신탁공매 세종 신라스테이 700억도 유찰, 열세 계단 —
잠실은 감정의 49%에서 팔렸는데 세종은 43%에서도 손이 없었습니다

① 결과 — 700억, 열세 번째 빈 계단

7월 공고 8회차(회색 연함)와 9월 재공고 5회차(회색·빨강). 점선 셋은 저희가 그은 선 — 855억(7/23)·785억(9/12)·679억(9/18).

온비드 회차표·개찰 결과. 13회차는 9월 21일 온비드 물건 태그 «유찰 13회»로 확인(9월 18일 기준 12회). 잔대금은 계약체결일부터 60일, 부가가치세 별도(1편).

7월 22일 2,106억에서 시작해 9월 18일 700억까지, 두 달 사이 13계단·67%가 깎였습니다. 어느 계단에서도 입찰서가 한 장 안 들어왔습니다. 7월 8계단이 빈 뒤에는 «수의계약 가능» 상태로 한 달을 보냈고, 계약 없이 9월 3일 재공고가 났습니다. 재공고 다섯 계단도 비었으니 다시 수의계약 구간입니다.

② 9월 18일에 적은 것 — 채점표

9월 18일 편은 결과를 두 갈래로 적어 두었습니다. «낙찰이면 저희가 역산한 상한 679억보다 21억 위에서 팔린 것이라 사는 쪽이 잔여 공사비를 저희보다 적게 봤거나 감정서 매출을 더 믿었다는 뜻» / «유찰이면 신탁사 공고 조건대로 수의계약 구간으로 넘어갑니다». 유찰이었습니다. 700억은 679억 위였고, 시장도 그렇게 봤습니다.

채점표를 숨기지 않고 적습니다. 7월 23일의 855억은 틀렸고, 9월 12일의 785억은 «상한»으로는 맞았지만 «그 아래면 팔린다»로 읽은 건 틀렸고, 9월 18일의 679억만 시장과 같은 쪽에 있었습니다. 세 번 자를 바꿔서 마지막 자가 맞은 것이지, 처음부터 맞은 게 아닙니다.

본건 전경 — 지하 6층·지상 8층, 2024년 1월 준공. 감정평가서 사진.

③ 왜 700억에서도 없나 — 셈을 거꾸로 돌리면 보입니다

저희 공식 «월매출 × 50»을 거꾸로 돌립니다. 700억에 사서 남은 공사 75억을 하고 세금 4.6%를 내면 통장에서 811억이 나갑니다. 그 돈이 서려면 월매출 16.2억이 나와야 합니다. 그런데 감정서가 «정상 가동»을 가정하고 잡은 1기 월매출이 15.7억입니다 — 가동률 80%·객실 단가 12만원·부대시설이 객실의 120%라는, 1편에서 «낙관»이라 적은 그 숫자입니다.

즉 700억에 사는 사람은 감정서보다 더 낙관해야 합니다. 한 번도 문을 열어 본 적 없는 호텔에 그 셈을 하는 매수자는 없었습니다. 700억이 싸지 않아서가 아니라, 아직 «벌 수 있는 돈»이 정해지지 않은 건물이라서입니다. 값이 정해지려면 누군가 문을 열고 1년을 벌어 봐야 합니다.

④ 잠실과 나란히 — 땅값 물건은 멈추고, 건물값 물건은 멈출 자리가 없습니다

감정을 100으로 두고 손이 나온 자리. 잠실은 9월 16일 2회차 214억(49.5%) 낙찰, 세종은 9월 18일 13회차 700억(43%) 유찰.

같은 주에 두 답이 나왔습니다. 잠실은 감정 432억의 88%가 토지였고, 매수자는 «713㎡에 무엇을 지을 수 있나»로 값을 매겨 2021년 실거래 ㎡당의 7할에서 손을 들었습니다. 땅은 실거래가 있고, 실거래의 어느 비율이면 사는 사람이 있습니다. 세종은 감정 1,620억의 90%가 «팔린 값»과 «벌 값»(비교방식 1,731억·수익방식 1,663억)이고 실제로 서 있는 건물의 원가는 919억입니다. 매수자는 «문 열면 얼마 버나»로 값을 매기는데, 그 답이 아직 없습니다.

그래서 감정 대비 %는 두 물건에서 다른 뜻입니다. 잠실의 49.5%는 «땅값의 7할»이라는 실측이고, 세종의 43%는 «감정이 낙관한 만큼 깎였다»는 뜻일 뿐 그 아래에 바닥이 있다는 뜻이 아닙니다. 건물값 물건의 바닥은 감정이 아니라 매출이 정합니다.

본건 내부 — 마감 공사가 멈춘 상태. 감정평가서 사진.

⑤ 수의계약 구간 — 조건은 «전회차 조건 이상», 그러면 700억입니다

신탁공매는 유찰 뒤 다음 공고 전까지 전회차 조건 이상으로 수의계약을 받습니다. 7월 8회차 뒤에 온비드 상태가 «수의계약가능»으로 바뀐 것이 그 구간이었고, 1,052억 이상에 계약하려는 사람이 없어 재공고가 났습니다. 이번 구간의 조건은 700억 이상입니다. 저희 상한 679억이 그 아래에 있으니 저희 셈으로는 이 구간에서도 계약이 서지 않습니다.

그러면 남는 길은 둘입니다. 신탁사가 다시 재공고를 내 700억 아래 계단을 놓거나, 우선수익자(채권자)가 값을 정해 협의로 넘기거나. 어느 쪽이든 다음 숫자가 저희 상한 679억의 어느 쪽에 놓이는지가 다음 채점입니다. 세 번째 공고가 나면 그 계단표를 다시 적겠습니다.

⑥ 사는 쪽의 자 — 상한 679억은 공사비 하나에 달려 있습니다

679억은 «잔여 공사비 75억(250실 × 실당 3,000만)»을 넣은 값입니다. 9월 18일 편에서 «미개관 호텔의 마감은 실당 5,000만도 넘는다»는 반박을 살려 두었는데, 그 경우 상한은 631억으로 내려옵니다. 그러니 다음 계단이 650억 언저리에 놓여도 «드디어 싸다»가 아니라 «공사비를 얼마로 보느냐»의 문제로 남습니다. 공사 견적서가 없는 매수자는 이 표의 맨 아랫줄로 셈해야 합니다.

⑦ 반대 논리 넷 — 하나씩 대 봤습니다

«감정의 43%면 싸다.» 원가방식 919억의 76%이기도 합니다. 그러나 원가는 «다시 지으면 드는 돈»이지 «벌 수 있는 돈»이 아닙니다. ③의 셈 — 700억이 서려면 감정서 낙관치보다 더 벌어야 합니다.

«운영사 계약이 붙은 값은 공식이 못 잰다.» 맞습니다. 신라스테이 운영계약이 있는 건물의 매출을 «월매출 × 50»으로 접는 건 거칠고, 그래서 저희는 «적정가»가 아니라 상한만 말합니다.

«우선수익자가 협의로 800억대에 넘길 수 있다.» 협의 내용은 저희 원장 밖입니다. 공고문 조건(전회차 이상)과 다른 값이 등기부에 찍히면 그때 씁니다. 저희는 판정하지 않습니다.

«잠실처럼 회차를 촘촘히 하면 사람이 나온다.» 잠실 편에서 나흘 간격 4계단이 220억의 벽을 깼다고 썼습니다. 그런데 세종 재공고도 이미 나흘 간격 5계단이었고 아무도 안 왔습니다. 회차 구조는 «기다리는 매수자»를 앞당길 뿐, 셈이 안 서는 매수자를 만들지는 못합니다. 세종엔 후자만 있습니다.

⑧ 사장님 셈법 — 세 줄