언제 판 사람이
남겼을까요

① 전체 성적표 — 열에 일곱은 남겼습니다

보유기간 중앙값 2.2년, 매각 차익 중앙값 +12.3%. 72.2%가 산 값보다 비싸게 팔았습니다. 숙박업 건물 거래의 기본 성적은 나쁘지 않았습니다 — 지난 10년 동안은요.

② 그런데 «언제 팔았느냐»가 갈랐습니다

2021년에 판 사람은 중앙값 +19.7%를 남겼고 열에 여덟(76.0%)이 이익이었습니다. 그런데 2026년(8월까지)은 중앙값 +0.0% — 절반(47.8%)만 이익입니다. 같은 «판다»인데 5년 사이에 결과가 완전히 달라졌습니다.

이건 지난 경매 편들과 같은 방향입니다. 낙찰가율이 60%에서 41%로 내려온 그 시장에서, 일반 매매의 차익도 함께 얇아지고 있습니다.

③ «얼마나 들고 있었나»도 갈랐습니다

2년을 못 채우고 판 901쌍은 중앙 +7.9%에 그쳤고 셋에 하나는 손해를 봤습니다. 4~7년 보유가 +20.4%로 가장 좋았습니다(상승 81.1%). 급하게 사서 급하게 판 거래가 성적이 가장 나빴습니다.

④ 사장님 계산에 넣어야 할 것

첫째, «오르면 판다»는 계획이 아닙니다. 2021년의 +19.7%와 2026년의 +0.0% 사이에서 내가 어느 쪽에 설지는 파는 시점의 시장이 정합니다. 매각은 가격이 아니라 시점의 문제였습니다.

둘째, 보유기간이 벌어주는 몫이 있습니다. 운영 매출과 별개로, 같은 건물을 4~7년 들고 있던 쌍이 2년 미만보다 중앙값으로 12%p 이상 더 남겼습니다. 급매로 사서 단타로 파는 그림은 이 표본에서는 잘 안 통했습니다.

⑤ «얼마짜리를 샀나»도 갈랐습니다

가장 성적이 좋은 건 10~20억 구간, 중앙 +29.9%입니다. 10억 미만 소형은 +8.7%로 얇았고, 40억 이상 대형이 +5.3%로 가장 낮았습니다. 살 사람이 많은 체급이 되팔기도 좋았습니다 — 덩치가 커질수록 받아줄 손이 줄어드는 것이 차익에 그대로 찍힙니다.

⑥ 반대로 읽을 수도 있습니다

«2026년이 나쁘다»에는 반론이 가능합니다. 올해는 아직 8월이라 136쌍뿐이고, 연말까지 숫자가 바뀔 수 있습니다. 그리고 시장이 나쁠 때는 급한 사람만 팔기 때문에 매각 성적이 실제 시세보다 나쁘게 찍힐 수 있습니다. 2024년의 +6.2%에서 이미 꺾임이 보였다는 것, 방향이 3년째 같다는 것까지가 우리가 말할 수 있는 부분입니다.

⑦ 우리가 못 세는 것

첫째, 명목 차익입니다. 보유기간의 물가·대출이자· 리모델링 투자비가 빠져 있습니다. +12%가 실질 이익이라는 뜻이 아닙니다.

둘째, 판 사람의 성적표입니다. 팔고 싶어도 안 팔리는 건물은 이 표에 없습니다. 경매 편에서 본 유찰 물건들이 바로 그 «표에 없는 쪽»입니다.

셋째, 같은 건물의 두 거래가 같은 조건이라는 보장이 없습니다. 사이에 증축·용도변경이 있었으면 차익이 부풀거나 눌립니다. 동·지번·면적 매칭으로 걸렀지만 완전하지 않습니다.

⑧ 이 이야기를 이어서 합니다 — 10월 토론회