KIUDA LAB · 경공매 리서치
키우다랩이 숙박 경매 300건 감정평가서를 전부 정독했습니다 · 2026.07.24
숙박 경매, 감정가의 '절반'에
팔립니다 — 300건이 증명했습니다
"감정가 30억짜리를 15억에?" 됩니다. 우리가 전국 숙박 경매 300건의 감정평가서를 한 줄씩 읽어
낙찰가율을 실측했습니다. 감정가는 사는 값이 아니라, 반토막 나는 출발점이었습니다.
📌 우리가 뜯어본 것
전국 숙박·펜션 경매 300건(감정가 중앙 21억). 감정가 대비 실제 인근 낙찰가율 중앙 50.5%. 유찰 3회 이상이 46%(최대 9회), 최저가는 감정의 45%까지 폭락했습니다.
① 감정가의 절반이 시장가
300건 낙찰가율 중앙값은 50.5%. 40~60% 구간에 58%가 몰렸습니다. 감정가는 참고선일 뿐, 숙박 경매의 실전 기준은 '감정가 × 0.5'입니다.
② 유형이 운명을 가른다
같은 숙박이어도 다릅니다. 모텔·무인텔은 65%(도심·소액·회전 빠름)로 가장 비싸게 팔리고, 호텔·리조트는 45%로 가장 싸게 팔립니다. 대형일수록 환금성이 떨어지고 법인 부실이 얽혀 매수자가 몸을 사리기 때문입니다.
③ 진짜 함정 — 제시외건물 48%
여기가 초보가 당하는 지점. 300건 중 거의 절반(48%)에 '제시외건물'이 붙어 있었습니다. 무허가 증축·별채·창고 같은 거죠. 잘못 받으면 법정지상권·철거 분쟁에 걸립니다. 싸다고 덥석 물면 안 되는 이유입니다. 다필지(20%)·근저당 초과(채무초과)도 흔합니다.
🧭 키우다랩 한 줄 결론
숙박 경매에서 감정가는 '정가'가 아니라 2배 부풀려진 함정입니다.
유형별 반값(모텔0.65·호텔0.45)에서 시작해, 제시외·권리부터 확인하세요.
데이터 키우다랩 자체 조사 — 전국 숙박·펜션 경매 300건 감정평가서 전수 정독(2026.07). 낙찰가율=인근 6개월 동종 실측(지역 시그널, 개별 물건 결과와 다를 수 있음). ※ 투자 판단·책임은 본인.