종부세 «비거주 9억 폭탄»이 한 달 만에 철회됐습니다 — 9월 3일 국회 제출안 채점표

① 무엇이 확정됐나 — 한 장으로

막대 세 개가 각각 현행 → 8월 발표안 → 9월 확정안입니다. 실거주 1주택 14억 상향은 그대로 갔고, 비거주 1주택은 9억 축소가 철회돼 현행 12억으로 돌아왔습니다. 세부담 상한을 150%에서 200%로 올리는 안도 철회됐습니다. 그런데 네 번째 막대를 보십시오 — 부부 공동명의 비거주는 각 9억에서 각 6억으로, 합산 18억이 12억이 됩니다. 발표안(최소 합산 8억)보다는 완화됐지만, 현행 대비로는 분명한 축소입니다.

② 8월 13일 편의 경고는 어떻게 됐나 — 정직하게 채점합니다

8월 편에서 «지금 계산해 두라»고 말씀드린 이유가 이것입니다 — 개편안은 확정될 때까지 숫자가 움직입니다. 실제로 국회 심사도 전에 국무회의 단계에서 핵심 숫자 둘(비거주 공제·세부담 상한)이 되돌아왔습니다.

③ 살아남은 축소 — 공동명의 비거주, 18억이 12억 됩니다

언론 헤드라인은 «후퇴»·«원상복귀»가 많지만, 사장님 살림 구조에서 정말 봐야 할 것은 살아남은 쪽입니다. 부부 공동명의 집을 두고 두 분 다 그 집에 살지 않는 경우 — 모텔·펜션을 부부가 같이 운영하며 숙소에서 지내고, 집은 공동명의로 전세를 준 구조가 정확히 여기입니다. 현행은 부부 각 9억, 합산 18억까지 공제받지만, 확정안대로 통과되면 각 6억, 합산 12억이 됩니다. 공시가격 합산이 12억을 넘는 구간부터 새로 과세권에 들어옵니다.

탈출구도 8월 13일 편 그대로 유효합니다 — 부부 공동명의 1주택 특례(9월 신청)를 타면 단독명의 1주택 방식으로 과세돼 비거주 12억 공제를 받을 수 있습니다. 다만 특례의 유불리는 집값 구간마다 갈리므로 «무조건 신청»이 아니라 계산해 볼 문제라는 것도 그대로입니다.

④ 다시 확인 — 사장님 «영업용 건물»은 이 판의 밖입니다

8월 13일 편의 결론을 재고지합니다. 모텔·호텔·펜션 건물은 건축물대장상 숙박시설이라 종부세의 «주택»이 아닙니다. 건물분은 과세 대상이 아니고, 부속토지는 별도합산 토지로 공제가 80억이라 대부분 해당이 없습니다. 이번 개편이 건드리는 것은 사장님의 집이지 사장님의 가게가 아닙니다. 저희가 등기부 실측(8월 편, 발급 등기 97건 중 개인 소유 57건·그중 공동명의 16건=28%)에서 본 대로 숙박업 자산에 공동명의는 흔하지만, 그 공동명의 «건물»은 이번 판과 무관합니다 — 점검할 것은 공동명의 «집»입니다.

⑤ 양도 쪽도 국회로 갔습니다 — 장특공제 개편은 수정 없이 원안

이번 수정사항 7건에 양도소득세는 없습니다. 즉 8월 발표안의 장기보유특별공제 → «장기거주 소득공제» 전환(보유 중심에서 실거주 중심으로), 그리고 1주택 고가주택 공제 한도 신설(2028년 20억 → 2029년 10억)은 원안 그대로 국회에 제출됐습니다. 집을 팔아 숙박업 자금을 만들 계획이 있는 사장님이라면, 매도 시점이 2027년이냐 2029년이냐에 따라 공제가 계단식으로 달라지는 설계라 국회 통과 문안을 반드시 확인해야 합니다. 이 조항은 아직 정부안 단계임을 다시 밝혀 둡니다.

⑥ 일정 — 이제 국회 시간입니다

참고로 «주가 누르기» 관련 상장주식 평가방법 개선은 정부 스스로 «국회 심사 과정에서 합리적 개선방안을 마련하겠다»고 밝혀, 이미 추가 수정이 예고돼 있습니다. 종부세 조항도 야당·시민사회 쟁점이 남아 있어 지금 숫자는 «정부 확정안»이지 «확정된 세법»이 아닙니다. 저희는 국회 통과 시점에 최종 문안으로 한 번 더 채점하겠습니다.

⑦ 사장님 할 일 — 8월 13일 편 세 가지에서 하나가 줄었습니다

첫째, 주민등록 점검은 유효합니다 — 실거주 14억 우대와 비거주 12억의 2억 차이는 남아 있고, 공동명의 비거주 축소는 살아 있습니다. 숙소에 주민등록을 두고 집을 비워 둔 구조라면 여전히 계산이 필요합니다. 둘째, 공동명의 특례 신청 검토 — 매년 9월 16~30일이 신청 창입니다. 셋째였던 «비거주 9억 대비»는 철회로 지웁니다. 대신 하나 추가 — 집 매도 계획이 있다면 장특공제 개편 일정(2028· 2029)을 달력에 두십시오.

⑧ 결론