법원경매 첫 기일 숙박시설 셋, 과거 예측표의 숫자를 어떻게 읽어야 하나 —
대전·오산·마산의 첫 회차 추정 0~4%는 실제 낙찰 확률을 보장하지 않습니다

① 첫 기일 셋 — 대전·오산·마산

대전 중구 문창동은 대전역 남쪽 옛 도심의 14실 여관 자리로 2015년 인허가, 토지 820㎡에 건물 1,000㎡입니다. 오산 원동은 오산역 앞 모텔촌의 토지 435㎡·건물 1,639㎡ — 원장에는 이 지번으로 영업 중인 숙박이 없어 상호를 못 붙였고, 강제경매입니다. 마산 오동동은 마산 구도심의 43실 일반호텔로 2009년 인허가, 토지 1,198㎡·건물 2,608㎡이며 «유치권» 신고가 붙어 있습니다. 셋 다 첫 기일이라 최저가가 감정가와 같습니다. 접수부터 첫 기일까지 대전 8개월, 오산 19개월, 마산 11개월이 걸렸습니다.

② 고정 예측표 — 회차별 모형 추정과 조건부 가격

9/26 고정 예측표의 회차별 모형 추정. 실제 낙찰 확률로 검증된 값이 아닙니다. 기존 차트의 확률 표기는 이 뜻으로 읽습니다.

예측표는 낙찰 사례의 최저가 대비 낙찰가 중앙값과 회차별 추정을 함께 씁니다. 당시 모형의 첫 회차 추정은 대전 0%, 오산 4%, 마산 0%입니다. 표본과 모형 설정의 결과이지 첫 회차 낙찰이 불가능하다는 뜻은 아닙니다. 3·4회차에 추정이 많이 놓이지만 같은 지역의 소수 사례를 개별 물건에 적용하는 한계가 있습니다. 그 회차에 팔리면 얼마인가는 «팔리면» 열입니다. 대전은 3회차 22.1억이 24.8억, 4회차 15.5억이 17.4억. 오산은 3회차 27.5억이 30.9억. 마산은 3회차 40.9억이 46.0억, 4회차 28.6억이 32.2억. 회차별 확률로 가중해 더한 기대값이 18.0억·29.7억·33.5억입니다.

③ 같은 시군구의 최근 낙찰 — 자가 지역마다 다릅니다

예측표의 «프리미엄»이 나오는 자리입니다. 대전 중구는 2025년 이후 숙박 낙찰이 다섯 건, 감정의 47~93%로 넓습니다 — 대흥동 36.4억이 93%에 팔린 반면 문창동 17.6억은 47%였습니다. 오산은 두 건이 71·82%로 높고, 응찰자가 셋 붙은 건도 있었습니다. 마산합포구는 22·33%로 낮습니다. 같은 첫 기일이라도 오산은 2회차(70%)에 손이 나올 수 있고 마산은 4회차 아래를 봐야 합니다. 오산 원동 지번 바로 옆 781-9는 6월에 20.7억 감정이 16.9억(82%)에 셋이 붙어 팔렸습니다. 오산역 앞 모텔촌은 이 원장에서 손이 빠른 동네입니다.

④ 기대값 — 감정의 40~53%, 매수 적정가와는 다릅니다

감정가·3회차 최저가·저희 기대 낙찰가(억원).

기대값은 감정 대비 대전 40%, 오산 53%, 마산 40%입니다. 반올림 기준 범위는 40~53%입니다. 지역별 가격 배수와 회차별 가중치가 달라 모형 값도 달라집니다. 실제 영업 수익을 평가한 매수가가 아닙니다. 대전 14실과 마산 43실로 단순 나누면 각각 1.29억·0.78억입니다. 지역·상태·토지와 권리가 다른 서울 중앙값과 직접 우열을 판단하지 않습니다. 예상 영업이익에서 금융비용과 수선·명도 비용을 뺀 자기 사업의 상한을 따로 계산해야 합니다.

⑤ 마산의 «유치권» — 값 밖의 값

마산 오동동에는 유치권 신고가 붙어 있습니다. 신고만으로 성립 여부나 매수인이 부담할 금액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 신고 근거·점유 자료를 확인하고 필요한 전문 검토를 받아야 합니다. 마산 기대값 33.5억은 유치권 관련 별도 비용을 반영하지 않은 모형 값입니다. 유치권이 없는 상황을 계산한 반사실적 가격이 아닙니다. 원장에는 43실 영업등록이 있지만 현재 점유나 운영 계약은 별도 확인이 필요합니다. 확인되지 않은 비용을 0원으로 두고 이 기대값을 입찰 상한으로 쓰면 안 됩니다.

⑥ 예측표의 지난 성적 — 맞힌 것과 틀린 것

고정된 채점 자료는 157건입니다. 조건부 «팔리면» 값의 중앙 절대오차는 16.7%, 구간에 든 비율은 47%입니다. 기대값의 평균 절대오차는 27.2%입니다. 중앙값과 평균, 조건부 가격과 회차 가중 기대값은 서로 다른 지표이므로 같은 성능 수치처럼 비교하지 않습니다. 이 글은 9월 26일 스냅샷을 사용합니다. 게시 시점의 신규 예측이나 실시간 서비스가 아닙니다. 모형의 사전 예상과 실제 결과는 마지막 개찰 다음날 이후 수집 DB로 따로 채점해야 합니다.

⑦ 개찰 순서 — 대전 9월 30일, 오산 10월 2일, 마산 10월 8일

수집된 첫 기일은 대전 9월 30일, 오산 10월 2일, 마산 10월 8일입니다. 게시 시점에 대전 기일은 이미 지났지만 이 글에는 실제 결과를 추가하지 않습니다. 10월 9일 이후 채점편에서 수집 DB와 고정 예측표를 대조합니다. 당시 모형은 세 건 모두 첫 회차 추정이 낮았습니다. 그러나 0~4%는 유찰 확정이 아니고, 다음 기일이 11월이라는 일정도 이 표로 확정할 수 없습니다. 첫 기일 낙찰이 나오면 가격 예측과 회차 예측을 구분해 기록해야 합니다.

⑧ 첫 기일 물건을 보는 분께 — 셋