온비드 공매 대구 수성못 앞 한 블록 11필지가 감정 1,056억에서 스물다섯 계단을 내려와 483억이 됩니다 —
감정의 94%가 땅이고, 483억은 땅값 ㎡당 964만으로 감정서가 쓴 사례의 절반 아래입니다 ☆

① 무엇이 나왔나 — 수성못 서편 한 블록, 땅 5,007㎡

대구 수성못 서편 두산동 96번지 일대는 모텔과 주점이 모여 있던 골목입니다. 그 한 블록 11필지가 대신자산신탁 명의로 묶여 공매에 나왔습니다. 토지 5,007㎡, 일반상업지역, 중로 각지·한면. 위에 선 건물 10동은 1988년 사무소부터 2002년 여관까지, 단독주택·근린생활·숙박·위락·유흥주점이 섞여 있고 연면적을 다 더해도 7,271㎡입니다. 용적률 35%짜리 사무소, 136%짜리 미용원 건물이 상업지역 한복판에 있습니다. 감정평가서는 이 블록을 1,056억로 봤고 그중 토지가 995억, 94%입니다. 건물 61.6억은 ㎡당 85만원꼴 — 감정서가 «재조달원가에서 관찰감가»로 매긴 값이지 이 건물들로 무엇을 하라는 값이 아닙니다. 이 물건은 건물 열 동이 아니라 상업지 5,007㎡입니다. 우선수익자는 청운신용협동조합, 감정 의뢰인도 같은 곳입니다.

② 스물다섯 계단 — 1,062억에서 483억까지

온비드 공고 별지1 회차별 최저 입찰가(부가세 포함). 1회차 2025-10-13부터 격주로 25억씩, 24회차 9/29·25회차 10/12.

공고 별지가 스물다섯 계단을 처음부터 다 적어 두었습니다. 1회차 1,062억, 격주 월요일마다 25억씩, 25회차 483억. 세종 신라스테이가 열세 계단, 잠실이 두 번의 공고에 열다섯 계단, 신촌 굳타임이 다섯 계단이었는데 여기는 한 공고에 스물다섯입니다. 지난해 10월부터 이달까지 스물세 번 열렸고 스물세 번 응찰자 0이었습니다. 9월 30일 오전 10시에 24회차 484억이 개찰되고, 10월 12일 25회차 483억이 마지막입니다. 마지막 회차가 유찰되면 직전 회차 가격 이상으로 수의계약 신청을 받는 구조입니다. 잠실도 세종도 마지막 계단 근처에서 사람이 왔거나 안 왔습니다. 대구는 감정의 46%가 바닥입니다.

③ 483억을 땅값으로 나누면 — 감정서의 자로

감정평가서가 인용한 인근 평가사례·거래사례 토지 단가와 본건 감정 단가, 24·25회차 최저가를 5,007㎡로 나눈 값(㎡당 만원).

감정서가 쓴 자를 그대로 씁니다. 인근 평가사례는 황금동·지산동 1,950만~2,000만/㎡, 만촌동 2,440만~3,090만/㎡. 거래사례 11건에서 건물값을 뺀 토지 추정단가는 1,790만~3,010만/㎡. 감정서는 «인근 유사부동산 가치수준»을 1,950만~2,000만으로 적고 본건을 1,987만으로 결정했습니다. 25회차 483억을 건물값 0으로 놓고 전부 땅값으로 봐도 ㎡당 964만입니다. 감정서의 가장 싼 거래사례 1,790만으로 이 땅을 재면 896억이고, 483억은 그 54%입니다. 자가 틀린 게 아니라면 483억은 땅값 아래로 한참 내려온 숫자입니다. 그런데 스물세 번 아무도 안 왔습니다. 자 밖에 걸리는 것이 있다는 뜻입니다.

④ 걸리는 것 — 공고가 매수자에게 넘기는 셋

공고의 «기타사항»을 읽으면 셋이 남습니다. 첫째, 임차인입니다. 신탁계약 전에 맺은 임대차 일부에 대해 건물인도청구소송이 있었고 인도 청구는 받아들여지지 않았습니다 — 보증금을 돌려주는 것과 동시에 인도하라는 취지입니다. 그 임차인들이 보증금을 받았는지, 나갔는지는 «확인되지 않는다»고 공고가 적고, 정리는 매수자 책임입니다. 영업 중인 여관 둘과 주점·주택 열네 가구가 그 자리에 있습니다. 둘째, 건축허가입니다. 이 땅은 신탁사 명의로 건축허가를 받은 땅인데 «인허가권은 매수인에게 이전되지 않는다»고 못 박았습니다. 개발하려면 허가를 다시 받아야 합니다. 셋째, 명도·철거·미표시 시설물의 정리 비용 전부가 매수자 몫입니다. 483억이 땅값 아래인 이유가 여기 있습니다. 이 값은 «땅 5,007㎡»의 값이 아니라 «임차인 열여섯 가구와 여관 둘이 있는, 허가를 다시 받아야 하는 5,007㎡»의 값입니다. 명도가 1년 걸리면 483억에 1년치 금융비용과 보증금 반환, 철거비가 붙습니다.

⑤ 같은 자로 잰 신탁공매 셋 — 잠실 49%, 세종 43%, 대구 46%

잠실 176-1은 감정 432억이 4월 공고 열세 계단에서 아무도 안 오다가 9월 재공고 두 번째 계단 214억, 감정의 49.5%에서 한 명이 왔습니다. 세종 신라스테이는 1,620억이 700억, 43%까지 열세 계단을 내려와도 무응찰이었습니다. 대구는 마지막 계단이 46%입니다. 잠실과 세종 사이입니다. 차이는 물건의 성격입니다. 잠실은 운영 중인 호텔 한 동이라 «땅으로 사는 값»이 바로 계산됐습니다. 세종은 700억이 낙찰가가 아니라 통장에서 나갈 돈이 아니었습니다 — 부가세·명도·관리비를 더하면 785억이었습니다. 대구는 건물이 열 동이지만 값의 94%가 땅이라 세종보다 잠실에 가깝고, 임차인 소송과 허가 미승계가 있어 잠실보다 무겁습니다.

⑥ 대구 낙찰가율과 이 골목의 숙박 — 참고값

감정서가 인용한 대구 수성구 최근 1년(2024-06~2025-05) 낙찰가율은 근린상가 66.2%, 단독주택 71.7%, 대지 56.7%입니다. 낙찰 건수 비율은 근린상가 86건 중 13건, 15%였습니다. 법원경매 기준이고 상업지 블록 통매각 사례는 없습니다. 저희 원장에서 2025년 이후 대구 숙박시설 법원경매 낙찰은 달성 구지 84.5억 감정이 24.5억(29%), 달서 호산동 71.9억이 38억(53%) 등 네 건뿐이고 수성구는 없습니다. 이 골목의 숙박은 원장에서 두산동 영업 중 17곳 751실입니다. 블록 안 여관 둘(32실·25실)은 영업 중이고, 같은 블록에서 2010년·2020년·2022년 셋이 문을 닫았습니다. 수성못 상권의 숙박은 이 블록 밖 두산동 남쪽(745·777번지대)으로 옮겨 가 있습니다. 이 블록을 숙박으로 다시 쓰는 셈은 성립하지 않습니다 — 483억을 여관 57실로 나누면 실당 8.5억입니다.

⑦ 남은 두 계단 — 9월 30일 484억, 10월 12일 483억

24회차 484억은 9월 29일 정오에 입찰이 닫히고 30일 오전 10시에 개찰됩니다. 지금까지의 결과는 온비드 개찰 기록으로 7월 28일 585억·8월 28일 534억·9월 15일 509억 모두 «유찰, 응찰 0»입니다. 24회차도 유찰이면 10월 12일 25회차 483억이 마지막이고, 그것도 유찰이면 483억 이상 수의계약 창구가 열립니다. 저희가 적어 두는 값은 이렇습니다. 명도·허가를 다 감안한 «땅으로 사는 값»은 가장 싼 거래사례 단가 1,790만의 절반인 ㎡당 900만, 곧 450억 근처입니다. 25회차 483억은 그 바로 위에 있습니다. 응찰자가 오면 마지막 계단에서, 안 오면 수의계약에서 483억 안팎이 이 블록의 값이 됩니다. 24회차와 25회차 결과는 10월 14일 채점편에 나란히 적습니다.

⑧ 이 물건을 보는 분께 — 셋