“생숙인데 오피스텔” 허위광고 판치는데…단속은 4년에 1번 불과 —
생활숙박시설이 늘어난 20년, 주차 기준부터 봅니다

① 기사가 전한 것 — 두 번 모니터링에 779건, 시정은 447건

이데일리 김형환 기자가 전용기 더불어민주당 의원실을 통해 받은 국토교통부 자료입니다. 생활숙박시설을 오피스텔·공동주택으로 온라인에 광고한 사례를 국토교통부가 집중 모니터링한 것은 2022년 1~2월과 2026년 3~5월 두 번이고, 각각 464건·315건, 합쳐 779건이 적발됐습니다. 그중 시정조치 447건, 미처분 124건, 조치불가 15건, 조치 중 193건입니다. 의원실은 «4년에 1번 꼴의 집중모니터링만으로는 부족»하다며 상시 체계를 요구했습니다. 생활숙박시설은 숙박업 신고를 해야 하는 시설이고(건축법 시행령 별표1 제15호가목, 2021년 5월 4일 개정), 주거용으로 쓰려면 오피스텔 등으로 용도변경을 거쳐야 합니다. 이 글은 단속 횟수를 따지지 않습니다. 779건의 광고가 붙을 만큼 생숙이 왜 많이 생겼는지를 봅니다. 생숙을 짓고 판 쪽에서 보면 그것은 주거용 건물보다 유리한 조건이 있었기 때문이고 그 조건은 법령 연표에 글자로 남아 있습니다.

② 법령 연표 — 2010년 주차, 2012년 업종, 2013년 건축법

순서가 중요합니다. 2010년 7월 6일 주택건설기준 등에 관한 규정 제27조 제1항이 바뀌어 «세대당 주차대수가 1대(세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 경우에는 0.7대) 이상»이라는 하한이 들어갔습니다. 오피스텔은 업무시설이지만 주차장법 시행령 별표1 제5호가 2004년 판부터 «주택건설기준 등에 관한 규정 제27조 제1항에 따라 산정된 주차대수»를 쓰도록 하고 있었으므로, 이 개정으로 오피스텔도 호실당 1대(60㎡ 이하 0.7대)를 두게 됐습니다. 그로부터 열여덟 달 뒤인 2012년 1월 10일 공중위생관리법 시행령이 «숙박업(생활): 취사시설을 포함한» 영업을 신설했고 2013년 5월 31일 건축법 시행령 별표1이 숙박시설을 «일반숙박시설 및 생활숙박시설»로 갈랐습니다. 생활숙박시설은 건축법상 숙박시설입니다. 숙박시설의 주차는 세대당이 아니라 시설면적당입니다 — 주차장법 시행령 별표1 제3호 «제2종 근린생활시설, 숙박시설: 시설면적 200㎡당 1대», 서울 조례는 134㎡당 1대. 취사가 되고, 바닥난방이 되고, 호실별로 등기해 팔 수 있는데 주차는 숙박시설 기준입니다. 분양을 제한하는 규정은 없었습니다(감사원이 시흥 거북섬 감사에서 적은 글자입니다). 물론 주차 기준이 오피스텔을 막았다면 오피스텔이 줄었어야 하는데 오피스텔 입주는 2010년 7,482실에서 2019년 110,549실로 늘었다는 말이 맞습니다(부동산R114 보도). 다만 이 글은 주차가 오피스텔을 막았다고 쓰지 않습니다. 같은 땅에 짓는 두 유형 가운데 생숙 쪽에 붙은 조건이 더 가벼웠다는 것이고, 2019년까지는 둘 다 늘었으며 2022년 이후에만 방향이 갈렸습니다 — ⑦에 숫자를 적습니다. 주차가 유일한 원인이라고도 쓰지 않습니다. 주택 대출·세제·청약 규제를 피해 갔다는 KB경영연구소의 설명(2023년 8월)도 맞고 그 설명과 주차 기준은 서로를 배제하지 않습니다. 둘 다 «오피스텔·아파트로 지으면 걸리는 것이 생숙으로 지으면 안 걸린다»는 같은 방향입니다.

③ 같은 100호실, 주차는 몇 대 — 국가 기준 70대와 23대, 서울 조례 50대와 34대

전용 30㎡ 100호실을 가정하면 오피스텔은 국가 기준 70대, 서울 조례 기준 50대입니다. 같은 건물을 생활숙박시설로 지으면 시설면적을 4,500㎡로 잡아 국가 기준 23대, 서울 조례 34대입니다. 국가 기준으로는 3분의 1, 서울 조례로는 3분의 2입니다. 서울은 숙박시설 기준(134㎡당 1대)이 국가 기준보다 세고 오피스텔 소형 호실 기준(0.5대)은 국가 기준보다 약해, 서울에서 차이는 국가 기준의 절반쯤으로 줄어듭니다. 지하 주차장 한 층이 호실 몇 개 값인지는 지역마다 다르지만 도심 상업지역에서 주차 한 대를 줄이는 것이 분양 호실 하나를 더 넣는 것과 같은 뜻이라는 점은 같습니다. 시설면적 가정은 표 아래에 적었습니다. 실제 설계는 기계식 비율·완화 규정·조례마다 달라 이 숫자가 그대로 적용되지 않습니다. 물론 설계비·용적률·일조권이 주차보다 더 큰 변수라는 말이 있습니다. 다만 그 변수들은 오피스텔과 생숙이 같은 땅에서 같은 값을 받습니다. 둘 사이에 차이가 나는 항목이 주차와 분양·주거 규제이고, 이 글은 차이가 나는 항목만 셉니다.

④ 원장으로 본 결과 — 신고 객실 2016년 7,407실, 2024년 19,191실

생활숙박업 신고 객실, 신고 연도별·규모별. 영업·폐업 전부. 2026년은 9월까지.

저희 인허가 원장에서 생활숙박업으로 신고된 객실을 신고 연도로 늘어놓으면 2012~2016년은 해마다 5~7천 실(2013년 4,929실)이었고 2017년 10,491실부터 1만 실을 넘어 2023년 18,211실, 2024년 19,191실입니다. 늘어난 것은 100실 넘는 건물입니다. 100실 이상 신고 객실이 2016년 1,851실, 2017년 5,137실, 2018년 5,858실이었고 2023년 9,896실·2024년 10,996실입니다. 30실 미만 작은 생숙은 해마다 3천 실 안팎으로 거의 변하지 않았습니다. 지금 영업 중인 생활숙박업은 7,324곳 168,883실이고, 그중 100실 이상 329곳이 74,018실로 객실의 44%입니다. 신고 연도는 사용승인보다 1~3년 늦습니다. 2023~2024년 신고 정점은 2020~2022년 착공·분양분이 준공된 것이고 2021년 5월 «숙박업 신고 의무»가 조문에 들어간 뒤 기존 생숙이 뒤늦게 신고한 분도 섞여 있습니다. 물론 그래서 2023~2024년 숫자는 «새로 지어진 양»보다 큽니다. 다만 100실 넘는 건물은 신축 없이 생기지 않으니, 규모별로 보면 그 섞임이 작습니다. 2026년은 9월까지 8,768실로, 100실 이상이 3,296실에 그쳤습니다 — 2024년 10월 «신규 생숙은 30실 이상 등 숙박업 신고 기준 이상으로만 분양» 뒤의 흐름이지만, 아홉 달치라 연간과 비교하지 않습니다.

⑤ 호실 거래 — 숙박시설 실거래의 74%→92%가 집합건물

국토부 실거래, 건축물 용도 «숙박». 집합건물=호실 단위, 일반건물=건물 통째.

국토부 실거래에서 건축물 용도가 «숙박»인 거래는 2017년 9,106건이었고 그중 집합건물(호실 단위)이 6,731건, 일반건물(건물 통째)이 2,375건입니다. 2022년에는 집합 10,345건·일반 1,705건, 2026년은 10월 7일 수집분까지 집합 6,187건·일반 520건입니다. 집합건물 비중은 2017년 74%에서 2022년 86%, 2026년 92%입니다. 호실 거래는 해마다 5~8천 건으로 유지되고 건물 통째 거래는 2021년 2,551건에서 2026년 520건으로 줄었습니다. 숙박시설 시장에서 사고팔리는 것은 이제 건물이 아니라 호실입니다. 호실로 팔리는 숙박시설은 생활숙박시설뿐이고 호실마다 주인이 다른 건물을 숙박업으로 운영하려면 위탁운영사가 호실을 모아야 합니다. 허위광고 779건은 그 호실을 «집처럼 살 수 있다»고 판 흔적입니다. 물론 집합건물 숙박 거래에는 호텔 객실 분양·콘도 회원권형 거래도 섞입니다. 다만 콘도는 관광진흥법상 분양이 따로 허용된 유형이고 생숙 외의 호텔 객실 분양은 관광숙박시설에서 금지돼 있어(감사원 시흥 감사 원문) 집합건물 «숙박» 거래의 대부분이 생숙 호실이라는 읽기는 유지됩니다. 실거래 자료는 생숙·호텔을 구분하지 않아 비율은 적지 않습니다.

⑥ 생숙은 두 종류 — 관광지의 호텔형과 도심의 오피스텔형

같은 «생활숙박시설»이라도 둘은 다른 건물입니다. 평창 대관령·기장 시랑리·남해 덕월리처럼 계획관리·주거지역에 전용 45~93㎡로 지은 것은 호텔·콘도형이고 라운지·식음·층별 린넨실 같은 숙박 운영 시설을 갖추고 위탁운영사가 돌립니다. 이 글이 말하는 생숙은 다른 쪽입니다 — 상업지역에 전용 20~23㎡ 호실을 수백 개 쌓고 호실마다 팔아 40㎡ 미만이 90%를 넘는 건물, 인천 영종 중산동·평택 신장동·춘천 후평동·서울 필동과 충무로·대전 둔산동·용인 서천동·수원 인계동·청주 오창·안산 성곡동·송도·여의도·일산 대화동이 그 목록입니다. 저희가 운영·관제해 본 이 유형의 건물은 호실 평면이 오피스텔 원룸과 같았습니다 — 어느 건물이 오피스텔 대신 생숙으로 허가를 받았는지는 허가 서류가 아니면 알 수 없어, 이 글은 그 수를 세지 않습니다. 키우다랩 대표가 운영·관제해 본 현장 경험으로 이런 건물은 숙박 운영에 필요한 것이 설계에 없습니다. 층별 린넨 보관실이 없고 라운지·백오피스가 없어, 숙박업으로 돌리려면 객실 하나를 창고로 빼야 하는 수준입니다. 그래서 이 유형은 숙박업 신고로 가기보다 «오피스텔처럼 살 수 있다»는 광고로 팔렸고 그 결과가 ①의 779건입니다. 저희 인허가 원장에는 신고한 곳만 있습니다 — 영종 중산동만 2021년 이후 37곳이 신고했고 국토교통부가 2024년 10월에 적은 숙박업 미신고 5만 2천 실(경향신문 보도)은 원장 밖에 있습니다. 물론 전용면적 40㎡ 미만이 곧 오피스텔형이라는 등식은 거칠다는 말이 있습니다. 다만 표의 16곳은 면적·용도지역·동 이름이 한 방향으로 겹치고 관광지형 5곳과 면적·지역이 갈립니다. 호텔 객실 분양이 섞일 수 있어 비율은 적지 않고 유형이 갈린다는 것만 적습니다.

⑦ 2021년 뒤 — 신고 의무, 오피스텔 전환, 2027년까지 유예

2021년 5월 4일 건축법 시행령이 생활숙박시설을 «숙박업 신고를 해야 하는 시설»로 못 박았고 같은 해 10월 14일 국토교통부는 오피스텔 건축기준을 2년 한시로 풀어 생숙의 오피스텔 전환을 열었습니다. 2024년 10월 16일 발표에서 국토교통부는 숙박업 미신고 5만 2천 실과 공사 중 6만 실을 합쳐 11만 2천 실이 남아 있다고 했고(경향신문 2024년 10월 16일 보도, 전체 약 18만 7천 실 중 합법 사용 7만 5,943실·40.5%), 신규 생숙은 숙박업 신고 기준(30실 이상 또는 건물의 3분의 1 이상 또는 독립된 층, 보도 표현) 이상으로만 분양을 허용하며 2025년 9월까지 신고·용도변경을 신청한 곳은 이행강제금 부과를 2027년 말까지 유예한다고 했습니다. 오피스텔 전환 때 주차장은 외부 설치·비용 납부·기준 완화 가운데 고르게 했습니다 — 2010년에 오피스텔에 붙였던 그 주차 기준을, 생숙을 오피스텔로 되돌릴 때는 풀어 주는 구조입니다. 오피스텔은 2019년까지 생숙과 같이 늘다가 그 뒤 줄었습니다. 부동산R114 집계로 오피스텔 입주는 2010년 7,482실에서 2019년 110,549실로 늘었고 2026년 11,762실이며 분양은 2022년 27,926실에서 2023년 6,605실, 2026년은 계획 16,014실 중 5월 말까지 1,601실입니다(SBS 2025년 12월 11일·파이낸셜뉴스 2026년 6월 1일 보도). 오피스텔 바닥난방 면적 제한은 2024년 11월 26일 시행된 「오피스텔 건축기준」 개정으로 폐지됐습니다(정책브리핑 보도). 물론 오피스텔이 준 것은 금리와 공사비 탓이지 생숙 때문이 아니라는 말이 있습니다. 다만 이 글은 오피스텔 감소의 원인을 적지 않습니다. 적는 것은 2019년까지 둘이 같이 늘었고 2022년 이후 방향이 갈렸다는 사실과, 그 출발점에 2010년 주차 기준이 있다는 연표뿐입니다. 2010년 이전에도 레지던스형 숙박이 있었다는 말도 맞습니다 — 다만 2012년 전에는 «생활숙박업»이라는 신고 유형이 없어 원장으로 그 양을 셀 수 없고, 이 글의 곡선은 2012년부터입니다.

⑧ 생숙을 사거나 운영하려는 분께 — 셋