호텔매매·모텔매매 평단가, 수요가 공급보다 큰 시군구가 1.7배 — 전국 252곳

① 수요와 공급을 어떻게 쟀나

«수요가 공급보다 크다»를 전국 시군구에 같은 잣대로 붙이려면 숫자가 필요합니다. 수요는 한국관광데이터랩 외국인 방문자, 공급은 영업 중인 숙박업 객실 수로 두고 나눴습니다.

«외국인 방문자가 숙박 수요 전부는 아니다»라는 지적은 맞습니다. 내국인 통신 기반 숙박 체류로 재면 양천구·과천시처럼 숙박업이 거의 없는 주거 지역이 맨 위로 오고 배수는 1.38배에 그칩니다. 집에서 자는 밤까지 세는 지표라 숙박업 수요로 쓸 수 없었고, 외국인 방문자에 숙박 비율을 곱해도 배수는 거의 같았습니다.

② 구간별 평단가 — 배수는 1.71배

시군구 130곳 — 수요/공급 비율(가로)과 평단가(세로), 주요 상권 표시 · 키우다랩

수요 초과 구간의 평단가 중앙값은 984만원, 균형 622만원, 공급 초과 576만원입니다. 비율과 평단가의 순위 상관은 0.47이고, 거래 10건 이상인 시군구로 좁히면 배수가 2.55배로 오릅니다. 표본이 적은 시군구는 격차를 만들기보다 줄이는 쪽입니다.

주요 상권을 보면 종로 3,027만원(30건)·잠실 2,721만원(5건)은 수요 초과 구간 위쪽이고, 원주 672만원은 공급 초과, 수원 팔달구(인계동)는 균형입니다. 검단이 든 인천 서구는 비율 72.6로 수요 초과 구간(39위)이지만 평단가는 569만원(5건)으로 다섯 중 가장 낮습니다.

«생활숙박 호실 거래가 평단가를 끌어올린다»는 반론도 있습니다. 집합건물 거래를 빼면 배수가 1.48배로 내려가므로 이 지적은 일부 맞습니다 — 수요 초과 구간의 높은 값 일부는 호실 단위 거래 몫입니다. 다만 직거래를 빼도 1.7배, 공급 3,000실 이상인 시군구만 보면 2.23배라 방향은 바뀌지 않습니다.

③ 내 동네는 어느 쪽인가 — 시도별

시군구별 수요/공급 3구간 — 청록 수요 초과·회색 균형·주황 공급 초과 · 배경 브이월드

물론 가장 큰 반론은 «이건 땅값 차이일 뿐»입니다. 절반은 맞습니다. 서울을 빼면 배수가 1.47배로 줄고, 같은 시도 안에서 상위 구간과 하위 구간을 견주면 경기 1.25배·경남 1.01배로 1배 안팎입니다(양쪽 구간에 평단가 있는 시군구가 셋 이상인 시도는 이 둘뿐). 수요/공급 비율은 «어느 시도의 어느 도심이냐»를 설명하고, 같은 도 안의 시군 차이는 설명하지 못합니다.

④ 상위 10·하위 10 — 싸도 안 팔리나

«공급 초과 상권은 싸도 안 팔린다»는 말은 전국 숫자로 절반만 맞습니다. 1,000실당 36개월 거래 수는 수요 초과 2.3건, 공급 초과 2.3건으로 비슷합니다. 공급 초과 구간이 안 팔리는 것이 아니라 싸게 팔립니다. 안 팔리는 쪽은 거래 5건이 안 되는 시군구이고, 공급 초과 구간에서는 절반 넘는 49곳이 그렇습니다.

결론