법원경매 서교동 42실 관광호텔이 1.7억 —
땅은 빼고 건물 지분 절반만 팝니다

① 무엇이 나왔나 — 건물의 절반 지분입니다

매각물건명세서의 회차별 최저매각가격.

파는 것은 서교동 관광숙박시설 건물의 2분의 1 지분입니다. 땅은 들어 있지 않습니다. 1회 매각기일은 2026년 10월 13일이고 최저가는 감정가와 같은 169,740,280원입니다. 유찰되면 11월 17일 135,792,000원, 그다음은 2027년 1월과 2월로 넘어가 4회차에는 86,907,000원까지 내려갑니다. 경매가 접수된 것은 2025년 9월 16일입니다. 첫 기일까지 1년 넘게 걸렸고, 그 사이 채권자가 주소보정서를 여섯 번 냈습니다.

② 감정서는 81.2억, 파는 것은 1.7억

감정평가서의 토지 전체·토지 지분·건물 지분 값(억원).

감정평가서는 2025년 10월에 토지 지분과 건물 지분을 모두 평가했습니다. 토지 지분 295.7㎡가 79.5억, 건물 지분이 1.7억, 합쳐서 81.2억입니다. 값의 98%가 땅입니다. 그런데 2026년 9월의 매각물건명세서에는 건물 지분만 남았습니다. 그 사이인 2025년 11월 17일에 채권자가 «경매절차 취소(일부) 신청서»를 낸 기록이 있습니다. 이틀 뒤에는 2003년에 설정된 은행 근저당 두 건도 해지됐습니다. 그래서 지은 지 41년 된 건물의 절반 값 1.7억만 경매에 남았습니다.

③ 40년 연혁 — 목욕탕이 딸린 여관에서 관광호텔로

감정평가서 사진(2025년 10월). 건물은 펜스로 막혀 있고 창호가 떼어진 상태입니다.

이 건물은 1984년에 근린생활시설·목욕탕·여관으로 지어졌습니다. 등기부에는 1층과 2층에 목욕탕이, 2층부터 4층까지 여관이 있었다고 적혀 있습니다. 2000년에 증여로 두 사람이 절반씩 갖게 됐고, 이듬해 3월 전 층을 관광숙박시설로 바꾸고 62.38㎡를 늘려 지었습니다. 2001년 5월에는 42실 관광숙박업으로 등록했습니다. 등기부의 건물 표시는 지금도 1984년 그대로입니다. 2001년의 용도변경과 증축이 등기에 반영되지 않아, 법원은 건축물대장을 기준으로 평가하고 매각합니다.

④ 2013년부터 8년 — 기록과 기억

기록. 2013년 10월 이 건물에 전세권이 설정됐습니다. 전세금 5억원, 범위는 «영업용(숙박용) 건물의 전부», 기간은 2018년 12월까지였습니다. 전세권자는 숙박 프랜차이즈 운영사였고, 이 건물은 «호텔야자 홍대점»이라는 이름으로 영업했습니다. 저희 매물 원장에는 2014년 12월 이 호텔이 42실, 매출 1.3억원으로 적힌 임대 매물로 남아 있습니다 — 처음 매물로 나왔을 때 공사 뒤 매출로 적어 둔 값입니다. 전세권 설정부터 해지까지 8년입니다. 숙박업 인허가 원장의 폐업일은 2020년 11월 27일입니다. 전세권은 2021년 8월 31일에 해지됐습니다. 그 뒤로 이 주소에 새 영업등록은 없습니다. 2025년 10월 감정평가사는 «건물 외부에 설치된 펜스로 인해 접근이 불가»하다고 적었고, 설비가 있는지와 작동하는지도 확인하지 못했습니다.

기억. 대표의 기억으로는, 이 매장은 홍대에 숙소가 부족하던 2010년대에 대실이 하루 세 바퀴 돌고, 숙박 입실을 밤 12시로 늦춰도 매일 만실이던 곳입니다. 42실로 호텔야자 리모델링 공사를 마친 뒤 월 매출은 1.8억에서 2.2억 사이였다고 기억합니다 — 매물에 적힌 1.3억보다 위입니다. 대표가 지금도 «전설적인 매장»이라고 부르는 곳입니다. 임차가 끝난 사정은 누수 보수 문제였다고 기억합니다.

⑤ 폐업 뒤 5년 — 압류, 임대 조건, 그리고 공유자의 경매

등기부 갑구를 보면 두 공유자 중 한쪽 지분에만 압류가 되풀이됩니다. 2017년 11월 구청 압류를 시작으로 2018년 9월과 2019년 10월에 다시 구청 압류가, 2021년 3월에는 건강보험공단 압류가 붙었습니다. 네 건 모두 해제됐고 마지막 해제는 2024년 10월입니다. 2025년 9월 23일에는 나머지 절반을 가진 공유자가 채권자가 되어 그 지분에 강제경매를 신청했습니다. 낯선 채권자가 아니라 같은 건물을 절반씩 가진 사람이 건 경매입니다. 두 사람 사이의 채권이 무엇인지는 등기부와 명세서에 나오지 않습니다. 같은 해 11월 채권자는 토지 지분을 경매에서 빼는 일부 취소를 신청했고, 건물 지분만 남았습니다.

대표의 기억으로는, 2024년 무렵 이 건물을 다시 숙박으로 쓸 수 있을지 임대 조건을 물어본 적이 있습니다. 그때 들은 조건은 월세 5천만원대, 수리는 임차인이 전액 부담, 장기계약은 불가였습니다. 2020년 폐업 때 설비가 멈춘 건물을 임차인 돈으로 전부 고치고도 계약 기간을 보장받지 못하는 조건이어서 임대가 성사되지 않았다고 기억합니다. 등기부에서 2021년 8월 전세권 해지 뒤 새 임차권이나 전세권이 없는 것, 인허가 원장에 새 영업등록이 없는 것은 이 기억과 어긋나지 않습니다. 어떤 공유자가 어떤 조건을 냈는지는 기록에 없어 적지 않습니다.

⑥ 1.7억으로 사는 것과 못 사는 것

낙찰자가 갖는 것은 건물의 절반 지분입니다. 특정 층이나 객실이 아니어서, 건물을 어떻게 쓸지는 나머지 절반을 가진 공유자와 합의해야 합니다. 땅은 사지 못합니다. 명세서는 «법정지상권 성립여부는 확인이 필요함»이라고 적었습니다. 건물 지분만 가진 사람이 그 땅을 계속 쓸 수 있는지가 정해지지 않았다는 뜻입니다. 명세서에는 «공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음»도 적혀 있습니다. 이 사건에서 다른 공유자는 경매를 신청한 채권자 본인입니다. 임차인은 조사된 것이 없고, 건물은 영업하지 않는 상태입니다.

⑦ 이 경매를 어떻게 읽나 — 공유자가 나머지 절반을 가져오는 절차로 보입니다

세 가지가 한 방향을 가리킵니다. 경매를 신청한 채권자가 건물의 나머지 절반을 가진 공유자라는 것, 명세서에 공유자 우선매수가 적혀 있다는 것, 그리고 2025년 11월 일부 취소로 토지 지분을 경매에서 뺐다는 것입니다. 공유자 우선매수는 다른 사람이 최고가를 써내도 공유자가 그 값으로 먼저 가져갈 수 있는 제도입니다(명세서는 «1회에 한하여 행사할 수 있음»이라고 적었습니다). 그래서 외부 응찰자는 자기가 써낸 값에 공유자에게 넘겨주는 자리가 될 수 있습니다. 응찰자가 없으면 최저가는 회차마다 20%씩 내려가고, 그 값에 공유자가 가져갈 수도 있습니다. 어느 쪽이든 나머지 절반을 가진 쪽이 유리합니다. 다만 이것은 기록이 가리키는 모양이지 기록에 적힌 동기는 아닙니다. 두 공유자 사이의 채권이 무엇인지, 땅의 주인이 누구인지는 경매 자료에 없고 토지 등기부는 보지 못했습니다. 땅이 채권자 쪽 것이라면 건물 절반만 가져오면 땅과 건물이 한 사람에게 모이고 법정지상권 문제도 사라집니다 — 토지 등기부로 확인할 한 줄입니다.

이 읽기 위에서 1.7억이라는 값을 다시 봅니다. 땅값으로 남는 장사라는 셈은 서지 않습니다 — 땅은 매각 대상이 아니고, 감정서가 토지 지분 295.7㎡를 79.5억으로 따로 매긴 뒤 명세서에서 빠졌습니다. 임대 수익을 절반씩 나누는 셈도 서지 않습니다 — 2020년 폐업 뒤 영업등록이 없고 2025년 10월 감정 때 펜스로 막혀 창호가 떼어진 건물이라 지금 나눌 수익이 없습니다. 땅을 쓸 권리는 명세서가 «법정지상권 성립여부는 확인이 필요함»으로 남겼고 저희도 판단하지 않습니다. 홍대 수요로 복구하면 된다는 셈은 서교동에 영업 중인 외국인관광도시민박업 354곳·관광호텔 10곳 1,003실이 보여주듯 수요가 있는 동네인 것은 맞지만, 절반 지분으로는 설비 복구도 학교 주변 교육환경 심의(마포구 실적 151건 중 48건 해제, 이 지번이 보호구역 안인지는 확인 못 함)도 혼자 밟을 수 없고, 2010년대 이 매장이 방을 다 채우던 때와 지금의 공급이 다릅니다.

⑧ 지분 경매를 보는 분께 — 셋