고성 펜션 매매 3편 —
등기부를 열었더니 살 수 있는 곳이 없었습니다

① 후보 3곳이 어떻게 남았는지 — 다시 한 번

2편에서 17곳을 그대로 «후보»라고 발표했다면 10곳이 헛것이었습니다. 이번엔 그 3곳마저 전부 탈락했습니다. 깔때기가 길수록 남는 게 적어지는 게 아니라, 거짓 후보가 걸러지는 것입니다.

② 후보 A — 근저당 0원, 16년 보유

읽는 순서가 중요합니다. 이 건물은 폐업 7개월 뒤에 팔렸습니다. 즉 «폐업 → 매각»이 이미 2010년에 한 번 끝난 자리입니다. 산 사람은 그 뒤 숙박업을 열지 않았고, 2015년에 빚을 다 갚았고, 그대로 16년을 들고 있습니다.

여기서 «팔 이유»를 찾을 수 없습니다. 근저당이 0원이면 이자 압박이 없습니다. 보유 비용은 재산세 정도이고, 16년을 그렇게 버틴 사람이 갑자기 급매를 낼 이유가 없습니다. 등기부를 안 열었다면 «16년째 놀고 있는 1,132㎡ = 1순위 후보»로 발표했을 겁니다. 정반대였습니다. 물론 매도 의사는 등기에 안 적힙니다 — 상속·이민처럼 서류에 안 남는 이유로 나오는 물건도 있고, 권리관계가 깨끗해 사는 쪽에는 오히려 거래가 쉬운 자리입니다. 그래서 A는 «못 사는 곳»이 아니라 «직접 물어봐야 알 수 있는 자리»로 분류합니다.

덧붙여 2008년 근저당의 공동담보 목록에 옆 필지가 함께 들어 있었습니다. 원래 두 건물이 한 사업체(개발 법인) 소유였다는 뜻입니다. 그 옆 건물은 2편에서 «재개업»으로 분류된 곳입니다 — 같은 사업이 쪼개지면서 한쪽만 살아남았습니다.

③ 후보 B — 후보 자체가 오류였습니다

폐업이 준공보다 6개월 앞섭니다. 폐업한 숙박업은 그 자리에 있던 옛 건물의 것이고, 지금 서 있는 건물은 그 뒤에 새로 지은 근린생활시설입니다. 저희 필터는 «같은 지번에 폐업 기록이 있고 이후 숙박 신규 신고가 없다»만 봤기 때문에 이걸 빈자리로 셌습니다.

게다가 이 건물은 죽어 있는 자산이 아닙니다. 근저당이 26.4억 잡혀 있고, 2024년에도 새 근저당이 추가됐습니다. 담보를 새로 잡는다는 건 돈을 새로 쓴다는 뜻이고, 대개 영업이 돌고 있다는 신호입니다.

④ 후보 C — 한 달 차이로 놓쳤습니다

이 물건이 셋 중 «팔 이유»가 가장 뚜렷했습니다. 14년간 가압류·경매·압류가 반복됐고, 2025년 말에는 세금 압류까지 겹쳤습니다. 그런데 2026년 6~7월에 전부 정리됐습니다. 압류 해제, 경매 취하, 가압류 해제가 7주 안에 연달아 찍혔습니다.

등기는 «왜»를 안 적습니다. 다만 취하와 해제는 채권자가 돈을 받았을 때 나옵니다. 대환이든 합의든, 돈이 들어왔다는 뜻입니다. 그러니 이 소유자는 지금 가장 안 급한 상태입니다. 저희가 이 자리를 조사한 게 7월 취하로부터 한 달 뒤였습니다.

여기서 배울 건 타이밍입니다. 등기부는 «지금»만 보여주는 서류가 아니라 «달라진 순간»을 보여주는 서류입니다. 6월에 봤다면 경매 진행 중인 물건이었습니다. 폐업 목록은 3년 전 것이어도 유효하지만, 권리관계는 한 달이면 뒤집힙니다.

⑤ 세 곳을 한 표로

«팔 이유»를 등기부에서 읽는 방법은 단순합니다. ①근저당이 시세 대비 높은가 ②압류·가압류가 붙어 있는가 ③경매가 진행 중인가 ④소유자가 최근에 바뀌었는가. 네 개 중 하나도 안 걸리면, 그 건물은 «비어 보여도» 매물이 아닙니다.

⑥ 사는 시장이 아니라 만드는 시장

1편은 «다이버 수요는 교육 일정에 묶여 취소되지 않는데 받을 숙소가 없다», 2편은 «그래서 사려 해도 통거래가 연 두 건뿐», 3편은 «남은 세 자리마저 살 수 없다»입니다. 세 편을 합치면 결론이 하나로 모입니다 — 고성 다이버 숙소는 «사는» 시장이 아니라 «만드는» 시장입니다.

현실적인 경로는 둘로 좁혀집니다. ①영업 중인 펜션을 통째로 협상하는 것 — 매물로 안 나온 곳에 먼저 가는 방식입니다. 2편에서 본 대로 영업 140곳의 객실 중앙값이 6실이니, 팀 단위 수용을 만들려면 두세 곳을 묶어야 합니다. ②땅을 사서 짓는 것. 그래서 «짓는 쪽»이 실제로 되는 일인지, 원장을 한 번 더 열었습니다.

⑦ 그럼 신축은 — 고성은 지금도 짓고 있습니다

영업 중인 140곳의 건축물대장을 전수 조회했습니다(129곳 확인, 11곳은 대장 미매칭). 사용승인일 — 즉 언제 지어졌는가를 세면 이렇습니다.

지금 영업 중인 숙박시설의 39%(50곳)가 2016년 이후에 지어졌습니다. 2021~2022년에만 16곳이 준공됐습니다. «매물이 없다»와 «공급이 없다»는 다른 말이었습니다. 고성 숙박은 사고파는 시장이 얇을 뿐, 짓는 쪽은 계속 돌아가고 있었습니다.

더 중요한 건 모양이 바뀌었다는 점입니다.

새로 짓는 집은 건물은 작아지고(622→362㎡) 땅은 넓어졌습니다(445→578㎡). 옛날식 4층 모텔에서 넓은 대지에 낮게 앉힌 3층 펜션으로 바뀐 겁니다. 바닷가 풍경과 주차를 챙기는 대신, 객실 수는 줄었습니다. 2편에서 본 «객실 중앙 6실»의 정체가 이것입니다.

그리고 이게 다이버 팀에게는 나쁜 소식입니다. 신축이 계속되는데도 8~12인을 한 집에 받을 규모가 안 나오는 방향으로 지어지고 있으니까요. 뒤집으면 비어 있는 자리이기도 합니다 — 최근 10년간 아무도 «팀 단위 수용»을 목표로 짓지 않았습니다.

지은 위치도 봤습니다. 2016년 이후 44곳 중 24곳(55%)이 다이버 권역(봉포·가진·아야진·교암·문암진·천진)입니다. 수요가 있는 자리에 이미 짓고 있다는 뜻이고, 신축이 인허가 때문에 막히는 지역이 아니라는 방증이기도 합니다.

다만 저희가 답하지 못한 것도 분명히 적습니다. 땅값입니다. 국토교통부 토지 매매 실거래 API를 붙여봤지만 서비스 이용 신청이 안 된 상태(«등록되지 않은 서비스키»)라 한 건도 못 받았습니다. 신청 후 나대지 거래를 받아 «㎡당 얼마에 사서 지었나»를 다음 편에 싣겠습니다. 그전까지 이 편의 신축 이야기는 «가능한가»까지이고 «얼마인가»는 아닙니다. 용도지역도 마찬가지입니다 — 이번 조회에서는 129곳 중 50곳(38.8%)만 확인돼 분포가 한쪽으로 쏠려 있어, 용도지역 이야기는 결론에 쓰지 않았습니다. 재수집해 다음 편에 싣겠습니다.

그리고 이 시리즈가 실제로 남긴 건 절차입니다. 폐업 원장에서 시작해 지번을 정규화하고, 재개업을 대조하고, 건축물대장으로 건물 존재와 준공일을 확인하고, 마지막에만 돈을 써서 등기부를 엽니다. 17 → 13 → 3 → 0. 이 순서를 지키면 헛걸음에 드는 비용이 등기 3건 값으로 끝납니다.