소도시 모텔 매매 1편 —
관광객은 늘어도 숙박 자산은 반값에 안 팔립니다

① 재현 — 같은 지역을 우리 방문자 DB로 다시 세봤습니다

기준 · 리포트=KT 기지국 집계, 우리=관광데이터랩 기초지자체 방문자 API 원자료 재집계('25.1~5 vs '26.1~5). 통신사·집계 방식이 달라 수치는 어긋나되 방향은 일치.

집계 기준이 다른 두 데이터가 같은 방향을 가리킵니다. 소도시로 사람이 가고 있다는 것 — 사실입니다.

② 우리만의 발견 — 외국인이 훨씬 가파릅니다

원인 귀속 · 월별 곡선의 변곡점과 사건 시점의 일치 + 2년 전('24) 대비 재검증(전년이 무너진 해면 증가율은 회복 착시 — 산청이 그 사례). 저희는 증가율에 반드시 «왜»를 붙입니다 — 원인을 모르면 모른다고 씁니다.

전체 증가율의 2~3배입니다. «K-딥트립»이 구호가 아니라 숫자라는 것 — 이건 리포트에 없는, 저희가 원자료를 다시 갈라서 나온 발견입니다. (동해만 +2%로 예외인데, 이 이야기는 다음 편에서 따로 다룹니다.)

인제의 원인 규명 과정을 그대로 보여드립니다 — 저희도 처음엔 «서킷(인제스피디움) 행사» 가설을 세웠습니다. 그런데 일정을 대조하니 기각됐습니다: 4~5월 인제엔 국제대회가 없었고, 현대 N 페스티벌 인제 라운드는 7월입니다. 남은 유력 원인은 세 겹 — ① 인제군이 올해 2월 시행한 외국인 단체관광 인센티브(5인 이상 유치 시 1박 1만 원/인 지급, 시행 시점이 증가 구간과 정합) ② 전국 인바운드 붐(+23%) ③ '25년 4월 인제 산불·고속도로 통제의 기저효과. 단, 5월 1만 8천 명(전년의 2.2배) 전체를 설명할 단일 결정 원인은 못 찾았음을 명시합니다 — 이렇게 가설을 세우고, 깨고, 남는 것만 적는 게 원인 귀속입니다.

산청은 더 근본적인 함정을 보여줍니다. 외국인 «방문» 급등의 계절이 관광철이 아니라 곶감철(10~1월)이었습니다 — 통신 데이터는 관광객과 계절근로자를 구분하지 못합니다. 공항 구의 통과객이 방문을 부풀리듯(저희 강서구 편), 농촌의 노동자도 방문을 부풀립니다. «외국인 방문 증가»라는 말과 «외국인 관광객 증가»라는 말은 같은 말이 아닙니다 — 숙박 투자 판단에서는 이 구분이 수천만 원짜리입니다.

③ 그러나 — 절대 규모를 같이 보십시오

인제의 외국인 +53%의 실체는 5개월에 4만 1천 명 — 하루 약 270명입니다. 해운대의 55분의 1. 증가율은 폭발이지만 절대 규모는 아직 실개천입니다. «소도시 열풍» 기사에 증가율만 나오면 이 착시부터 의심하십시오 — 작은 바닥에서는 축제 하나로도 두 자릿수가 나옵니다.

④ 리포트의 정직한 단서 — 머물지는 않습니다

리포트 스스로 적어둔 한계 — 소도시 체류시간은 1,112분으로 중·대도시(1,760·1,567분)보다 짧고, 소비는 주유·식음·편의점에 집중됩니다. 와서, 보고, 갑니다. 방문이 «숙박»으로 전환되는 비율이 낮은 구조 — 여기부터가 숙박업의 문제이자 기회입니다.

⑤ 공급 — 있긴 있는데, «감각»이 아닙니다

기준 · 키우다랩 인허가 원장(영업 중).

방 자체는 부족하지 않습니다. 문제는 그 공급의 대부분이 노후 여관·모텔이라는 것 — «로컬의 감각»을 찾아온 손님이 잘 곳이 아니라는 게 현장의 실체입니다. 수요의 결과 공급의 결이 어긋나 있습니다.

⑥ 자산가격 실측 — 여기가 갭입니다

기준 · 키우다랩 수집 매각 실적(숙박시설·콘도 누적). 낙찰가율 = 낙찰가/감정가.

관광객이 몰려도, 소도시 숙박 자산은 감정가의 4할에 낙찰됩니다. 대도시와 21%p 차이. 방문 곡선은 올라가는데 자산 곡선은 바닥 — 이 갭이 오늘 이 시리즈의 주제입니다.

⑦ 왜 — 돈줄이 막혀 있습니다

저희가 현장에서 보는 원인은 금융입니다. 소도시 숙박시설은 담보로서 기피 대상입니다 — 감정이 보수적이고, 지방 숙박 물건의 대출 비율은 짜며, 노후 건물의 리모델링 자금은 더 어렵습니다. 개발할 의지가 있어도 대출이 막혀, 결국 현금 플레이어만 남는 시장 — 입찰 경쟁자가 적으니 낙찰가율이 바닥을 기는 겁니다. ③의 절대 규모(아직 작은 수요)와 이 금융의 댐이 겹쳐, 방문과 자산 사이가 끊어져 있습니다.

⑧ 반박 검증 — 그리고 다음 편

«소도시 낙찰가율이 낮은 건 물건이 낡아서 아닌가» — 생존. 소도시 매각 물건은 노후 여관 비중이 높아 순수한 지역 효과만은 아닙니다. 다만 그 «낡은 공급»이야말로 ⑤의 문제와 같은 뿌리입니다.

«두 방문 통계 수치가 다르다» — 통신사·집계 기준 차이로 수치는 다르고 방향만 일치 — 본문에 명시했습니다. «표본 72건» — 시군 단위로는 얇아 지역 합산으로만 씁니다.

그리고 다음 편 — 이 갭을 실제로 넘은 곳이 있습니다. 방문도, 외국인도 예외적으로 안 늘어난 ②의 그 도시, 동해 묵호항에서 40년 된 건물 하나가 «와야 할 이유»를 직접 만들어 골목의 값을 다시 쓰고 있습니다. 다음 수요일에 다룹니다.