등록 곡선 뒤에는
폐업 원장이 있습니다

① 급증은 사실입니다 — 그리고 폐업도 같이 움직입니다

서울 신규 등록은 2021년 153건이 바닥이었고 2023년 585건, 2024년 1,581건, 2025년 1,835건, 올해는 8개월에 2,026건입니다. 폐업은 연 80~110건대로 조용해 보입니다. 그런데 이 «조용함»은 착시입니다 — 폐업은 개업보다 몇 년 늦게 옵니다. 지금 문 여는 2,026곳의 성적표는 2028년쯤의 폐업 원장에 찍힙니다. 그 시차를 보려면 이미 접은 1,788곳의 이력을 봐야 합니다.

② 접은 집들은 얼마나 버텼나 — 중앙값 2.2년

서울에서 폐업한 외도민 1,785곳(폐업일 보유)의 인허가일~폐업일을 전부 계산하면 중앙값 2.2년입니다. 저희가 호스텔업 폐업 원장 115건에서 쟀던 4.2년의 절반입니다. 3년을 못 채운 곳이 64%, 1년을 못 채운 곳도 20%입니다. 다섯에 하나는 첫 돌을 못 넘깁니다.

③ «코로나 탓» 아닙니다 — 최근 폐업만 다시 셌습니다

폐업 원장에는 코로나기(2020~21년, 연 220~239건)가 섞여 있어 «그 시절 특수 아니냐»는 반론이 가능합니다. 그래서 2023년 이후 폐업 361건만 다시 계산했습니다 — 중앙값 2.0년, 3년 미만 60%, 1년 미만 25%. 코로나를 빼면 오히려 1년 미만 폐업이 더 많습니다. 짧은 수명은 시절이 아니라 이 업의 구조입니다.

④ 지금 몰려간 사람들은 — 2023년 개업조의 성적표

붐을 타고 들어간 2023년 개업조 585곳 중 60곳이 3년 안에 접었습니다. 2022년 조는 4년째 17%. 위 ②의 «3년 미만 64%»는 폐업한 집들 사이의 비율이고, 이 표는 개업한 집 전체의 생존을 따라가는 값입니다 — 헷갈리기 쉬운데, «접는 집은 빨리 접고(64%가 3년 내), 전체로는 해마다 한 자릿수씩 꾸준히 빠진다»가 두 숫자를 합친 정확한 그림입니다.

⑤ 왜 이렇게 짧은가 — 원장이 말해주지 않는 것

폐업 «이유»는 원장에 없습니다. 다만 구조는 추정할 수 있습니다. 이 업은 내가 사는 집에서만 할 수 있습니다 — 이사를 가면 폐업이고, 집을 팔아도 폐업입니다. 장사가 잘돼도 삶이 바뀌면 접는 업이라 모텔·호스텔의 폐업과는 성격이 다릅니다. 그리고 등록이 쉬운 만큼(수수료 2만원·처리 14일) 그만두기도 쉽습니다. 진입장벽이 낮은 업은 퇴출 장벽도 낮습니다. 하나 더 — «폐업»이 곧 «자리의 소멸»도 아닙니다. 전국 외도민 폐업 3,105건을 주소로 추적하면 438건(14%)은 같은 주소에서 새 사업자가 다시 열었습니다. 접은 것은 사장이고, 자리는 이어진 경우가 일곱에 하나꼴이라는 뜻입니다 (같은 주소 재인허가 기준이라 하한치입니다).

⑥ 그래서 «급증 2,026건»은 이렇게 읽어야 합니다

올해 서울에 생긴 2,026개의 방이 전부 시장에 쌓이는 게 아닙니다. 앞선 개업조의 궤적이 유지된다면 3~4년 안에 열에 하나 이상은 간판을 내리고, 접는 집의 다수는 초반 1~2년에 몰립니다. 공급 곡선은 등록 곡선보다 완만하고, 경쟁의 실체는 «등록 수»가 아니라 «살아남아 운영 중인 수»입니다 — 서울 기준 지금 그 숫자는 등록 8,702건이 아니라 영업 6,828건입니다.

⑦ 이 숫자의 한계

폐업 사유를 원장이 기록하지 않아 사업 실패와 생활 변화(이사·매각)를 구분할 수 없습니다. 주택 기반 업의 특성상 후자가 상당할 수 있습니다. 그리고 «폐업»이 전부 소멸도 아닙니다 — 주소로 대조하면 서울 폐업 1,787곳 중 321곳(18%)은 같은 주소에서 새 도시민박 인허가가 다시 났습니다. 사장이 바뀌며 자리는 이어진 경우입니다(표기 차이를 못 잡는 문자열 대조라 하한치). 위 21%의 «접었다»에는 이런 손바뀜이 섞여 있습니다. 또 협회·플랫폼 집계와 지자체 등록 원장은 세는 기준이 달라 절대 건수는 자료마다 다를 수 있습니다 — 이 글의 모든 숫자는 지자체 인허가 원장(2026년 8월 수집) 기준입니다.

⑧ 세 줄로 줄이면

하나. 외도민 급증은 원장에서도 사실입니다 — 서울 8개월 2,026건, 역대 최다.
둘. 그러나 등록의 21%는 이미 접었고, 접은 집의 중앙 수명은 2.2년 — 호스텔의 절반입니다.
셋. 경쟁의 실체는 등록 수가 아니라 생존 수입니다 — 그리고 빠른 회전은 들어가는 사람에겐 경고, 자리를 고르는 사람에겐 정보입니다.