숙박업 입지, 사장님 동네는 네 칸 중 어디입니까 —
세 지도를 겹쳤습니다 [손님의지도 3편·完]

① 네 칸의 지도 — 229곳, 56 : 59 : 59 : 55

가로축은 숙박 방문자 비율(중앙값 8.1%), 세로축은 외지인 방문자 1인당 월 카드소비(중앙값 1.8만원)입니다. ① 자고 쓰는(울릉 39.7%/4.1만, 제주·강릉·속초·여수), ② 자는데 안 쓰는(남해·통영·거제·삼척), ③ 쓰는데 안 자는(부산 북구·여주·청주·안성), ④ 지나가는(경산·무안·강북). 거의 정확히 4등분 — 그러니까 «관광지니까 되겠지»는 확률 4분의 1짜리 판단입니다.

② 완성형의 칸 — 부러워할 것과 경계할 것

① 자고 쓰는 칸은 관광이 산업으로 완성된 동네입니다. 손님이 자고, 나와서 먹고 씁니다. 다만 이 칸은 모두가 아는 칸이라 공급도 가장 몰립니다 — 숙박형 3부작에서 본 것처럼 강릉·속초·제주는 객실 공급 경쟁이 이미 전국 최상위권입니다. 완성형 칸의 진짜 질문은 수요가 아니라 «이 경쟁에서 내 등급이 어디냐»입니다.

③ 자는데 안 쓰는 칸 — 남해안의 역설

칼럼의 심장입니다. 남해(숙박 24.3%)·통영(19.8%)·거제(22.4%)는 자고 가는 비율로는 제주·강릉급인데, 1인당 소비는 1.5~1.7만원 — 완성형의 절반입니다. 왜인가. 저희가 반박 검증을 돌려보니 절반은 구조였습니다: 이 칸의 민박·취사형 객실 비중이 중앙 38.0%로 완성형(16.1%)의 2.4배입니다. 부엌 있는 숙소의 손님은 장을 봐 오고, 결제도 계좌이체가 많아 카드 지도에 덜 찍힙니다. 즉 «지갑이 잠긴» 게 아니라 «부엌이 열린» 효과가 섞여 있습니다. 그래도 절반은 남습니다 — 밤에 먹고 마시고 놀 상권 자체가 얇다는 것. 이 칸에서 숙박업을 한다면 방값 경쟁이 아니라 저녁을 파는 것(식사 결합·바비큐·제휴)이 남는 장사입니다.

④ 쓰는데 안 자는 칸 — 낮 손님의 동네

여주는 1인당 4.95만원 — 전국 중앙값의 2.8배를 쓰게 만드는 동네인데 숙박 비율은 6.8%입니다. 지갑을 열어보면 답이 나옵니다: 쇼핑이 59%(아울렛), 숙박은 0.4%. 부산 북구(5.2만원)도 같은 구조의 도심 소비형입니다. 이 칸은 수요가 없는 게 아니라 «밤»이 없습니다 — 쓰러 온 손님이 자고 갈 이유가 없는 것. 1편의 언어로는 «손님은 이미 와 있는데 오늘 밤 목적지가 다른 동네»입니다. 여기서의 승부는 마케팅이 아니라 상품입니다: 아울렛과 묶인 1박, 병원·행사 수요, «하루 더»를 만드는 그 무엇.

⑤ 지나가는 칸 — 들어가기 전에 알아야 할 곳

④는 자지도 쓰지도 않는 55곳입니다. 대부분 대도시 베드타운 (서울 강북·중랑, 양산·경산)과 통과형 군 지역. 숙박업 입지로는 최하방이지만, 정확히는 «관광 숙박»의 최하방입니다 — 이 칸에서 돌아가는 숙박업은 관광이 아니라 출장·공사·생활 수요로 돌아갑니다. 관광 데이터로 이 칸의 모텔을 평가하면 틀립니다(저희 리포트가 상권 수요를 따로 보는 이유).

⑥ 내 동네 칸 찾는 법 — 그리고 칸별 처방

순서는 세 걸음입니다. 하나, 우리 시군구 숙박 방문자 비율이 8.1% 위인가(자는 동네인가). 둘, 방문자 1인당 카드소비가 1.8만원 위인가(쓰는 동네인가). 셋, 손님이 어느 길로 오는가(1편 — 로컬인가 경유지인가). 처방은 칸마다 다릅니다: ①은 등급 싸움(시설·후기), ②는 저녁 팔기(취사 손님과 경쟁하지 말고 결합 상품), ③은 하루 더 만들기(낮 수요를 밤으로), ④는 관광 셈법 버리기(상권·생활 수요로 재평가)입니다.

⑦ 이 지도의 한계 — 세 겹 모두 정직하게

세 원장 모두 한계를 안고 있습니다. 유입은 내비를 켠 곳이라 경유지가 섞이고(1편), 소비는 현지 카드만 잡혀 방값이 증발하며 (2편), 체류의 방문자는 이동통신 기준이라 통과객이 분모를 부풀릴 수 있습니다. 그래서 이 사분면은 절대 평가가 아니라 229곳을 같은 잣대로 세운 상대 지도로 읽어야 합니다. 칸의 경계(중앙값)에 걸친 동네는 어느 쪽 성격도 섞여 있습니다.

⑧ 3부작을 닫으며 — 입지는 칸을 사는 일입니다

하나. 손님은 생각보다 가까운 데서 오고(1편, 로컬율 중앙 56%), 둘. 와서 여는 지갑은 방값이 아니라 밥값이며(2편), 셋. 그 둘을 겹치면 동네마다 칸이 다릅니다(3편). 매물을 볼 때 감정가와 건물 상태보다 먼저 물어야 할 것 — 이 동네는 어느 칸이고, 나는 그 칸의 게임을 할 준비가 됐는가. 저희가 경공매 물건을 검토할 때 낙찰가보다 동네 원장을 먼저 여는 이유입니다.