입찰가에 적히지 않는 값이 있습니다
그리고 시장은 그 값을 깎아주지 않습니다

① 배당표 한 장을 그대로 폅니다

먼저 «인수»와 «소멸»이 무슨 뜻인지부터 정리하겠습니다. 이 칸은 그 권리가 낙찰 뒤에도 살아남는가를 적은 것이고, 떠안는 주체는 «낙찰자»입니다.

«인수»는 임차인이 손해를 본다는 말이 아닙니다. 정반대입니다. 인수되는 임차인은 보호받는 쪽이고, 그 부담이 낙찰자에게 넘어갑니다. 손해를 보는 쪽은 «소멸»로 적힌 임차인입니다.

이제 표를 다시 봅니다. 임차인이 둘 있고, 결말이 정반대입니다.

· Y○○ — 보증금 7,000만원. 배당에서 2,300만원을 먼저 받고, 남은 4,700만원은 «인수»입니다. 낙찰자가 갚아야 하고, 그 돈을 받을 때까지 나가지 않아도 됩니다. 결국 7,000만원을 다 회수합니다.
· L○○ — 보증금 8,000만원. 배당 0원에 «소멸»입니다. 8,000만원을 통째로 잃습니다. 낙찰자는 책임이 없고 내보낼 수 있습니다.

돈으로 보면 이렇게 됩니다. 8억에 낙찰받았다면 실제로 나가는 돈은 8억 4,700만원입니다. 공고문에는 8억만 적힙니다.

같은 건물, 같은 임차보증금인데 결말이 갈렸습니다. 무엇이 이 둘을 갈랐을까요.

② 기준선은 «말소기준권리» 하나입니다

배당표에서 «말소기준권리»라고 적힌 줄이 있습니다. 이 물건은 2022년 8월 17일 관악농업협동조합 근저당권입니다. 이 날짜보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인은 인수, 뒤면 소멸입니다.

배당표가 있는 263건에서 그 기준선이 무엇이었는지 세어 보면 근저당권 97%입니다. 나머지는 강제경매·임의경매·압류·전세권·가압류가 조금씩입니다.

즉 대부분의 숙박 경매에서 기준선을 긋는 것은 «은행이 언제 돈을 빌려줬는가»입니다. 그 앞에 들어온 세입자만 살아남습니다.

①의 두 사람을 가른 것도 이것입니다. Y○○은 2022년 8월 17일보다 먼저 대항요건을 갖췄고, L○○는 그 뒤였습니다. 대항요건은 건물을 점유하고 사업자등록(또는 전입신고)을 마치는 것이고, 판단 기준은 날짜 하나입니다.

세입자 입장에서 보면 계약서에 적힌 보증금이 아니라 등기부에 적힌 날짜가 내 돈을 지킵니다. 들어갈 때 근저당이 이미 잡혀 있었다면, 그 건물이 경매로 갔을 때 보증금은 소멸입니다.

③ 얼마나 흔하고, 얼마나 큰가

배당표 270건에 적힌 권리는 모두 1,837행입니다. 그중 «인수»로 적힌 것은 80행뿐이고, 종류는 사실상 하나입니다 — 임차인 79행과 전세권 1행.

근저당·가압류·압류는 1,116행이 적혀 있지만 전부 소멸합니다. 낙찰자를 따라오는 것은 사실상 «사람이 살고 있는 보증금» 하나입니다.

사건 단위로는 30건(11.1%)에 인수 부담이 있습니다. 아홉 건 중 한 건꼴입니다. 금액은 중앙 5,250만원, 최대 4.0억입니다.

④ 그런데 시장은 이걸 반영하지 않습니다 p=1.000

인수 부담이 있으면 사려는 사람이 줄어 더 유찰될 것 같습니다. 실제로 세어 보면 그렇지 않습니다.

· 인수 있음 27건 — 유찰 중앙 3.0회(평균 3.11)
· 인수 없음 219건 — 유찰 중앙 3.0회(평균 3.09)
· 차이 +0.0회, p=1.0000

구분되지 않습니다. 인수 보증금이 붙어 있어도 값이 더 내려가지 않는다는 뜻입니다. 깎여서 나오지 않으니, 입찰가에서 직접 빼는 수밖에 없습니다.

⑤ 그래서 실제로 내는 돈은 이렇게 됩니다

인수액이 최저입찰가의 10%를 넘는 사건이 8건 있습니다. 부담률 중앙은 6.0%지만 상위로 가면 69%까지 올라갑니다.

맨 윗줄을 보십시오. 최저입찰가 5.11억에 보증금 3.50억이 붙어 실질 8.61억이 됩니다. 공고문의 숫자만 보고 «싸다»고 판단하면 69%를 못 본 것입니다.

지난 편 파주 물건도 같습니다. 인수는 4,700만원으로 큰 편이 아닙니다(마지막으로 실제 열린 기일 8.10억 대비 5.8%). 이 물건이 안 팔린 이유가 인수 부담이라고는 말하기 어렵습니다. 다만 그건 이 물건 이야기이고, 아홉 건 중 한 건에는 붙어 있습니다.