호텔은 안 늘었습니다.
호스텔이 8층 건물의
'2개 층씩' 늘었습니다

① 뉴스가 맞다 교차검증 일치

기사는 관광데이터랩·컨설팅사 집계, 우리는 지자체 인허가 원장 전수입니다. 출처가 다른 두 장부를 같은 기간(1~6월)으로 맞춰 비교했습니다.

종로는 58 대 60으로 거의 붙습니다. 뉴스는 맞습니다. 남은 질문은 하나입니다 — 이 118곳은 대체 어떤 건물에 들어갔나.

② 건축물대장 '주용도'는 안 보여준다 함정

건축물대장 주용도(건물의 대표 용도)로 세면 숙박시설은 34건뿐입니다. 나머지는 제2종근린생활시설·제1종근생·업무시설·단독주택, 심지어 공장입니다.

[검증 R1 · 가장 약한 고리] "그럼 근생 건물에서 불법 숙박을 한다는 건가?" — 아닙니다. 주용도는 건물 전체의 대표 용도라, 8층 중 2개 층만 숙박으로 바꾸면 주용도는 근생 그대로 남습니다. 그래서 우리가 리포트에서 쓰는 층별개요를 117건 전수 조회했습니다.

결과: 숙박 층이 실제로 있는 건물 116건. 주용도가 '비숙박'인 65건 중 64건(98%)이 층별로는 숙박을 갖고 있었습니다. 건물 단위로 보면 안 보이고, 층 단위로 봐야 보입니다.

그리고 그 층들의 용도명이 무엇인지도 거기 적혀 있습니다. 101건(87%)이 '호스텔'입니다. 대장에는 2층: 호스텔 / 숙박시설(관광숙박시설-호스텔) 이런 식으로 찍힙니다.

③ 어떤 건물이 바뀌나 — 1983년생 근생 건물

바뀌는 건물의 원래 용도는 제2종근린생활시설 32건 · 제1종근생 21건이 최대 덩어리입니다. 업무시설 6, 단독주택 3, 공장 2, 교육연구시설 1까지 있습니다.

그리고 오래됐습니다. 숙박이 아니던 건물의 준공 중앙값은 1983년, 이 중 26건이 1980년 이전 준공입니다. 원래 숙박시설이던 건물(1994년)보다 확연히 낡았습니다.

뉴스가 말한 '노후 건물 용도변경'이 대장에 그대로 찍혀 있는 셈입니다. 세가 안 나가는 오래된 근생 건물이 숙박으로 출구를 찾고 있습니다.

④ 숙박은 2~5층에 들어간다

숙박이 들어가는 층은 3층(68) · 2층(60) · 4층(54) · 5층(46)에 몰립니다. 1층은 18건뿐입니다.

당연한 계산입니다. 임대료 제일 비싼 1층은 상가로 두고, 세가 안 나가던 위층만 객실로 돌립니다. 엘리베이터 없는 건물이면 위층은 원래 임대가 잘 안 됩니다.

⑤ 8층 중 2개 층만 숙박 — 복합건물이 된다

건물을 통째로 숙박으로 바꾼 곳은 7곳. 나머지는 상가 + 사무실 + 숙박이 한 건물에 섞인 복합건물이 됐습니다.

⑥ 왜 하필 2개 층인가 — 300㎡의 벽 뉴스가 안 다룬 것

층수만 보면 "위층이 노니까"로 읽힙니다. 그런데 숙박 부분의 바닥면적을 보면 다른 게 보입니다. 300㎡ 미만이 70건(60%)이고, 분포가 300㎡ 직전에서 뚝 끊깁니다 — 250~300㎡ 구간 13건인데 300~350㎡ 구간은 3건뿐입니다.

300㎡ 바로 아래 실측값을 그대로 옮기면 293.5, 293.6, 294.0, 296.2, 296.9, 298.9 — 298.9㎡에서 멈춥니다. 우연히 이렇게 모이지 않습니다.

먼저 왜 호스텔인가입니다. 주거지역이 섞인 곳에서 숙박업을 하려 할 때 요건이 가장 느슨한 경로가 호스텔입니다. 건축물대장 용도가 호스텔이면 호스텔로 허가받고, 호스텔도 공중위생법 숙박업 신고가 필수라 이 원장에 함께 잡힙니다. 문의가 워낙 많아 우리는 호스텔 용도변경 판정기를 따로 만들어 두었습니다.

그다음은 규정이 그어둔 선입니다. 우선 숙박업 신고 자체가 건물 일부만으로도 가능합니다 — ①객실이 독립된 층 ②객실 30실 이상 ③영업장 면적이 건물 연면적의 1/3 이상 중 하나만 채우면 됩니다. 그래서 건물을 통째로 바꿀 이유가 없습니다.

그다음이 소방입니다. 숙박 부분 바닥면적이 300㎡ 이상이면 간이스프링클러, 600㎡ 이상이면 스프링클러 설치 대상이 됩니다. 실제로 우리 표본의 86%(100건)가 600㎡ 미만입니다. 객실 몇 개 더 넣는 것보다 설비 의무를 피하는 편이 낫다는 계산이 층수와 면적에 그대로 찍혀 있습니다.

⑦ 왜 하필 지금인가 — 1편의 그 일정 시점 일치

종로+중구 상반기 신규는 5건(2022) → 16 → 14 → 20 → 118건. 월 단위로 보면 2025년 9월부터 한 자리가 두 자리로 올라섭니다. 왜 하필 그때일까요.

1편에서 본 그 일정과 겹칩니다. 에어비앤비는 2025년 8월 19일 전면 시행을 예고하고 10월 16일 시행했습니다. 11월에는 개정 공중위생관리법이 시행돼 미신고 숙박의 온라인 중개 자체가 금지됐고, 2026년 1월 1일부터 미신고 숙소 예약이 막혔습니다. 신고 없이 영업하던 쪽에게는 합법 트랙으로 나오든지 접든지 둘 중 하나가 된 시기입니다.

다만 이건 시점의 일치이지 개별 물건의 전환 사유를 확인한 것은 아닙니다. 인허가 원장에는 '왜 신고했는지'가 적히지 않습니다. 우리가 말할 수 있는 건 서울 도심에서만, 그 일정과 붙어서 벌어졌다는 사실까지입니다.

[검증 R3 · 반대 논리] "원래 도심은 숙박이 계속 생기던 곳 아닌가?" — 아닙니다. 2022~2024년 상반기는 5~14건으로 조용했습니다. 10년을 봐도 한 자리~10대였습니다. 최근 1년의 현상입니다.

⑧ 방으로 세면 이야기가 뒤집힌다 중요

지금까지는 업소 수로 셌습니다. 그런데 손님이 자는 건 업소가 아니라 방입니다. 객실 수로 다시 재봤습니다.

수요는 +26%, 객실은 +3.8%. 업소 수만 보면 5.9배지만, 방으로 세면 공급은 거의 안 늘었습니다. 신규 객실 1실당 늘어난 외국인 방문이 1,589명입니다.

[검증 R2 · 가장 약한 고리] 그럼 "공급 과잉"이 아니라 여전히 부족한 것 아닌가요? — 맞습니다. 총량만 보면 그렇습니다. 우리도 처음엔 업소 수 증가율(5.9배)만 보고 과잉으로 읽을 뻔했습니다. 업소 수와 객실 수는 다른 이야기를 합니다.

⑨ 진짜 변화는 '누가 짓느냐'다

업소는 6배 가까이 늘었는데 객실은 3.8%. 이게 뜻하는 건 하나입니다. 들어오는 단위가 작아졌습니다.

큰 호텔 한 채가 들어오는 게 아니라, 8~13실짜리가 수십 개 들어옵니다. 앞에서 본 모양 — 8층 건물의 2개 층, 300㎡ 미만 — 이 그 결과입니다.