모텔 RevPAR 8.6% 올랐다는데,
그 표엔 «대실» 칸이 없습니다

① 우리 원장으로 같은 분기를 다시 셌습니다

이루다원에 붙은 매장 중 2025년 2분기와 2026년 2분기를 모두 정상 영업한 여섯 곳을 골랐습니다. 기간은 4·5·6월 전체이고, 표본추출이 아니라 객실 하나하나의 전수 기록입니다. 다만 여섯 곳 중 다섯이 수도권입니다. 보고서도 서울·제주는 강세, 충청권·경남권은 감소로 지역 편차를 적었으니, 아래 숫자를 전국으로 늘려 읽으시면 안 됩니다.

점유율은 맞았습니다. +2.4%와 +2.1%는 사실상 같은 값입니다. 우리 표본이 유별난 게 아니라는 뜻입니다. 갈린 건 단가였습니다. 보고서는 6.1% 올랐다는데 우리 계산기는 2.4%를 찍었습니다.

② 보고서의 모텔 숫자는 «측정»이 아니라 «설문»입니다

보고서 부록(21쪽)에 방법이 적혀 있습니다. 호텔 부문은 NOL 데이터와 산하정보기술 데이터를 쓰지만, 모텔은 «설문조사 결과값 활용»이라고 명시돼 있습니다. 조사 대상은 모텔 업주 378곳이고, RevPAR는 측정한 게 아니라 ADR × OCC로 곱해서 만든 값입니다.

즉 «모텔 ADR +6.1%»는 계량기에서 나온 숫자가 아니라 사장님들이 «작년보다 얼마나 올리셨습니까»에 답한 숫자입니다. 사람은 올린 것을 기억하고 깎아준 것은 잘 기억하지 못합니다. 성수기 정가는 기억에 남지만, 비 오는 화요일에 만 원 내려 받은 방은 기억에 남지 않습니다. 우리 원장은 그 만 원을 전부 세고, 그래서 2.4%가 나옵니다.

그렇다고 보고서가 틀렸다고는 말하지 못합니다. 우리는 여섯 곳이고 보고서는 378곳입니다. 확실한 건 재는 방식이 다르다는 것 하나뿐입니다 — 한쪽은 기억에서 나온 값, 한쪽은 결제기에서 나온 값입니다.

③ 그런데 진짜 문제는 표에 없는 칸이었습니다

보고서 22쪽 어디에도 대실이라는 말이 없습니다. ADR·OCC·RevPAR는 전부 «하룻밤 판 객실»을 세는 지표이기 때문입니다. 그런데 국내 모텔에서 대실은 곁가지가 아닙니다. 우리 여섯 곳의 2025년 2분기 총매출 중 19.5%가 대실이었습니다.

RevPAR만 보면 +4.6%로 괜찮은 분기입니다. 통장을 보면 +1.1%, 사실상 제자리입니다. 같은 매장, 같은 석 달인데 어느 칸을 보느냐로 «성장»과 «정체»가 갈립니다. RevPAR는 대실을 셀 수 없는 지표이고, 그래서 대실 비중이 큰 모텔에서는 좋은 쪽으로 치우친 성적표가 나옵니다.

④ 대실은 왜 줄었나 — 이유가 하나가 아니었습니다

여섯 곳을 한 줄씩 뜯어보면 −13.2%가 한 가지 원인으로 생긴 게 아니라는 것이 드러납니다. 매장을 대실과 숙박이 어느 쪽으로 움직였는지로 갈라 봤습니다.

C·D·E 세 곳은 설명이 됩니다. 점유율이 82.6%까지 차오르면 오후에 대실로 두 번 돌리는 것보다 숙박 한 건을 일찍 받는 편이 확실합니다. 대실이 «안 팔린» 게 아니라 팔 방이 없어진 겁니다. 이 경우는 매출이 줄지 않습니다. 자리를 옮겼을 뿐입니다.

문제는 A와 B입니다. 두 곳은 대실이 30% 넘게 빠지는 동안 숙박도 같이 줄었습니다. 방을 내준 게 아니라 손님이 그냥 안 온 것이고, 이쪽은 고스란히 매출 감소입니다. 그리고 F 한 곳은 대실이 12.7% 늘었습니다.

같은 회사, 같은 석 달, 같은 운영 방식인데 −31.6%와 +12.7%가 한 표에 함께 있습니다. 업계 평균 «대실이 준다»를 내 매장 이야기로 옮겨 읽으면 안 되는 이유입니다. 내 대실이 줄었을 때 물어야 할 것은 «숙박이 같이 늘었는가»입니다. 늘었으면 자리를 옮긴 것이고, 안 늘었으면 손님이 빠진 것입니다. 그 둘은 완전히 다른 문제이고, 손써야 할 곳도 다릅니다.

⑤ 성적표는 매장 한 곳으로 갈립니다

위 여섯 곳에 지난해 문을 열어 아직 자리를 잡던 매장 한 곳을 더하면 같은 회사·같은 분기의 RevPAR가 이렇게 바뀝니다.

그 한 곳의 점유율이 18.7% → 83.7%로 올랐기 때문입니다. 시장이 좋아진 게 아니라 신규점이 정상 궤도에 오른 것인데, 합쳐서 평균을 내면 «업황 호조»로 읽힙니다. 남의 통계를 볼 때 표본에 신규 개업이 섞였는지를 먼저 물어야 하는 이유입니다. 야놀자리서치 보고서는 표본 378곳의 구성을 밝히지 않았습니다.