'관광 경쟁력 1위' 도시에
잘 방이 없습니다

① 이 지수는 '방'이 아니라 '말'을 셌습니다

먼저 지수가 무엇을 재는지 정확히 볼 필요가 있습니다. YCCI의 두 축은 인지도·명성(온라인에서 얼마나 자주 언급되는가)과 매력(그 언급이 얼마나 호의적인가)입니다. 하위 차원은 자연경관·역사문화·건축·위락시설·축제·체험·로컬상품 7가지입니다.

즉 전부 수요 쪽 지표입니다. 객실 수도, 숙박업 등록 수도, 공급 계획도 들어가지 않습니다. 보고서 자신도 "공급자 투입 중심에서 수요자 경험 중심으로" 전환하자고 명시합니다. 의도된 설계입니다.

그렇다면 남는 질문은 하나입니다 — 그 수요를 받을 방은 거기에 있는가. 지수가 답하지 않는 쪽을 우리 원장이 답할 수 있습니다.

② 버즈 1위 도시에 방이 있나

상위 10곳의 객실을 다 더하면 103,929실입니다. 그런데 분포가 극단적입니다. 서귀포시 26,816실부터 성동구 1,460실까지 18배 벌어집니다. 같은 '상위 10위권'이라는 말로 묶기 어려운 차이입니다.

③ 평판과 공급은 따로 논다 무상관

지수 점수와 객실 증가율을 맞대봤습니다. 2026년 상반기 기준 상관계수는 r=+0.00 — 사실상 0입니다. 평판이 높다고 방이 더 생기지는 않습니다.

가장 선명한 건 영등포구입니다. YCCI 종합 3위인데 2026년 상반기 신규 객실이 0실이고, 기간을 2025년 이후로 넓혀도 0.5%에 그칩니다. 기존 객실이 7,419실이니 사실상 멈춰 있습니다.

④ 숫자가 나왔는데도 쓰지 않은 것 둘 검증 불가

반박 중 둘은 돌렸더니 숫자가 나왔는데도 싣지 않았습니다. 이유가 서로 다릅니다 — 하나는 단위가 섞여서, 하나는 데이터가 비어서입니다. 왜 못 쓰는지를 밝히는 편이 숫자를 싣는 것보다 정직하다고 봤습니다.

첫째 — "비싸서 못 들어가는 것 아닌가"

가장 그럴듯한 반박이 이것입니다. 평판이 높은 동네는 이미 비싸서, 사고 싶어도 못 산다는 것입니다. 실제로 종로구는 지금도 용도변경 가능한 물건을 찾는 사람들이 붙어 있습니다.

그래서 국토부 숙박 실거래를 열어 서울 주요 구의 평당가와 객실 증가율을 맞대봤습니다. 상관은 r=-0.60 — 비싼 곳일수록 방이 덜 늘었다는 뜻입니다. 가설이 맞아떨어지는 것처럼 보였습니다.

그런데 이 숫자를 쓰지 않기로 했습니다. 거래의 내용물을 열어보니 같은 것을 비교한 게 아니었습니다.

같은 '숙박 실거래' 안에 2억짜리 객실 한 칸과 213억짜리 건물 한 채가 함께 들어 있습니다. 종로·중구·강남은 20~30㎡짜리 호실이 거래의 대부분이고(생활숙박시설 분양), 통건물은 442㎡~1,980㎡입니다. 단위가 자릿수로 다릅니다.

용산구는 조금 다릅니다. 호실 거래가 95%로 많지만 한 칸이 124㎡ · 17.8억입니다 — 같은 '호실'이라도 상품이 다릅니다.

그래서 구별 평당가 중앙값의 차이는 땅값 차이가 아니라 집합 비중과 호실 크기의 차이에 가깝습니다. 아까의 r=-0.60는 '비싸서 못 들어간다'를 보여준 게 아니라, 소형 호실을 많이 판 구와 그렇지 않은 구를 갈라놓은 선이었습니다. 통건물만 남기면 구당 표본이 2~44건으로 흩어져 계산이 서지 않습니다.

둘째 — "상업지역이 없어서 못 짓는 것 아닌가"

용도지역이 막고 있다는 반박도 그럴듯합니다. 이것도 돌렸고 상관이 나왔습니다. 그런데 실패한 이유가 앞의 것과 다릅니다. 앞은 단위가 섞인 것이었고, 이번엔 비교할 데이터 자체가 비어 있습니다.

기재된 것끼리만 비교하면 숫자야 나옵니다. 그런데 한쪽은 거의 전부가 채워져 있고 다른 쪽은 50건 중 1건만 채워져 있습니다. 같은 것을 비교한 게 아닙니다.

⑤ 성동구 — 서로 모르는 두 데이터가 같은 곳을 가리켰습니다 교차검증 일치

성동구는 YCCI 매력 부문 전국 2위(9.44)입니다. 우리 원장에서는 객실당 외국인 방문 1,545명으로 10곳 중 1위입니다. 현지인을 뺀 외지인(타 지역 방문)까지 보면 22,808명입니다. 그런데 객실은 1,460실로 10곳 중 가장 적습니다.

중요한 건 두 데이터가 서로를 참조하지 않는다는 점입니다. YCCI는 인스타그램·유튜브 게시물을 세고, 우리는 지자체 인허가 원장을 셉니다. 오염될 수 없는 두 출처가 같은 동네를 지목했습니다.

[검증 · 오해 방지] "성동구에 방을 안 짓는다"는 말은 틀립니다. 성동의 객실 증가율은 6.7%로 서울에서 오히려 높은 편입니다. 문제는 모수입니다. 1,460실의 6.7%는 절대량으로 얼마 되지 않습니다. 비율이 아니라 실수(實數)가 부족한 것입니다.

⑥ 명성이냐 매력이냐 — 지수의 절반은 신호가 약합니다

YCCI는 명성과 매력을 5:5로 섞습니다. 두 축을 갈라 실수요(객실당 외국인 방문)와 각각 맞대봤더니 결과가 정반대로 갈렸습니다.

부호가 반대입니다. 많이 언급될수록 객실당 수요는 오히려 낮고, 좋게 언급될수록 높습니다.

왜 그런지는 명단을 보면 짐작됩니다. 명성 상위는 종로구(10.00)·서귀포시(9.67)·제주시(9.30)·경주시(9.28) — 오래된 대표 관광지입니다. 이런 곳은 이미 객실이 두껍게 깔려 있습니다(서귀포 26,816실·경주 11,436실). 분모가 크니 객실당 수치가 낮게 나옵니다. 즉 명성의 음(-)의 상관은 '유명하면 손님이 없다'가 아니라 '유명한 곳은 이미 공급이 찼다'로 읽는 게 맞습니다.

매력 부문 상위에서도 같은 게 보입니다. 4위 전주 완산구(8.96)는 종합 10위 밖인데, 객실 4,879실에 상반기 신규가 27실(0.6%)뿐입니다. 매력은 전국 4위인데 공급은 거의 움직이지 않았습니다.

그래서 실무적으로는 이렇게 정리됩니다. 명성은 이미 지어진 곳을 알려주고, 매력은 아직 안 지어진 곳을 알려줍니다. 종합 지수는 둘을 절반씩 섞어 이 구분을 지웁니다. 순위표를 볼 때 종합보다 매력 점수를 먼저 보는 편이 낫습니다.

⑦ 명성 만점 종로가 10위 밖인 이유

부문별로 보면 인지도·명성 1위는 서울 종로구(10.00 만점)입니다. 그런데 종합 순위 10위 안에는 없습니다. 매력 점수에서 밀렸기 때문입니다.

흥미로운 건 여기입니다. 종합 순위에서 밀린 종로에 공급은 몰리고 있습니다. 상반기 신규 595실은 서울에서 손꼽히는 규모입니다. 사업자는 '호감도'가 아니라 사람이 실제로 지나가는 곳과 땅이 허용하는 곳을 보고 움직인다는 뜻으로 읽힙니다.

⑧ 같은 10위권, 완전히 다른 시장 R1 검증

[검증 R1 · 가장 약한 고리] 지금까지 '외국인 방문'으로 수요를 쟀습니다. 그런데 이 잣대는 국내 관광지에 불리합니다. 실제로 갈라보면 같은 10위권 안에서 시장이 갈라집니다.

먼저 자릿수에 놀라지 않으셔도 됩니다. 이 값은 그 지역을 다녀간 사람 전체를 객실 수로 나눈 것이라 크게 나옵니다 — 투숙객 수가 아니라 지역 간 압력을 비교하는 눈금입니다.

강릉시는 객실당 외국인이 10명입니다. 외국인 잣대로만 재면 바닥이지만, 외지인은 964명입니다. 강릉은 외국인 시장이 아니라 국내 여행객 시장입니다. 반대로 서귀포시는 외국인 비중 14.9%로 10곳 중 유일한 두 자릿수입니다. 대구 중구(0.5%)와는 28배 차이입니다.

같은 순위표에 있다고 같은 손님을 받는 게 아닙니다. 순위보다 구성을 봐야 합니다.

⑨ 그래서 무엇을 봐야 하나

이 지수는 잘 만들어졌고, 우리가 못 보던 것을 봅니다 — 행정 통계가 아니라 관광객이 실제로 남긴 말을 셌다는 점에서 그렇습니다. 다만 그것은 수요의 지도입니다. 사업자에게 필요한 건 수요 지도 위에 공급 지도를 겹친 그림입니다.