비싼 땅에 있는 모텔이
비싸게 파는 게 아닙니다

비싼 땅과 비싼 객실은
같은 방향으로 움직이지 않았습니다

부산 수영구 숙박업소의 공시지가 중앙값은 ㎡당 572만4천 원, 강릉은 82만5천 원이었습니다.

하지만 브랜드 객실의 46일 중앙 판매가는 수영구 4만5천 원, 강릉 9만5천 원이었습니다. 땅값은 7배인데 객실은 절반이었습니다.

32개 상권의 공시지가와 브랜드 ADR. 상관계수는 -0.27로 약한 음의 방향이었다.

감정평가와 담보는 토지 가치를 보지만, 객실 요금은 실제 숙박 수요가 결정합니다. 두 숫자가 같은 방향이라는 보장은 없습니다.

싼 땅에서 비싸게 파는 상권과
비싼 땅에서 싸게 파는 상권

객실 판매가를 공시지가로 나눠 ‘땅값 대비 요금 효율’을 비교했습니다. 이 값은 수익률이 아니라, 같은 토지 가격에서 객실 단가를 얼마나 만들어내는지 보는 단순 비교 지표입니다.

군산·강릉은 낮은 땅값에서 높은 단가를 만들었고, 부산 주요 상권은 반대편에 놓였다.

해운대는 성수기 반응과 주말 프리미엄이 큰 상권이지만 땅값 대비 지표에서는 아래쪽이었습니다. 요금이 낮아서가 아니라 그 밑에 깔린 땅값이 너무 비쌌기 때문입니다.

도심 상권에는 대실 회전과 토지 시세차익이라는 다른 수익이 있을 수 있습니다. 다만 ‘비싼 동네니까 숙박업도 잘되겠지’라는 전제는 이 데이터로 지지되지 않았습니다.

상권 등급을 가른 것은
주말이 아니라 평일이었습니다

상권의 전체 ADR과 가장 같이 움직인 값은 평일 단가였습니다. 상관은 +0.96이었습니다. 토요일 단가는 +0.72였고, 객실 수는 -0.04, 유동인구는 -0.06으로 거의 관계가 없었습니다.

강릉과 군산 같은 관광 진폭형은 평일도 높고 주말에 더 오릅니다. 울산 남구와 경기 화성 같은 도심 상시형은 주말 진폭이 작아도 평일 6만 원대를 지켰습니다.

46일 동안 상위 상권은 대체로 상위권을 유지했다. 날짜 하나를 잘 고른다고 뒤집히는 격차가 아니었다.

브랜드가 없는 후보 상권도
실제 판매가를 다시 긁었습니다

공시지가·경쟁 업소 수·유동인구만으로는 후보를 제대로 예측하지 못했습니다. 그래서 브랜드가 없는 상권의 평일과 토요일 판매가를 같은 방식으로 직접 수집했습니다.

별도 지역 검색 1회 스냅샷. 앞선 브랜드 46일 자료와 직접 비교하지 않고 후보 간 방향만 확인했다.

속초는 평일 16만8천 원, 포천은 10만9천 원, 서귀포는 8만 원으로 확인됐습니다. 반면 지표상 조건이 나쁘지 않았던 익산은 4만1천 원이었습니다. 스펙만으로 상권을 예측하기 어렵다는 사실이 다시 드러났습니다.

더 눈에 띈 것은 성수기 관광 상권의 평일이었습니다. 강릉과 속초는 평일이 이미 토요일 수준까지 올라와 요일 진폭이 거의 사라졌습니다.