손님은 부산으로,
방은 서울에 생기고 있습니다

① 방한 외국인, 상반기에만 1,071만 명

올해 상반기 한국에 들어온 외국인은 1,071만 명, 전년 대비 +21%입니다. 중국이 321만(+27%)으로 가장 크고 일본 195만(+20%), 미국 81만(+11%). 눈에 띄는 건 대만 115만, +33% — 규모 3위인데 증가율이 가장 가파릅니다. 7월 한 달만 따로 보면 대만은 26만 명으로 전년 7월보다 31% 더 들어왔습니다. 방한 시장은 지금 «회복»이 아니라 신기록 구간입니다.

② 그 손님들이 어디로 갔는지를 시군구 단위로 재봤습니다

데이터랩의 이동통신 기반 외국인 방문을 시도별로 합치면 전국 +24%인데, 편차가 큽니다. 부산 +45% — 전국 평균의 거의 두 배로 압도적 1위입니다. 제주 +35%, 전북 +31%가 뒤를 잇고, 강원·대구·울산·경북·전남·광주는 한 자릿수에 머뭅니다. 외국인 회복은 전국이 아니라 몇 개 도시의 이야기입니다.

③ 구 단위로 내리면 — 급증 상위 12곳 중 8곳이 부산입니다

부산은 특정 관광지 한 곳이 아니라 수영·해운대·서구·부산진·영도·기장·중구·남구가 전부 +40%대 이상입니다. 도시 전체가 올라온 겁니다. 서울에서는 성동구(+60%)와 광진구(+47%)가 명동·홍대 같은 전통 상권보다 가파릅니다. 반대편에는 포항·울릉·광양 — 동해안·산업도시 축의 감소가 있습니다.

④ 이번엔 공급 — 방이 어디에 생기는지 등록 원장을 셌습니다

외국인관광 도시민박업 신규 등록은 2021년 257건이 바닥이었고, 2023년 904건, 2024년 2,322건, 2025년 3,454건 — 그리고 올해는 8개월 만에 2,878건입니다. 이 속도면 연말까지 4천 건대, 역대 최다입니다. 어디에 생겼을까요.

상위 8곳 중 7곳이 서울입니다. 마포는 한 구에서만 412건. 강남은 작년 12건에서 184건으로 15배, 은평 10→63건, 영등포 9→58건 — 서울은 전통 민박 동네를 넘어 전역으로 번지는 중입니다.

⑤ 겹쳐 보면 — 수요와 공급이 다른 도시를 보고 있습니다

서울은 방문이 +28% 늘 때 등록이 +79%(1,134→2,026건) 늘었습니다. 공급이 수요보다 빨리 뜁니다. 부산은 방문이 +45% 늘 때 등록이 +8%(256→276건)입니다. 가장 극적인 곳이 해운대 — 외국인 방문이 +60% 늘었는데 도시민박 신규 등록은 28건에서 22건으로 오히려 줄었습니다. 부산에서 반응한 곳은 수영구(140건, 전국 6위) 한 곳뿐입니다.

⑥ 부산의 빈자리는 «기회»인가 — 두 가지 해석

하나는 기회로 읽는 해석입니다. 손님 곡선이 먼저 서고 방 곡선이 따라오는 게 이 업의 순서라면, 부산은 서울의 2~3년 전 자리에 있습니다. 성동구가 그랬습니다 — 방문이 먼저 늘고, 등록이 30건에서 89건으로 따라왔습니다.

다른 하나는 구조로 읽는 해석입니다. 이 업은 내가 사는 주택에서만 할 수 있어서, 동네의 주택 구성이 등록을 결정합니다. 아파트는 같은 라인 입주민 절반의 동의가 필요해 사실상 막혀 있어서, 아파트 위주 동네일수록 이 문 자체가 좁습니다. 안 하는 게 아니라 못 하는 것일 수 있다는 겁니다. 어느 쪽이 맞는지는 이 데이터만으로 가릴 수 없습니다 — 다만 확실한 건, 할 수 있는 주택을 가진 사람에게는 경쟁이 서울보다 훨씬 얇다는 사실입니다.

⑦ 시작하기 전에 알아야 할 것들

요건이 실제 등록을 어떻게 가르는지는 원장에 그대로 보입니다. 올해 신규 중 건물 유형이 기재된 1,790건에서 다가구 880 · 단독 517 · 다세대 331 · 아파트 32건 — 동의 받기 쉬운 순서 그대로입니다.

⑧ 세 줄로 줄이면

하나. 방한 외국인은 상반기 1,071만(+21%), 대만이 +33%로 가장 가파릅니다.
둘. 그 손님은 부산(+45%)·제주·전북·성동으로 몰렸고, 동해안·산업도시는 오히려 줄었습니다.
셋. 방은 서울(+79%)에만 생기고 있습니다 — 부산 +8%, 해운대는 감소. 수요와 공급의 이 어긋남이 지금 이 업의 지도입니다.