숙박 감정가는 사실상
'땅값 지도'입니다

① 같은 숙박, ㎡당 감정가가 2.6배 △ 땅값이 지배

전국 숙박 경매 251건의 ㎡당 감정가 중앙은 194만원인데, 부산 314만 · 제주 259만 · 인천 235만 대 전북 129만 · 강원 120만. 관광·대도시가 높고 지방이 낮습니다. 같은 '숙박시설'이라도 어디 땅에 있느냐로 감정가가 두 배 넘게 갈립니다.

② 이 격차는 '유형'이 아니라 '땅값'

흔히 "호텔이라 비싸다"고 하지만, ㎡당으로 보면 오히려 도심 모텔(234만)이 대형 호텔(133만)보다 높습니다(표본 소수). 유형별론 뒤섞이고 표본도 적습니다. ㎡당 감정가를 실제로 가르는 단 하나의 큰 변수는 '지역 땅값'입니다. 감정 3방식이 전부 면적(㎡)×단가라, 결국 땅값이 감정을 끌고 갑니다.

③ '객실당'은 또 다른 잣대 — 땅 vs 구조

감정가 하나에 두 정보가 섞여 있습니다.

단 '객실당'은 감정사 방법이 아니라 우리가 총액÷객실수로 만든 파생 잣대입니다(어제 칼럼). 둘 다 봐도 '객실이 얼마 버는지'는 안 나옵니다.

④ 비싼 땅이 잘 팔리는 건 아니다 ✗ 감정≠시장

시장(낙찰가율)도 지역이 가릅니다 — 실제 낙찰 707건에서 수도권 70~85% vs 지방 42~45%. 그런데 순위가 감정과 다릅니다. 제주는 ㎡당 감정 2위(259만)인데 낙찰가율은 53%로 중위 — 고감정 대비 시장은 냉정합니다. 감정 땅값이 높다고 잘 팔리는 게 아니라, 감정(땅값)×낙찰가율(시장)이 실제 진입가입니다.

⑤ 그래서 진입가는 '땅값 × 시장'입니다 ✓ 종합

둘을 곱하면 실제 들어갈 돈이 나옵니다. 감정 ㎡단가(땅)에 지역 낙찰가율(시장)을 곱한 실질 진입 ㎡단가:

감정만 보면 2.6배 차이인데, 시장까지 곱하면 실제 진입가는 3.7배로 더 벌어집니다. 지역 선택이 감정보다 진입가를 더 크게 가릅니다.