감정 114억짜리 «여관»의 정체 —
이 가격은 숙박업이 아니라 땅이 정합니다

① 감정 113.9억을 대지로 나눠 보십시오

기준 · 법원 물건명세·건축물대장. 감정액의 토지·건물 배분은 감정평가서 원문 확인 필요 — 67년차 건물의 잔존가치가 미미하다는 전제는 추정임을 표기.

평당 1.16억은 여관의 값이 아니라 청량리 정비축 토지의 값입니다. 건축물대장의 주용도가 숙박시설도 아닌 «단독주택»인 67년 된 건물 — 감정가의 몸통은 사실상 땅입니다.

② 우리 모델은 «숙박업의 값»만 말합니다

기준 · 키우다 리포트(3방식 시산·2026-08-06 산출). 상한은 안전 기준.

최저 72.9억은 우리 상한의 1.47배입니다. 즉 — 이 가격에 입찰하는 사람은 숙박업 계산으로 사는 게 아닙니다. 철거·신축·재개발의 계산으로 사는 겁니다. 우리 잣대가 말할 수 있는 것은 정확히 하나 — «숙박업으로 굴려서는 이 가격이 안 나온다»까지입니다.

③ 이 경매의 출생이 특이합니다

사건명을 보면 담보 실행이 아니라 «공유물분할을 위한 경매»입니다. 청구금액 0원. 채무자도 채권자도 소유자도 같은 성씨의 공유자들 — 빚 때문에 나온 물건이 아니라, 공유자들이 갈라서기 위해 법원을 통해 파는 물건입니다. 명지 시리즈에서 다뤘던 «경매의 동기를 먼저 읽어라»가 여기서도 첫 번째 열쇠입니다. 동기가 «청산»이면 급매의 논리가, «회수»면 배당의 논리가 가격을 끌고 갑니다.

④ 경고 — 낙찰자가 인수하는 가처분이 있습니다

기준 · 법원 등기부·배당 요약. 임차인 쪽은 깨끗하게 정리된다.

2022년 가처분이 말소기준보다 앞서 성립해 있어 낙찰자가 그대로 인수합니다. 가처분은 «이 부동산을 놓고 소송이 걸려 있(었)다»는 표식입니다. 낙찰받는 순간 그 분쟁의 당사자석에 앉을 수 있습니다 — 본안 사건을 열람하지 않고 입찰하면 안 되는 물건입니다.

⑤ 입찰 전 확인 4가지

1. 가처분 본안(2022카단21921) 열람 — 무엇을 다투는 소송인지. 2. 감정평가서의 토지·건물 배분 — «땅값 물건»이라는 위 추정의 확정. 3. 정비구역·재개발 진행 단계 — 저희 데이터 밖이라 검증 불가, 직접 확인 영역. 4. 공유자 우선매수 신고 여부 — 공유물분할 경매의 단골 변수로, 최고가를 써도 공유자가 같은 값에 가져갈 수 있습니다.

⑥ 반박 검증

«재개발 기대를 치면 72.9억도 싸다» — 가능합니다. 저희는 재개발 가치를 평가하지 않으므로 판단 유보를 명시합니다. 이 글의 결론은 «비싸다»가 아니라 «숙박업의 값이 아니다»입니다.

«그럼 숙박업 기준 53.9억은 무의미하지 않나» — 아닙니다. 그건 이 물건의 바닥입니다. 재개발이 늦어지는 동안 이 건물이 벌어줄 수 있는 돈의 상한 — 기다림의 비용을 계산하는 자입니다.

«1959년 건물에 3방식 시산이 성립하나» — 생존. 참고치로만 씁니다. 그래서 상한도 안전 기준(49.7억)을 인용했습니다.