에어비앤비 안 되는 아파트가 정상입니다 — «동의서 장벽»의 존재 이유를 원장으로 쟀습니다

① 완화를 요구하는 쪽의 숫자

완화론의 근거는 수요입니다 — 올해 상반기 방한객 1,071만 명 (+21.3%), 서울 호텔 객실 점유율 79.2%(2017년 이후 최고), 4성급 객실단가 2017년 대비 +92%(헤럴드경제 8월 3일 보도 인용). 업계 단체는 «주민 동의서 요건이 가장 우선 개선 과제»라고 말합니다. 방은 부족해 보이고, 동의서는 번거로워 보입니다. 여기까지가 한쪽 면입니다.

② 그 «동의서»의 정체 — 이웃의 거부권입니다

원문을 따라가면 이 요건의 본질이 보입니다 — 건물 전체의 투표가 아니라, 매일 벽과 천장을 맞대고 사는 사람들의 거부권입니다. 내 윗집이 매주 다른 여행객으로 바뀌는 일을, 그 아래에 사는 사람이 거절할 수 있어야 한다는 것. 등록 «전»에 작동하는 거의 유일한 사전 보호장치이기도 합니다 — 등록 후의 소음·쓰레기는 민원과 단속으로만 다퉈야 하니까요.

③ 장벽의 실측 — 아파트 112곳

서울 영업 중 외도민 6,828곳 중 유형 기재 4,764곳을 세면 다가구 2,356 · 단독 1,179 · 다세대 1,065 · 아파트 112. 서울 주택의 59.8%가 아파트(통계청 주택총조사 2023)인데 외도민의 2.3%만 아파트입니다 — 26분의 1. 완화론은 이 숫자를 «막힌 시장»으로 읽지만, 아파트 주민의 자리에서 읽으면 동의 없는 숙박영업이 내 옆집에 들어오지 못하고 있다는 뜻입니다. 제도가 실패한 게 아니라, 정확히 설계대로 작동한 결과입니다.

④ 장벽 밖에서 벌어지는 일 — 단속 기록

동의서를 우회한 세계가 실제로 있습니다. 2023년 9월 기준 에어비앤비에 올라온 서울 숙소는 약 1만 6천 개, 그중 정식 등록·허가 업소는 1,520개였습니다(파이낸셜뉴스) — 열에 아홉이 무신고였다는 얘기입니다. 서울시 민생사법경찰의 불법 숙박 입건은 2022년 17건 → 2023년 100건 → 2024년 146건, 3년 새 8.6배로 늘었고 오피스텔·고시원·주택이 대부분이었습니다. 그 현장에서 나온 민원이 바로 야간 소음과 분리수거 안 된 쓰레기입니다(서울시·뉴시스 보도). 처벌은 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금 — 그런데도 늘었습니다. 사후 단속이 못 막는 것을, 사전 동의가 막고 있는 겁니다.

⑤ «방이 모자라다»는 말의 정확한 범위

서울 호텔 점유율 79.2%는 실재하는 숫자고, 저희는 부정하지 않습니다. 그런데 공급이 «막혀» 있다는 건 다릅니다 — 서울 외도민 신규 등록은 올해 8개월에 2,026건, 역대 최다 속도입니다(9월 2일 편). 동의가 가볍거나 필요 없는 단독·다가구·다세대에서 합법 공급이 쏟아지고 있습니다. 막혀 있는 것은 공급 전체가 아니라 «이웃 동의 없는 아파트 영업» 하나이고, 그것이 막혀 있는 이유가 ④의 기록입니다.

⑥ 완화하려면, 먼저 답해야 할 질문

규제 완화 논의 자체를 막을 이유는 없습니다. 다만 순서가 있습니다. 실제로 대체 보호장치의 첫 번째는 이미 들어오고 있습니다 — 미신고 숙박업소를 중개한 플랫폼에 과태료(500만 원)를 물리는 개정 공중위생관리법이 2025년 11월 11일 공포됐고(법정 시행 2026년 11월 12일), 에어비앤비·부킹닷컴은 올해 1월부터 선제적으로 영업신고 미확인 숙소의 예약을 차단하기 시작했습니다. ④의 무신고 90%를 걷어내는 장치가 이제 막 가동된 겁니다. 그런데 이 그물에도 구멍이 있습니다 — «주 단위 임대» 프레임의 유사숙박입니다. 삼삼엠투(33m2) 같은 단기임대 플랫폼은 스스로를 숙박 중개가 아니라 임대차 매개로 규정해 신고 확인 의무의 바깥에 서는데, 법령에 «1주 이상이면 임대차»라는 기준은 존재하지 않고(그 «최소 1주»는 플랫폼 정책일 뿐입니다), 저희가 표본 200건을 실측했을 때 주간 요금 중앙 28만 원(1박 환산 4만 원)·전건 청소비 별도·39%가 여행·관광 문구 — 숙박업 판단 요소 대부분이 숙박을 가리켰습니다(기게재). 아파트 이웃 입장에서 소음과 쓰레기는 «숙박»이든 «주 단위 임대»든 같습니다. 순서는 그래서 더 자명합니다 — 신고 확인 장치의 효과를 확인하고, 유사숙박 우회로까지 닫힌 다음이 동의서 완화를 논할 차례입니다. 검증 없이 동의서부터 걷어내면, 소음과 쓰레기는 불법 딱지만 뗀 채 아파트 복도로 들어옵니다. 완화는 보호의 대체이지, 보호의 삭제여선 안 됩니다.

⑦ 이 글의 자리 — 밝혀둡니다

저희는 등록 숙박업(호텔·모텔·펜션) 데이터를 다루는 회사고, 독자 다수가 규제를 다 지키며 영업하는 등록 사업자입니다. 위생·소방· 건축 기준을 지키고 세금을 내는 쪽에서 보면, 무신고 영업과의 경쟁은 공정하지 않습니다 — 이 관점이 이 글에 깔려 있음을 숨기지 않습니다. 데이터의 한계도 그대로입니다: 서울 외도민의 30%는 건물 유형 미기재라 112곳은 기재분 기준이고, 아파트가 적은 데는 동의서 외에 실거주 요건·관리규약 금지도 겹쳐 있습니다.

⑧ 세 줄로 줄이면

하나. 동의서의 실체는 «건물 전체 과반»이 아니라 벽을 맞댄 이웃의 거부권 — 등록 전에 작동하는 유일한 사전 보호장치입니다.
둘. 아파트 외도민 112곳(26분의 1)은 규제의 실패가 아니라 작동의 증거입니다 — 장벽 밖 무신고 영업은 입건 기준 3년 새 8.6배로 늘었습니다.
셋. 완화 논의의 선결 조건은 대체 보호장치입니다 — 그것 없는 완화는 소음과 쓰레기를 합법화하는 일입니다.