 보라가 SK하이닉스 팹 부지(A15-1BL).

토지이용계획(2026년) 용지별 면적. 빨강만 숙박시설 허용.

산업단지 415만㎡ 가운데 숙박시설이 허용용도에 들어 있는 땅은 상업시설용지 E1~E2, 합쳐 31,364㎡입니다. 0.8%입니다. 획지로는 E1-1 17,341㎡, E2-1 6,961㎡, E2-2 7,062㎡ 셋이고, 위치는 팹 부지 서쪽 도로 건너, 주차장 G1~G4와 지원시설용지 사이입니다. 상업은 «분할·합병 허용»이라 규모를 쪼개 받을 수는 있습니다.

② 지침 원문 — 조건이 붙고, 지원시설용지는 안 됩니다

«숙박 가능»만 잘라 읽으면 틀립니다. 조문은 «숙박시설(주거지역으로부터 35m 이상 떨어져 있는 경우에 한함)»입니다. 다만 이 조건은 이 땅에서는 문제가 안 됩니다. 결정도(1:5,000)에서 재면 상업 블록에서 가장 가까운 주거용지(북쪽 준주거·단독주택용지)까지 약 300m이고, 지도에서 주차장용지 북쪽 끝에서 하천용지까지만 재도 294m입니다. 35m의 여덟 배가 넘습니다. 조건이 «붙어 있다»는 것과 «걸린다»는 것은 다릅니다 — 다른 산단에서 같은 문구를 만나면 거리부터 재십시오. 지원시설용지 F1~F8(82,585㎡)은 기숙사·근생·판매·의료·업무까지 열거하면서 숙박이 없습니다. 이 지침은 허용목록형이라 «적힌 것만 되고, 안 적힌 건 불허»입니다. 지원시설용지를 «숙박 되는 땅»으로 묶는 자료가 있다면 지침과 다릅니다. 주차장용지 G4가 상업시설용지 허용용도를 빌려 쓸 수 있지만 주차장 연면적의 30% 미만이라 호텔 본체 자리는 아닙니다.

③ 지번은 어디인가 — 현 지적으로는 독성리 547 일원

지침과 조서에는 블록번호(E1·E2)만 있고 지번이 없습니다. 결정도상 상업시설용지 자리에 토지이용계획을 조회하면 독성리 547·547-3·547-6·547-7·546과 자투리 547-4·547-10·547-5·547-9가 일반상업지역으로 나오고, 아홉 필지(자투리 4필지 포함) 합이 33,699㎡로 계획 31,364㎡와 대체로 맞습니다. 다만 획지와 지번은 1:1이 아닙니다 — «E1이 547-3이다» 식으로 잇는 자료는 고시에 없습니다. 지번은 공급공고의 필지세부내역에서 확정됩니다.

④ 언제 나오나 — 네 번 공고, 아직 임자 없음

획지별 공급예정가격. 2024년은 감정평가금액, 2025년 2월은 «감정평가금액 이하». E1-1은 2025년 공고 대상이 아니었습니다.

이 땅은 처음엔 «컨벤션·호텔» 용지였습니다. 2023년 9월과 11월 두 번 공고에 응모자가 없었고, 시행사가 주상복합으로 바꾸려다 경기도 심의에서 재검토 의견을 받아, 2024년 1월 주거를 뺀 일반 상업시설로 완화했습니다. 지금 지침에 숙박이 «남아 있는» 게 그 결과입니다. 그 뒤 2024년에 세 획지 1,642.7억(감정평가금액)으로 4차·5차 경쟁입찰과 수의계약 정정 공고까지 세 번, 2025년 2월에는 E1을 빼고 E2-1·E2-2만 605.2억으로 — 같은 획지끼리 −25% — 경쟁입찰을 다시 냈습니다. 문구도 «감정평가금액»에서 «감정평가금액 이하»로 바뀌었습니다. 보증금은 필지당 7억, 신청 자격에 사업시행실적을 요구했습니다. 2월 7일 온비드 재공고(보증금율 하향) 게시가 마지막이고, 낙찰 여부는 온비드 결과를 열지 못해 확인하지 못했습니다. 시행사 공고판 78건에 그 뒤 상업시설용지 공고는 없습니다. 조성 준공이 2027년이고 토지사용 가능시기가 «2027년 상반기 이후»이니, 다음 공고가 나온다면 그 언저리입니다. 공고는 세 곳에 뜹니다 — 시행사 분양공고판, 시행사 공고·고시판, 용인시 고시.

⑤ 옆 동네 숙박은 무엇이 있나 — 원장 71건, 실거래 26건

원삼면 영업 중 숙박업소의 객실 규모 분포(저희 인허가 원장, 2026년 9월). 빨강이 10실 이상.

원삼·백암·양지면 숙박업 등록 71건 중 영업이 43곳입니다. 원삼면은 영업 34곳 중 31곳이 농어촌민박(대부분 1~3실)이고, 10실을 넘는 곳은 생활숙박 20실(목신리, 팹 상업용지에서 2.7km)과 무인텔 18실(좌항리, 5.8km) 둘뿐이고 둘 다 팹 앞이 아닙니다. 팹에서 1km인 소재지 고당리에는 영업 중인 숙박이 없고, 있던 여관 7실은 폐업했습니다. 객실을 다 더해도 92실입니다. 백암면에 호텔·모텔이 7곳 188실 있고, 처인구 전체로 넓혀도 민박을 뺀 10실 이상은 15곳인데 에버랜드·양지·남사 쪽입니다. 실거래도 같은 그림입니다. 원삼면 비주거 거래 26건 중 숙박은 2026년 2월 좌항리 한 건(36.7억, 연면적 1,424㎡)뿐이고, 원장의 무인텔과 지번대는 같지만 연면적이 616㎡라 같은 물건이라 단정하지 못합니다. 나머지는 근린생활시설이며 연면적 100㎡ 이상 19건의 총액÷연면적이 평당 중앙 1,534만원입니다 — 토지 단가가 아니라 건물 총액 기준입니다.

⑥ 수요는 2만 명인데, 그 수요는 기숙사가 받습니다

공사 인력, 근로자 숙소 인허가 호수, 원삼면 기존 객실을 한 자로. 인력은 용인시 2025년 4월, 숙소는 용인시 2026년 2월 6일 집계.

«2023년에 두 번 유찰됐으니 호텔 수요가 없다»는 반은 맞고 반은 아닙니다. 그때는 팹 착공(2025년 2월) 전이었고, 지금은 하루 최대 2만 명이 들어옵니다. 그런데 그 2만 명은 호텔 손님이 아닙니다. 용인시가 농지·산지 임시숙소 기준까지 만들어 인허가를 밀어 근로자 숙소 신청이 30건 7,862호, 허가 2,287호, 그중 영구 건축물인 임대형 기숙사가 4,969호입니다. 백암면에 479호는 이미 준공됐습니다. 공사 인력 수요는 기숙사가 먼저 받고, 호텔이 볼 손님은 2027년 팹 가동 이후의 출장·파견·협력사 수요입니다. 그 규모는 저희가 확인하지 못했고, 산단 안 상업용지의 토지사용 가능시기(2027년 상반기 이후)와 겹칩니다. 그 시차가 지나면 어떻게 되는지는 앞선 팹이 보여 줍니다. 삼성 평택캠퍼스 앞 고덕은 영업 숙박 18곳 1,520실이고, 1기 가동(2017년) 뒤 2021~2025년에 12곳이 새로 열어 490실·321실·230실짜리 호텔이 들어왔습니다. SK하이닉스 이천 앞 부발읍은 18곳 1,416실이고 510실 생활숙박이 두 번 등록됐습니다. 공장 앞 호텔은 팹이 돌기 시작하면 채워졌습니다 — 저희가 원삼면을 «될 자리»로 보는 이유입니다. 다만 그건 가동 이후의 일이고, 지금 팹 앞 소재지에는 0실입니다.

그래서 저희가 보는 자리는 산단 안이 아니라 산단 밖 원삼 소재지 상업지입니다 — 원삼농협 하나로마트가 있는 고당리 일반상업·준주거, 팹 상업용지에서 직선 약 1km. 저희 판정기로 통과이고, 35m 조건이 없으며 상업 필지는 학교 보호구역에도 안 걸립니다. 팹 근로자·협력사가 걸어서 밥 먹고 자는 거리는 소재지이지 목신리·좌항리가 아닙니다. 대신 필지가 149~826㎡라 합필 없이는 호텔이 안 됩니다. 산단 안은 6,961㎡ 통필지가 605억, 산단 밖은 150㎡ 조각. «너무 크거나 너무 잘거나»가 이 동네 호텔 입지의 구조이고, 저희 답은 작은 쪽을 합쳐 짓는 것입니다.

⑦ 확인한 것과 못 한 것

⑧ 셈법 — 네 줄