숙박업 매매가는 내린 게 아니라 작아진 겁니다 —
건당 17.6억→12.6억, 같은 크기끼리 재면 2021년 고점 자리입니다

① 첫 번째 자 — 건당 총액은 «시장이 무엇을 거래했나»를 잽니다

위: 건당 총액 중앙값. 아래: ㎡당 단가 중앙값. 같은 거래 표에서 나온 두 줄인데 방향이 다릅니다.

국토교통부 실거래 중 용도 «숙박». 지분거래와 연면적 100㎡ 미만(호실 단위 분양분)은 뺐습니다. 중앙값입니다.

건당 총액 중앙값은 2021년 17.6억에서 2026년 12.6억으로 28% 빠졌습니다. 이 숫자 하나만 보면 «값이 내렸다»가 맞습니다. 그런데 이 자는 건물 값이 아니라 그 해에 무엇이 팔렸나를 재는 자입니다. 큰 건물이 많이 팔린 해엔 오르고, 작은 것만 팔린 해엔 내립니다.

② 두 번째 자 — 팔린 건물이 800㎡에서 501㎡로 작아졌습니다

위: 팔린 건물의 연면적 중앙값. 아래: 거래 건수. 2026년은 9월까지라 연환산 835건.

같은 표의 연면적 열을 보면 답이 나옵니다. 2021년에 팔린 숙박시설의 연면적 중앙값은 800㎡였고, 2026년엔 501㎡입니다. 37% 작아졌습니다. 건당 총액이 28% 빠진 것과 거의 같은 폭입니다. 값이 빠진 게 아니라 팔리는 물건의 체급이 내려간 것입니다.

거래 건수는 더 극적입니다. 2021년 2,932건이 2026년엔 9개월 동안 626건, 연환산 835건입니다. 5년 만에 72%가 사라졌습니다. 큰 건물은 안 팔리고, 작은 건물만 드문드문 손이 바뀌는 시장입니다.

③ 세 번째 자 — ㎡당으로 고쳐 재면 2021년 위입니다

건당 총액을 연면적으로 나누면 ㎡당 단가가 나옵니다. 2021년 232만원, 2022년 222만원, 2026년 235만원. 2020~2021년에 한 계단 올라선 값이 4년째 그 자리에 있습니다. 이 자로는 «내렸다»가 안 나옵니다. 2022년 222만원에서 올해 235만원까지 오히려 6% 올랐습니다.

그래서 시장에 두 말이 동시에 돕니다. «값이 많이 빠졌다»는 건당 총액을 본 사람의 말이고, «값이 안 빠져서 살 게 없다»는 ㎡당을 본 사람의 말입니다. 둘 다 같은 표를 읽고 있습니다.

④ 수도권과 지방 — 갈라 보면 더 또렷합니다

같은 필터. 수도권 2026년은 190건, 지방 436건.

수도권 ㎡당 단가는 2021년 301만원에서 올해 362만원으로 20% 올랐습니다. 지방은 202만원에서 197만원으로 제자리입니다. «값이 안 빠진다»는 말은 수도권에서 특히 맞습니다. «내렸다»는 말이 맞는 자리는 지방의 작은 건물입니다 — 400㎡ 미만만 갈라 보면 지방은 2021년 461만원에서 올해 399만원(−13%)인데 수도권은 485만원에서 475만원(−2%)으로 거의 그대로입니다. 전국 중앙값 하나로 두 시장을 같이 부르면 둘 다 틀리게 들립니다.

⑤ 그런데 ㎡당 235만도 그대로 믿으면 안 됩니다 — 같은 크기끼리 재야 합니다

연면적 400~800㎡(중형)과 400㎡ 미만(소형)을 따로 잰 ㎡당 단가. 소형이 ㎡당 두 배 비쌉니다.

여기서 반대 논리를 하나 세워야 합니다. 작은 건물은 원래 ㎡당이 비쌉니다. 400㎡ 미만 숙박시설의 ㎡당 중앙은 400만원대, 400~800㎡는 150~200만원대입니다. 그렇다면 «작은 것만 팔려서» 전체 ㎡당 중앙이 올라 보이는 것 아닌가 — 맞습니다. 그래서 크기를 고정하고 다시 쟀습니다.

2026년 표본은 중형 130건·소형 269건. 800㎡ 초과는 연간 수십 건이라 표에서 뺐습니다.

결과는 이렇습니다. 중형(400~800㎡)은 2021년 202만원에서 올해 207만원 — 고점 자리를 겨우 되찾았습니다. 2022~2025년엔 155~185만원으로 20% 아래에 있다가 올해 올라온 겁니다. 소형(400㎡ 미만)은 2021년 466만원에서 올해 407만원 — 13% 내렸습니다.

그러니 정확한 문장은 이렇습니다. «전체가 역대 최고»도, «값이 빠졌다»도 반만 맞습니다. 중형은 2021년 값으로 돌아왔고, 소형은 그때보다 싸졌으며, 큰 건물은 거래 자체가 드뭅니다. 헤드라인 숫자 235만원은 그 셋이 섞인 평균입니다.

⑥ «요즘 비싼 동네만 팔려서 평균이 올라 보이는 것» 아닌가

여기까지 읽으시면 의심이 하나 남습니다. 전국 중앙값은 «어느 동네가 팔렸나»에 따라 움직입니다. 서울 강남이 많이 팔린 해와 시골 군 지역이 많이 팔린 해를 같은 줄에 놓으면, 건물 값이 하나도 안 변해도 전국 숫자는 오르내립니다. 그러면 «235만원»도 비싼 동네가 팔려서 올라 보이는 것 아닌가 — 확인해 봤습니다.

방법은 간단합니다. 동네를 하나씩 따로 봤습니다. 2021년에도 팔렸고 2026년에도 팔린 시군구 71곳을 골라, 그 동네 안에서만 ㎡당 값이 얼마나 변했는지 셌습니다. 이렇게 하면 «어느 동네가 팔렸나»가 바뀌는 효과가 통째로 빠집니다. 남는 건 그 동네 값의 변화뿐입니다.

그러니 답은 «아니요»입니다. 동네를 고정해도 −0.8%로 전국 중앙값 +1%와 같은 자리입니다. 비싼 동네가 팔려서 올라 보인 게 아니라, 값이 실제로 그 자리에 있는 것입니다.

거꾸로 봐도 맞습니다. 2021년엔 전체 거래의 67%가 지방이었는데 올해는 70%입니다. 싼 쪽 비중이 오히려 늘었습니다. 그런데도 전국 중앙값이 안 내렸습니다. 동네 구성이 값을 밀어 올렸다면 나올 수 없는 결과입니다.

대신 소형은 동네를 고정하니 더 나빠졌습니다. 같은 방법으로 400㎡ 미만만 세어 보면 16곳 중 14곳이 내렸고, 가운데 동네가 −20.1%입니다. 앞에서 본 전국 중앙 −13%보다 더 큰 하락입니다. 소형이 싸진 건 싼 동네가 많이 팔려서가 아니라, 어느 동네에서나 소형이 싸진 것입니다.

중형(400~800㎡)은 같은 방법을 쓰면 비교 가능한 동네가 6곳뿐이라 여기서는 판정하지 않습니다. 표본이 얇은 숫자를 «그 동네에서도 올랐다»로 쓰면 안 됩니다. [확인 필요]로 남깁니다.

⑦ 남은 반대 논리 둘

«2026년은 9개월치라 계절이 섞인다» — 거래 건수엔 그렇습니다. 그래서 건수는 연환산 835건으로만 씁니다. 연면적·㎡당은 중앙값이라 남은 석 달이 더해져도 크게 움직이지 않습니다. 다만 연말에 다시 세어 이 표를 고칠 겁니다.

«지분·100㎡ 미만을 뺀 필터가 결과를 만든다» — 필터는 2016년부터 올해까지 똑같이 걸었습니다. 100㎡ 미만을 빼는 건 생활숙박 호실 하나짜리 분양 거래를 건물 거래와 섞지 않기 위해서입니다. 그걸 넣으면 건당 총액은 더 내려가고 ㎡당은 더 올라갑니다 — 착시가 커지지 줄지 않습니다.

통제하지 못한 것도 적어 둡니다. 실거래 원자료엔 층수·준공 연도·입지가 없어서 같은 크기, 같은 동네 안에서 «어떤 건물이 팔렸나»까지는 못 가립니다. 체급과 시군구 둘만 고정한 결과입니다.

⑧ 사장님 셈법 — 내 건물 값은 어느 자로 재야 하나