고성 펜션 매매 1편 —
다이버 3만 명이 만드는 «강제 숙박» 수요
현업 다이버들에게 물으면 답이 똑같습니다 — «다이빙은 자주 가는데, 잘 만한 숙소가 없다.» 이 한 문장을 데이터로 다 뜯어봤습니다. 결론부터: 수요는 자격증이 강제하고, 공급은 아직 비어 있습니다. 무대는 강원 고성입니다.
«키워드 수요» — 특정 키워드 하나(다이버·서퍼·낚시·차박…)를 잡고, 그 키워드가 만드는 숙박 수요를 저희 데이터(방문자 DB·해수부/행안부 인허가 원장·철도 원자료)로 실측하는 시리즈입니다. 1편은 스쿠버다이빙. 원인 귀속은 소도시 시리즈와 같은 3필터 — 월별 변곡×사건 · 2년 전 대비 · 계절 패턴.
① 이 수요의 특성 — 놀러 가는 게 아니라, 따러 갑니다
스쿠버는 면허 스포츠입니다. 입문자는 오픈워터 자격 교육을 받아야 바다에 들어갈 수 있고, 교육은 이론+제한수역+개방수역 실습으로 통상 2~3일이 걸립니다. 여행이 아니라 절차라서 체류가 선택이 아니라 강제입니다. 그리고 그 교육의 무대가 어디인지, 등록 원장이 말해줍니다.
| 구분 | 전국 수중레저사업 등록('26.6) |
|---|---|
| 전체 | 1,401곳 |
| 교육업 포함 | 1,316곳 — 94% |
기준 · 해양수산부 수중레저사업 등록 정보(분기 갱신, '26.6) 전수. 임대·운송 단독은 6%뿐 — 이 시장의 본체는 «교육»입니다.
② 성지는 어디인가 — 등록 밀도로 그렸습니다
| 시군구 | 등록 업체 | 비고 |
|---|---|---|
| 제주 서귀포 | 187곳 | 압도적 1위 — 문섬 등 펀다이빙 성지 |
| 제주시 | 51곳 | |
| 포항 | 47곳 | 경북 라인 |
| 강릉 / 고성 | 35곳 / 35곳 | 고성 인구 2.7만 vs 강릉 21만 — 인구당 전국 1위급 |
| 양양 | 33곳 | 속초~고성 교육 벨트의 남단 |
기준 · 같은 원장 시군구 집계. 서울 송파(33)·경기 용인(33) 등 도심 상위권은 실내 풀 교육장 — 바다 성지가 아니라 제외하고 읽어야 합니다.
고성의 등록 목록을 지도에 놓으면 봉포~천진~청간정~아야진~문암~괘진~공현진~거진, 해안선 전체가 다이브 리조트 라인입니다. 수도권에서 가장 가까운 동해안 교육 바다 — 입문자의 첫 바다가 여기입니다.
③ 수요 실측 — 고성 외국인 +70%, 계절이 증거입니다
| 구분 | '25→'26(1~5월) |
|---|---|
| 고성 외국인 | +70.2% ('26.5월 단월 +197%) |
| 고성 외지인 | +14.2% |
| 비교: 속초 / 양양 / 강릉 외국인 | +32.3% / +36.4% / +28.0% |
기준 · 키우다랩 방문자 DB. 급등 창은 4~5월·9~10월('25.9 +64% · '25.10 +54% · '26.4 +64% · '26.5 +197%) — 수온이 맞는 봄·가을, 다이빙 시즌과 일치. 겨울 집중형(노동 유입 패턴)이 아닙니다.
강원 전체가 인바운드 붐이니 낙수 아니냐 — 그래서 이웃과 비교했습니다. 고성의 증가율은 속초·양양·강릉의 두 배 이상입니다. 낙수만으로는 이 격차가 안 나옵니다. 고성 고유의 끌개가 있다는 뜻이고, 계절 곡선은 그 끌개가 바다 레저임을 가리킵니다. 다만 정직하게 — 국적·목적까지 잇는 직접 증거는 아직 없어서 «가설 유력»으로 둡니다.
④ 절대 규모 필터 — 실개천인가 강인가
소도시 시리즈 1편의 규칙대로 절대 수를 봅니다. 고성 외국인은 월 5천~2만 명 — 아직 실개천입니다. 다만 이 수요의 단가가 다릅니다. 교육 패키지는 장비 임대·교육비 포함 수십만 원대 + 2~3일 체류가 기본 단위입니다. 머릿수가 아니라 박수(泊數)와 객단가로 세야 하는 수요입니다.
⑤ 공급의 결 — 잘 곳이 진짜 없는가
| 구분 | 실측 |
|---|---|
| 고성군 영업 숙박 | 235곳 (토성면 73곳 3,626실 · 죽왕면 41곳 1,025실) |
| 상호가 다이버 지향인 곳 | 3곳 (마린·다이브 계열) |
기준 · 키우다랩 인허가 원장(영업 중). 다이브 리조트 자체 숙소는 있으나 소규모·합숙형이 대부분.
«잘 만한 숙소가 없다»는 말의 실체는 방 개수가 아니라 결입니다. 다이버의 하루는 다릅니다 — 새벽 출수, 장비 세척·건조 공간, 젖은 슈트를 들고 들어갈 수 있는 동선, 2~3일 연박, 교육 후 로그북을 쓸 테이블. 일반 펜션·모텔 3,600실은 이 결을 하나도 안 갖췄고, 리조트 합숙방은 편하지 않습니다. 수요는 자격증이 만들어 주는데, 그 수요가 잘 곳이 비어 있습니다.
⑥ 방아쇠 달력 — '27년이 걸려 있습니다
소도시 시리즈 3편의 방아쇠 유형으로 보면 고성은 지금 두 개가 겹칩니다. 콘텐츠형(교육 성지, 이미 진행 중) + 철도 예고형 — 춘천~속초 동서고속화철도 '27년 개통 예정. 속초까지 서울에서 99분, 봉포는 속초시청에서 6km입니다. 정동진의 교훈(철도는 증폭기)을 그대로 적용하면 — 이미 콘텐츠가 있는 고성은 증폭될 준비가 된 쪽입니다.
⑦ 반박 검증
«설악·서핑 낙수 아닌가» — 부분 생존. 강원 인바운드 전체가 오르는 건 사실입니다. 다만 이웃 대비 2배 격차와 봄가을 집중은 낙수만으로 설명이 안 됩니다. 서핑은 양양(죽도·인구)이 본진이라 고성 격차의 설명 변수로 약합니다.
«다이빙은 당일치기 아닌가» — 펀다이빙은 맞습니다. 그래서 이 칼럼은 펀다이빙이 아니라 교육에 걸었습니다. 자격 교육은 구조상 당일치기가 안 됩니다 — 등록 원장의 94%가 교육업이라는 게 그 시장의 크기입니다.
«그 수요면 벌써 누가 지었어야» — 생존. 실제로 특화 공급이 안 나온 데는 이유가 있을 겁니다 — 겨울 비수기, 소도시 담보의 금융 댐(소도시 시리즈 1편). 진입하려면 비수기 수요(온수풀·워케이션·합숙 교육 유치)를 설계해야 하고, 그게 안 되면 이 갭은 함정입니다.
⑧ 사장님용 — 키워드 수요를 읽는 법
첫째, 수요가 «강제»인지 보십시오 — 취향은 변하지만 절차(자격·교육·대회)는 예약을 만듭니다. 둘째, 공급을 결 단위로 세십시오 — 방 3,600실이 아니라 «그 손님이 쓸 수 있는 방» 3곳이 진짜 공급입니다. 셋째, 방아쇠 달력을 확인하십시오 — 고성은 '27 철도가 걸려 있습니다. 넷째, 비수기 답이 없으면 들어가지 마십시오 — 갭은 기회이자 남들이 안 들어온 이유입니다.
«잘 만한 숙소가 없다»는 불평은 소비자에겐 불편이고, 사업자에겐 설계도입니다. 저희는 키워드 하나씩 — 그 불평이 데이터로 실재하는지, 얼마짜리 수요인지, 공급이 정말 비어 있는지를 계속 실측하겠습니다. 다음 키워드 제보도 받습니다.
다이버의 숙박은 취향이 아니라 자격증이 강제한다. 교육의 바다 고성 — 수요는 +70%로 오는데 특화 공급은 3곳뿐, '27년 철도가 그 갭 위에 걸려 있다.
▶ 소도시 시리즈 1편 · 관광객은 소도시로 가는데, 소도시 숙박 자산은 반값에도 안 팔립니다 : https://kiudalab.com/news/smallcity-s1-visitors-up-assets-down
▶ 소도시 시리즈 3편 · 제2의 묵호는 어디인가 : https://kiudalab.com/news/smallcity-s3-four-triggers
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관련 자료▶ 숙박업필수커뮤니티(사업자 1,321명) : https://open.kakao.com/o/gDafkSae