고성 펜션 매매 2편 —
다이버 숙소, 매물이 없는 게 맞았습니다

① 실거래 4,030건의 정체 — 대부분 «방 한 칸»입니다

숫자만 보면 «고성 숙박 거래가 활발하다»(연 400건)로 읽힙니다. 그런데 열어보면 84%가 토성면 원암리·신평리 두 곳에 몰려 있습니다. 대형 리조트·콘도 단지가 있는 자리입니다. 즉 이 거래들은 객실 한 칸씩 사고파는 콘도 회원권이지, 숙소를 운영하려고 산 게 아닙니다. 중앙값 1,800만 원이 그 증거입니다.

② «건물 통거래»는 1년에 두 건입니다

10년간 23건, 그중 2025년 이후는 0건이고 2024년에 한 건입니다. 사실상 매년 두 건 남짓 나오는 시장입니다. 이런 시장에서는 «지금 검색해서 없다»가 정상입니다 — 없는 게 아니라, 나올 때까지 기다리는 시장입니다.

물론 실거래에 안 잡히는 손바뀜도 있습니다 — 법인 간 지분 양수도, 임대차 승계 같은 거래는 신고 목록에 안 나옵니다. 다만 그런 거래일수록 공개 시장에는 더더욱 안 나오므로, «검색해도 안 보인다»는 체감과는 오히려 일치합니다.

③ 공매도 마찬가지 — 313억 아니면 500만 원

그 313억짜리에는 사연이 있습니다. 객실 73실 관광호텔인데 올해 1월 폐업했고, 감정 313.6억으로 공매에 나와 최저 189.1억(60%)까지 떨어진 뒤 지금은 수의계약 단계입니다. 큰 배는 이렇게 안 팔립니다. 반대편의 콘도 지분 24건은 전유면적 5~21㎡ — 객실 한 칸의 지분이라 숙소 사업과는 관계가 없습니다. 개인이 다이버 게스트하우스를 하겠다는 규모(5~30억)에는 매물이 0건입니다.

④ 그럼 지금 영업 중인 곳들은 — 6실짜리 펜션의 바다입니다

«고성 숙소는 가보면 대부분 펜션»이라는 인상이 원장에서 그대로 확인됩니다. 그리고 이게 1편에서 말한 공급 갭의 실체입니다 — 다이버는 보통 강사 1명 + 교육생 4~8명이 한 팀으로 움직이고, 장비 세척·건조 공간과 이른 출항 시간이 필요합니다. 6실짜리 펜션은 그 팀을 통으로 받지 못합니다. 방이 없어서가 아니라 한 집에서 못 자기 때문입니다.

⑤ 폐업한 자리 17곳 — 그런데 대부분 이미 주인이 바뀌었습니다

다이버들이 실제로 들어가는 해변(봉포·아야진·천진·문암진·교암) 권역에서 17건이 폐업했습니다. 봉포리에만 6건입니다. 폐업은 매물 공고가 아니지만 «시장에 안 나온 재고»일 수 있어서, 그 자리에 지금 무엇이 있는지를 한 곳씩 확인했습니다. 건축물대장으로 건물이 남았는지 보고, 인허가 원장으로 같은 지번에 새 영업 신고가 있는지 대조했습니다.

결과가 뜻밖이었습니다. 13곳 중 10곳은 이미 다른 사람이 가져갔습니다. 폐업한 그날 바로 새 업소가 인허가를 받은 곳도 있고(교암리·문암진리), 1~2년 뒤 이름을 바꿔 다시 연 곳도 있습니다. «비어 있는 폐업 건물»이라는 이미지 자체가 대체로 틀렸습니다 — 다이버 권역의 빈자리는 생각보다 빨리 채워지고 있습니다.

⑥ 남은 세 곳 — 이게 실제 후보 목록입니다

가장 큰 봉포리 1,132㎡(지상 4층·지하 1층)는 2004년 준공이고 16년째 숙박 영업 신고가 없습니다. 규모로만 보면 ④의 «6실 펜션»과 완전히 다른 급이고, 다이버 팀을 층 단위로 받을 수 있는 크기입니다. 천진리 845㎡는 2019년 준공으로 건물이 비교적 새것입니다.

다만 «영업 신고가 없다»가 «비어 있다»는 아닙니다. 다른 용도로 쓰고 있거나, 그냥 놀리고 있거나, 이미 팔렸는데 신고 전일 수 있습니다. 그리고 소유자가 팔 생각이 있는지는 원장에 안 나옵니다 — 그건 등기부가 답합니다. 근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 압류가 걸려 있는지, 언제 누가 샀는지. 3편에서 이 세 곳의 등기부를 열겠습니다.

⑦ 그럼 신축은 — 답이 되긴 하지만 계산이 다릅니다

매물이 없으니 «땅을 사서 짓자»가 다음 선택지입니다. 다만 숫자가 달라집니다. ②에서 본 건물 통거래 중앙값이 10~27억인데, 이건 이미 지어진 것의 값입니다. 신축은 여기에 인허가 기간(용도지역·도로·정화조·주차)과 공사비가 붙고, 무엇보다 다이버 시즌은 봄가을이라 착공 시점을 놓치면 한 해가 통째로 밀립니다.

저희가 이 편에서 신축 부지 후보를 숫자로 제시하지 못하는 이유도 밝힙니다 — 토지 매물·시세는 저희 데이터 밖입니다. 저희가 가진 건 숙박시설 실거래·원장·공매이고, 나대지 거래는 다루지 않습니다. 다만 «어디에 지어야 하는가»는 1편의 수요 지도(봉포·자산·아야진 집중)와 ⑤의 폐업 위치가 그대로 답을 가리킵니다.

⑧ 그래서 이 시장은

고성 다이버 숙소는 «사는» 시장이 아니라 «만드는» 시장입니다. 매물을 검색해서 못 찾는 건 능력 부족이 아니라 시장 구조입니다 — 통거래가 연 두 건이니까요. 그래서 방법이 셋뿐입니다. ①비어 있는 자리를 직접 찾아가는 것(확인 결과 세 곳이 남았습니다), ②펜션 두세 곳을 묶어 팀 단위 수용을 만드는 것, ③땅을 사서 짓는 것. 어느 쪽이든 포털 검색으로는 시작되지 않습니다.