고성 땅값을 열었습니다 —
부지는 1억대였습니다 [다이버 시리즈 4편·완]

① 신축 규모 부지 — 10년 198건, 중앙 1.42억

3편에서 «2016년 이후 지은 숙박시설의 대지 중앙값이 578㎡»라는 걸 확인했습니다. 그래서 그 크기에 맞춰 500~1,500㎡, 지목 대·전으로 잘랐습니다.

2편에서 «건물 통거래는 10년에 23건, 중앙 10~27억»이라고 썼습니다. 같은 권역의 부지는 1억대입니다. 매물이 없어서 못 사는 것과 땅이 비싸서 못 짓는 것은 다른 문제인데, 후자는 사실이 아니었습니다.

물량도 비교가 안 됩니다. 건물 통거래 23건 vs 부지 198건 — 같은 10년, 같은 권역입니다. «살 게 없다»는 건물 이야기지 땅 이야기가 아니었습니다.

② 함정은 값이 아니라 지목입니다

싸게 나오는 땅의 90%가 농지입니다. 여기에 숙박시설을 지으려면 농지전용허가를 받아야 하고, 농지보전부담금(농지법 제38조)이 별도로 붙습니다. 부담금은 개별공시지가를 기준으로 산정되며 ㎡당 상한이 있는데, 정확한 요율은 농지의 종류·위치에 따라 갈리므로 관할 시·군 농정과에 확인해야 합니다. 저희가 조문 원문을 확인하지 못한 부분은 그대로 «확인 필요»로 둡니다.

여기에 개발행위허가(진입도로 폭·배수·경사도), 정화조·오수처리, 주차 대수 조례가 붙습니다. «1.27억이면 된다»가 아니라 «1.27억이 시작»이라고 읽어야 맞습니다.

그래서 실무 순서는 이렇게 됩니다. ①지목 «대»부터 찾는다(비싸도 절차가 짧습니다·19건) → ②없으면 계획관리지역의 «전»(94건 중 다수·전용 절차 각오) → ③농림지역은 마지막(0.43억으로 제일 싸지만 숙박시설 건축이 대체로 막힙니다).

③ 같은 바다인데 값이 4.2배 다릅니다

1편에서 다이버 수요가 가장 두꺼운 곳으로 봉포·자산·아야진을 꼽았습니다. 그 봉포가 가장 비쌉니다(42.3만원/㎡). 수요가 값에 이미 반영돼 있다는 뜻입니다.

반대쪽 끝인 가진리는 1/4 값입니다. 다만 싸다는 게 곧 기회는 아닙니다 — 2편에서 본 대로 영업 중인 숙소가 어디에 몰려 있는지가 결국 손님 동선입니다. 봉포에서 2.30억(500~1,500㎡ 중앙)을 쓸 것인가, 가진에서 그 절반으로 시작할 것인가 — 이건 데이터가 아니라 전략의 문제입니다.

④ 값은 오르고 있습니다 — 다만 표본이 얇습니다

2016년 16.8만원에서 2024년 53.5만원까지 3.2배입니다. 다만 2026년이 26.9만원으로 다시 내려간 것을 «하락»으로 읽으면 안 됩니다 — 표본이 10건입니다. 어느 동네에서 몇 건이 팔렸느냐에 따라 통째로 뒤집히는 숫자입니다.

그래서 저희가 말할 수 있는 건 «2016년보다 확실히 비싸다»까지이고, «작년보다 싸졌다»는 못 합니다. 같은 이유로 ①의 «중앙 1.42억»은 10년치 혼합이라 참고선일 뿐, 오늘의 호가 눈높이가 아닙니다 — 위 박스에서 본 대로 2024년 이후 단가는 10년 중앙의 1.5배입니다. 표본이 커 보인다고 긴 기간을 섞으면 값이 오른 시장에선 반드시 싸 보이는 착시가 생깁니다. 평균은 기간을 밝히고, 판단은 최근 거래로. 저희가 이 조사에서 스스로에게 남기는 교훈이기도 합니다.

⑤ 그래서 시리즈의 답

네 편을 한 줄로 잇습니다. 1편 다이버 수요는 교육 일정에 묶여 취소되지 않는데 받을 숙소가 없다 → 2편 사려 해도 건물 통거래가 연 두 건뿐 → 3편 남은 폐업 자리 세 곳마저 등기부를 열어보니 살 수 없다 → 4편 그런데 땅은 198건이 거래됐고 1억대다.

결론이 뒤집혔습니다. 이 시장은 «물건이 없는 시장»이 아니라 «건물로는 없고 땅으로는 있는 시장»이었습니다. 그리고 3편에서 본 대로 실제로 39%가 2016년 이후에 지어졌습니다 — 이미 그 길로 간 사람들이 있다는 뜻입니다.

저희가 여전히 답하지 못하는 것은 공사비입니다. 저희 데이터는 실거래·원장·등기부이지 건축 견적이 아닙니다. 부지 1~2억에 무엇이 더 붙는지는 설계사무소·시공사의 영역이고, 그건 저희가 숫자로 말할 자격이 없습니다. 이 시리즈는 «땅까지»입니다.