서교동 일대, 19층 규모 관광숙박시설 건립 추진 —
유치원 출입문 약 30m, 숙박업 다음 관문은 교육환경

① 기사가 전한 것 — 기반시설 6개 항목을 조건부로 통과했습니다

숙박매거진 보도에 따르면 서울시 도시·건축공동위원회 수권분과는 이 계획의 기반시설 충분여부를 조건부로 가결했습니다. 대상은 도로·주차장·공원·녹지·하수 등 6개 항목입니다.

대지 안에 공개공지를 두고, 하수 개선비를 예치하고, 노후 하수관 2곳을 바꾸는 조건이 붙었습니다. 저층에는 외부에 여는 식당·라운지를, 위층에는 객실을 둡니다.

용적률은 근린상업지역 통상 수준(800%)을 넘는 약 940%입니다. 기사는 관광숙박 인센티브·친환경 인증·공개공지를 근거로 들었습니다. 객실 수와 사업자는 기사에 나오지 않았습니다.

② 기사가 다루지 않은 다음 관문 — 유치원 출입문 50m

학교 주변 200m는 교육환경보호구역이고, 숙박업과 관광숙박업은 그 안에서 금지 업종입니다(교육환경 보호에 관한 법률 제9조 제27호). 그중 출입문에서 50m까지가 절대보호구역입니다(같은 법 제8조).

50m 밖 상대보호구역은 교육지원청 지역위원회 심의로 풀어 줄 수 있습니다. 절대보호구역에는 이 단서가 적용되지 않습니다(같은 법 제9조 단서). 유치원도 이 법의 학교에 들어갑니다.

토지이용계획 열람에서 372-3과 372-10은 둘 다 «절대보호구역 저촉, 상대보호구역 저촉»으로 나옵니다. 필지의 일부가 50m 안에 걸린다는 표시입니다.

③ 이 대지는 출입문에서 몇 m인가 — 추정 17~43m

주황 = 이번 계획 두 필지, 빨강 = 같은 블록에서 숙박이 금지된 필지, 초록 = 해제된 필지. 흰 원은 역산한 출입문 위치에서 50m입니다. 출입문 위치는 공개 심의 기록의 거리로 거꾸로 셈한 추정입니다 · 배경: 브이월드 항공사진·연속지적도(2026년 10월 17일)

교육환경 해제심의 공개 기록에는 신청 필지마다 유치원 출입문까지의 거리가 적혀 있습니다. 같은 블록 6건(372-5·372-7·372-8·373-2 등)의 거리를 필지 경계에 맞춰 출입문 위치를 거꾸로 셈했습니다. 6건 모두 기록과 1m 안으로 맞았습니다.

그 위치에서 이번 두 필지 경계까지는 약 29m입니다. 오차를 넓게 잡아도 372-3은 17~43m, 372-10은 23~36m로 50m를 넘지 않습니다. 토지이용계획의 «절대보호구역 저촉» 표시와도 맞습니다.

이 거리는 추정입니다. 교육지원청이 실제로 재는 기준점과 측정선은 기록에 나오지 않습니다. 건물을 50m 밖 부분에만 앉히는 설계가 가능한지, 일부만 걸린 대지를 어느 구역으로 보는지도 확인하지 못했습니다.

④ 같은 유치원 기준 숙박 신청 18건 — 75m 안은 모두 금지

교육환경 해제심의 공개 기록 중 기준 학교가 같은 유치원인 숙박·관광숙박 신청 18건(2019년 9월~2026년 9월 접수)의 출입문 거리와 결과입니다. 주황 막대는 이번 대지의 추정 범위입니다.

같은 유치원을 기준으로 한 숙박·관광숙박 신청은 18건이고 금지 5건, 해제 13건입니다. 금지 5건은 출입문 55~71m였고, 해제 13건은 모두 100m 이상이었습니다.

바로 옆 372-8(55m)은 2026년 9월, 372-7(60m)은 2026년 2월, 372-5(69m)는 2023년 10월에 금지됐습니다. 세 필지 모두 상대보호구역이라 심의는 받았지만 풀리지 않았습니다. 이번 대지는 이들보다 출입문에 더 가깝습니다.

물론 같은 블록 373-2는 2025년 7월 관광숙박으로 해제됐습니다. 다만 373-2는 출입문 105m였습니다. 같은 블록 안에서도 결과를 가른 것은 거리였습니다.

⑤ 관광호텔 특례는 남아 있나 — 2021년 3월에 끝났습니다

물론 관광호텔은 학교 근처라도 특례로 지을 수 있다는 말이 있습니다. 관광진흥법 제16조 제7항은 객실 100실 이상 등 조건을 갖춘 관광숙박시설에 학교 주변 금지를 적용하지 않는다고 적었습니다. 대상 지역은 서울과 경기입니다(시행령 제14조의2).

다만 이 조항은 2015년 12월 22일 공포 때 부칙 제2조로 «시행일부터 5년» 유효기간을 달았습니다. 법제처 원문은 2021년 3월 22일까지 유효하다고 주석을 붙였고, 이후 연장한 개정은 찾지 못했습니다.

유효했더라도 출입문에서 75m 이상이어야 했습니다(같은 조 제7항 제5호). 같은 조 제6항은 서울·경기에서 출입문 75m 안 관광숙박시설에는 심의로 풀어 주는 단서도 쓰지 않는다고 적었습니다. 이번 대지 추정 17~43m는 어느 쪽 조건에도 들지 않습니다.

⑥ 기반시설 심의가 교육환경까지 본 것인가

물론 서울시 위원회를 통과했으니 큰 문제는 정리됐다고 볼 수 있습니다. 다만 기사가 전한 심의 항목은 도로·주차·공원·녹지·하수 등 6개이고 교육환경은 없습니다.

관광진흥법 제16조 제1항은 사업계획 승인으로 다른 허가를 받은 것으로 보는 목록을 둡니다. 농지·산지·하천·개발행위 같은 9개 항목이고, 교육환경보호구역 금지 해제는 목록에 없습니다. 기반시설 심의가 교육환경 심의를 대신한다는 근거는 보이지 않았습니다.

⑦ 숫자로 본 이 땅 — 객실당 땅값 1.5억~2.8억

2025년~2026년 서교동 근린상업지역 토지 매매 15건의 ㎡당 중앙값은 3,516만원입니다. 대지 1,006.9㎡에 곱하면 약 354억원입니다. 15건 중 11건은 지분 거래라, 필지 통째 거래 3건만 보면 288억~355억원입니다.

2026년 개별공시지가로는 두 필지 합계 약 167억원(㎡당 평균 1,652만원)입니다. 시세는 공시지가의 약 2.1배입니다.

객실 수는 기사에 없어 범위로 셈했습니다. 지상 연면적 약 9,465㎡ 중 객실 몫 60~75%, 실당 30~45㎡로 잡으면 126~237실입니다. 땅값 354억원을 나누면 객실당 1.5억~2.8억원이고, 공사비는 따로입니다.

⑧ 주변 객실과 방값 — 호텔은 정체, 민박은 급증

숙박업 인허가 원장으로 이 일대 반경 1km를 세면 영업 중 관광호텔은 21곳 2,083실입니다(1곳 객실 미기재). 이 가운데 2024년 이후 새로 신고한 100실 이상 호텔은 0곳입니다.

같은 반경 외국인관광도시민박은 영업 중 861곳 1,589실입니다. 새 신고는 2019년 70곳에서 2024년 193곳, 2026년(10월까지) 201곳으로 늘었습니다.

홍대 권역 1박 판매가는 2026년 10월 12~17일 수집분(투숙일 10월 12~31일, 68건) 평균 약 19.0만원입니다. 매장 약 38곳의 매일 자정 직후(00~02시) 수집값이고, 지역마다 수집 순서가 달라 시각 차이가 있습니다.

같은 블록 선례도 있습니다. 2013년 서울시 위원회를 통과한 354-5 일대 호텔은 366실 계획이었고, 2018년 274실로 신고됐습니다. 계획의 약 75%입니다.

결론