에어비앤비로 쓰는 도시민박 10년 —
올해만 3,422곳이 등록했고, 문 연 100곳 중 13곳은 3년을 못 넘깁니다

① 10년 — 재고 1,552곳이 11,395곳이 됐습니다

막대는 그해 새로 등록한 곳, 파란 선은 그 시점에 영업 중인 도시민박 수입니다.

재고 = 그 시점까지 등록된 곳에서 그때까지 문 닫은 곳을 뺀 수. 2026년은 9월 8일까지입니다.

1편의 호스텔은 10년에 4.7배가 됐는데, 도시민박은 7.3배가 됐습니다. 더 눈에 띄는 건 속도입니다 — 2022년까지 한 해 400곳 안팎이던 등록이 2024년 2,323곳, 2025년 3,453곳으로 뛰었습니다. 호스텔이 한 해 409곳 여는 동안 도시민박은 3,422곳이 열렸습니다. 집 한 채면 되니까 가능한 속도입니다.

② 손님보다 두 배 빨리 늘었습니다

방한 외국인은 법무부 출입국 관광통계(2023년 1,103만 → 2025년 1,894만명), 등록은 인허가 원장.

손님이 1.7배 늘 때 도시민박은 3.8배 늘었습니다. 1편의 호스텔은 같은 기간 1.9배였습니다. 수요가 없다는 얘기가 아니라, 공급이 수요보다 두 배 빠른 속도로 들어오고 있다는 뜻입니다.

③ 그런데 «새로 열었다»의 셋 중 하나는 새것이 아닙니다

지번(시도·시군구·동·번지)으로 앞선 등록이 있으면 승계·재등록으로 뺐습니다.

주인이 바뀌어 다시 등록한 집, 닫은 자리에 새로 들어간 집이 원장에는 모두 «신규»로 찍힙니다. 그걸 빼면 100곳 중 66곳만 진짜 새 집입니다. 그래도 3년 만에 6,038곳이 새로 생겼으니 증가 자체는 그대로입니다.

④ 얼마나 닫나 — 호스텔의 여섯 배

문 연 해로 묶어 3년 안에 닫은 비율. 빨강이 이번 편의 도시민박, 초록이 1편의 호스텔. 둘 다 승계를 뺀 수입니다.

3년이 실제로 지난 곳만 분모에 넣었습니다(2024년 이후 등록분 제외). 폐업·등록취소·직권말소를 «닫음»으로 셌고, 같은 집을 이어받아 다시 등록한 «승계»는 폐업에서 뺐습니다 — 앞사람 등록은 원장에 폐업으로 찍히지만 그 집의 민박은 계속되기 때문입니다. 이 글의 모든 폐업률이 같은 기준입니다.

두 가지가 같이 보입니다. 하나, 도시민박은 호스텔보다 여섯 배 넘게 닫습니다. 같은 손님을 받는데 결말이 다릅니다 — 호스텔은 건물에 돈이 묶여 있어 접는 대신 넘기지만, 도시민박은 등록만 반납하면 끝이라 접기가 쉽습니다.

둘, 그 도시민박도 예전만큼 닫지는 않습니다. 2019년에 문 연 곳은 100곳 중 34곳이 3년 안에 닫았는데, 2023년에 문 연 곳은 13곳입니다. 그 사이에 코로나가 있었고 손님이 돌아왔습니다. 닫은 집들이 버틴 기간은 중앙값 781일, 2년 2개월이고, 닫은 곳의 100곳 중 23곳은 1년을 못 넘겼습니다.

⑤ 어디서 닫나 — 서울보다 경기가 더 닫습니다

2015~2023년 등록분 기준, 분모 30곳 이상만. 도시민박은 서울이 전체의 절반이라 지역 비교는 분모와 함께 보셔야 합니다.

가장 많이 닫는 곳은 서울이 아니라 경기입니다. 관광객이 자고 가는 도시가 아닌데 «서울 옆»이라는 이유로 문을 연 집들이 여기 모여 있는 것으로 읽힙니다. 가장 적게 닫는 곳은 전북 13곳 — 전주 한옥마을처럼 손님이 오는 이유가 분명한 자리입니다.

⑥ 서울 안에서는 — 많이 여는 곳과 많이 닫는 곳이 다릅니다

서울 자치구별 3년 내 폐업. 마포 24곳, 강남 32곳, 송파 32곳, 중구는 16곳입니다.

여기서 한 가지가 갈립니다. 가장 많이 여는 곳과 가장 많이 닫는 곳이 다릅니다. 마포구는 2024년 이후 1,441곳으로 전국에서 가장 많이 여는 동네인데, 3년 폐업은 100곳 중 24곳으로 서울 평균(26곳)보다 오히려 낮습니다. 안을 열면 연남동 232곳·서교동 231곳이 새로 열었고, 앞서 문 연 집들의 폐업은 서교 27곳·연남 23곳· 동교 18곳입니다.

가장 많이 닫는 자리는 송파구와 강남구(100곳 중 32곳)입니다. 새로 여는 수는 마포의 5분의 1인데(2024년 이후 송파 238곳·강남 332곳) 닫는 비율은 가장 높습니다. 많이 연다고 많이 닫는 게 아니라, 손님이 오는 이유가 약한 자리가 닫습니다. 가장 덜 닫는 자리는 중구 16곳, 그다음이 용산·종로 20곳입니다. 명동·을지로·이태원은 손님이 오는 이유가 «동네 분위기»가 아니라 위치라서 흔들림이 적습니다. 1편에서 호스텔이 가장 많이 열리던 종로·중구가 도시민박에서도 가장 덜 닫는 자리로 나오는 것은 같은 이유로 읽힙니다.

⑦ 무엇이 갈랐나 — 아파트와 방 수

문 연 시기를 맞춰 비교했습니다. 아파트는 어느 시기에 열었든 단독주택의 두 배로 닫습니다.

방 수는 원장에 객실 수를 적어 낸 곳만 셌습니다. 적지 않은 곳(1,581곳)은 닫은 비율이 100곳 중 40곳으로 훨씬 높은데, 기재 여부가 운영 성실도와 얽혀 있을 수 있어 비교에서 뺐습니다.

아파트로 연 도시민박은 단독주택의 두 배로 닫습니다. 문 연 시기를 맞춰도 47곳 대 22곳, 28곳 대 14곳으로 차이가 그대로입니다. 그럼 왜 닫는가 — 원장에 답이 있었습니다. 닫은 뒤 그 자리가 어떻게 되는지를 세면 이렇습니다.

도로명주소의 동·호수까지 같은 자리에, 폐업일 이후 새 등록이 붙었는지로 셌습니다. 위 폐업률에서 이 승계를 이미 뺐기 때문에, 다가구(3년 폐업 100곳 중 12~17곳)와 아파트(28~47곳)의 차이는 더 벌어집니다.

아파트는 한 번 닫으면 그 집이 민박에서 통째로 빠집니다 — 440곳이 닫았는데 같은 호수에 다시 등록된 건 3곳뿐입니다. 반대로 다가구주택은 닫은 자리의 100곳 중 16곳에 새 등록이 붙습니다. 주인이 바뀌어도 그 집은 계속 민박입니다.

읽는 방향은 이렇습니다. 도시민박은 «내가 사는 집»에 하는 등록이라 집을 팔거나 이사하면 등록이 끝납니다. 아파트는 사고파는 자산이라 그 회전이 그대로 폐업으로 잡히고, 새 주인은 대개 민박을 하지 않습니다. 단독·다가구는 «세를 놓는 집»이라 주인이 바뀌어도 용도가 이어집니다. 아파트의 폐업률이 두 배인 건 장사가 더 안 돼서가 아니라, 집이 민박을 떠나서로 보는 게 원장에 맞습니다. 실제로 닫기까지 버틴 기간도 아파트가 2.0년으로 단독(2.6년)보다 짧습니다.

그리고 방이 적을수록 더 닫습니다 — 1~2실은 100곳 중 19곳, 5실 이상은 10곳. 1~2실은 손님이 두 팀만 끊겨도 그달 매출이 0이 됩니다. 1편에서 호스텔의 객실 중앙값이 9실이었다는 걸 같이 놓으면 그림이 맞습니다 — 규모가 버팀목입니다.

덧붙이면 시장도 이미 그쪽으로 갔습니다. 2024년 이후 새 등록의 용도를 보면 다가구 2,422곳 · 단독 1,870곳 · 다세대 1,106곳인데 아파트는 164곳뿐입니다. 아파트로 도시민박을 하는 흐름은 사실상 끝났습니다.

⑧ 두 편을 합치면

같은 외국인 손님을 놓고 두 갈래가 있는데, 원장이 말하는 건 이렇습니다. 도시민박은 들어가기 쉽고 나오기도 쉽습니다. 그래서 100곳 중 13곳이 3년 안에 사라집니다. 호스텔은 들어가기 어렵고 나오기도 어렵습니다. 그래서 1~3곳만 닫습니다. 어느 쪽이 낫다는 얘기가 아니라, 내가 감당할 수 있는 문턱을 고르는 문제입니다.

도시민박으로 하실 거면 원장이 가리키는 안전한 조합은 분명합니다 — «팔 집»이 아니라 «세 놓는 집»(단독·다가구), 1~2실 말고 3실 이상, 그리고 손님이 오는 이유가 «위치»인 자리. 서울에서 가장 덜 닫는 중구·용산·종로가 그 조합에 가깝고, 가장 많이 닫는 송파·강남이 그 반대편입니다. 사람이 몰리는 자리를 고르실 거면 «몇 곳이 새로 열었나»가 아니라 «그 자리에서 문 연 집들이 3년 뒤에도 하고 있나»를 보십시오 — 두 숫자는 서로 다릅니다.