감정평가는 당신 모텔이
'얼마 버는지' 안 봅니다

① 감정가엔 '매출'이 한 줄도 없다 ✗ 수익방식 0건

감정평가는 원가·거래사례비교·수익환원 3방식이 있습니다. 우리가 정독한 숙박 감정서 29건에서 거래사례비교법 93%·원가법 48%인데 수익환원법(=객실이 실제 얼마 버는지)은 0건이었습니다. 경매 명세 278건에도 객실당·ADR·가동률 기재는 0건. 감정은 철저히 면적(㎡)·총액으로만 매겨집니다.

② 3방식이 각각 '보는 것'

왜 이게 문제냐면, 방식마다 보는 게 다르기 때문입니다.

객실 장사의 가치를 보는 건 수익환원법 하나뿐인데, 소형·구분 숙박에선 거의 안 씁니다. 그래서 감정가는 '장사'를 0으로 친 값입니다.

③ '객실당'조차 감정사 잣대가 아니다

흔히 "객실당 얼마"로 감정을 말하지만, '객실당 감정가'라는 감정 방법은 없습니다. 감정은 토지·건물 ㎡당 단가로 매기고(명세 278건 중 객실당 0건), '객실당'은 우리가 감정총액을 객실수로 나눠 만든 비교 잣대일 뿐입니다. 참고 벤치마크(표본 소수·편차 큼): 여관 약 5천만, 호텔 약 8천만, 분양형 생숙 1.6억 안팎. 즉 감정가로는 '객실 장사'를 잴 수 없습니다.

④ 그래서 시장은 감정을 '절반'만 친다 ✗ 감정가 그대로면 2배

실제 낙찰된 숙박 707건의 낙찰가율 중앙값은 50.1%. 별도 인근 실측 300건도 50.5%로 교차검증됩니다. 유형별로 모텔 65%·여관 51%·호텔·리조트 45%. 게다가 낙찰의 절반이 단독응찰(응찰자 중앙 1명)이라 경쟁도 없습니다. 감정가 그대로 사면 시장가의 두 배를 주는 셈입니다.

⑤ 유찰이 깊어져도 '낙찰가율'은 안 변한다 ✓ 교차검증

유찰될수록 진입 최저가는 급락합니다(1회 70%→5회 17%, 회당 약 30% 저감). 그런데 실제 낙찰가율은 유찰과 무관하게 ~50% 박스권 — 즉 값이 떨어지는 게 아니라 매수자 스프레드가 커지는 겁니다. 우리 수익기반 리포트가 세종 신라스테이(감정 1,620억)를 낙찰예상 855억(감정의 53%)으로 봤는데, 시장 실측 50~51%와 거의 일치했습니다.