공유숙박 단속 1편 —
당신 옆 4만 곳이 사라지는 중입니다

① 합법은 5,019곳뿐이었다 교차검증 일치

도시민박(외국인관광도시민박업) 원장에는 인허가일과 폐업일이 모두 있습니다. 그래서 특정 시점에 실제 영업 중이던 곳을 되살릴 수 있습니다. 그렇게 복원한 2024년 말 합법 도시민박 = 5,019곳.

[검증 R2 · 교차검증] 당시 언론이 인용한 '합법 등록 공유숙소'는 4,955개였습니다. 우리 복원값 5,019곳과 오차 1.3%. 출처가 다른 두 숫자가 붙었습니다. 복원 방법이 맞다는 뜻입니다.

② 그럼 나머지 4만 4천 곳은?

같은 시점 국내 에어비앤비 등록 숙소는 49,770개로 보도됐습니다. 합법 도시민박이 5,019곳이니 약 44,751곳(90%)이 남습니다. 업계가 말한 '3만 곳'과 자릿수가 맞습니다.

[검증 R1 · 가장 약한 고리] "에어비앤비에는 호텔·모텔도 올라가는데, 그건 안 뺀 것 아닌가?" — 뺄 수 있을 만큼 크지 않습니다. 국내 상업 숙박이 예약 플랫폼에 노출된 총량은 우리가 수집한 야놀자 전수 15,731곳입니다. 이 중 63%인 호텔·모텔은 야놀자·여기어때에 묶여 있어 에어비앤비에는 거의 올라오지 않습니다. 겹치는 건 펜션·풀빌라 36%(5,605곳) 정도입니다.

그 펜션·풀빌라를 한 곳도 빼놓지 않고 전부 더해도 5,605곳입니다. 49,770개라는 리스팅을 상업 숙박이 채울 수는 없습니다. 대부분은 개인이 집에서 돌리던 숙소로 보는 게 맞고, 업계 추정(3만)과도 언론의 같은 계산과도 자릿수가 맞습니다.

③ 2년 만에 3배 — 등록으로 밀려나왔다

신규 신고는 2022년 399건 → 2023년 904 → 2024년 2,322 → 2025년 3,454건. 2026년은 7월까지 벌써 2,878건입니다. 합법 재고로 보면 3,569곳(2024.6) → 10,909곳(현재), 3.1배가 됐습니다.

[검증 R1 · 가장 약한 고리] "관광객이 느니 민박이 는 것 아닌가?" — 그렇다면 완만하게 늘어야 합니다. 실제로는 에어비앤비가 정책을 발표한 2024년 7월을 기점으로 곡선이 꺾입니다. 수요가 아니라 기한에 반응한 모양입니다.

④ 이건 '새로 생긴 숙소'가 아니다 중요

신고된 곳들이 들어간 건물을 보면 다가구주택·단독주택·다세대주택입니다. 그리고 객실 수 중앙값 1실(3,439곳이 1실짜리). 새로 지은 숙소가 아니라, 원래 살던 집·원래 돌리던 방이 장부에 올라온 것입니다.

즉 이 3배 증가는 공급이 늘어난 게 아니라 음지에 있던 공급이 양지로 나온 것입니다. 통계는 늘었지만 실제 방은 그대로였습니다.

⑤ 서울, 그중에서도 마포

영업 중인 합법 도시민박 10,909곳 중 서울이 6,886곳(63%). 서울 안에서는 마포 1,889 · 용산 600 · 종로 477 순입니다. 홍대·이태원·북촌, 정확히 외국인이 몰리는 동네입니다.

⑥ 폐업도 늘었다 — 그런데 4분의 1은 '손바뀜'

2025년 월 10~20건대이던 폐업이 2026년 들어 월 30~40건으로 올라섰습니다. 그런데 폐업을 정리로만 읽으면 틀립니다.

2025년 이후 폐업 442건의 주소를 그 뒤 신규 신고와 맞춰봤습니다. 118건(27%)이 같은 주소에서 다시 신고됐습니다. 문을 닫은 게 아니라 주인이 바뀐 것입니다. 실제로 권리금을 받고 넘기는 거래가 적지 않습니다.

다만 반대로 세면 그림이 다릅니다. 2026년 신규 2,878건 중 같은 주소에 폐업이 선행한 건 160건(5.6%)뿐입니다. 손바뀜은 폐업 쪽에서 크고 신규 쪽에서는 작습니다 — 앞의 3배 증가가 명의만 바뀐 숫자는 아니라는 뜻입니다.

[검증 · 한계] 다세대·원룸 건물은 호실별로 각각 신고되기 때문에(한 주소에 20~35건인 곳도 있습니다) 주소만으로 맞추면 같은 건물의 다른 호실도 손바뀜으로 잡힙니다. 위 27%는 상한으로 봐야 합니다.

⑦ 사라진 쪽의 숫자 여기가 핵심

[검증 R3 · 반대 논리] "합법으로 갈아탄 것뿐, 방은 그대로 아닌가?" — 아닙니다. 같은 기준 시점(2024년 말)으로 맞춰 비교하면, 미신고 추정 44,751곳 중 그 뒤 합법 도시민박으로 늘어난 건 5,890곳입니다. 나머지 38,861곳은 도시민박 장부에 나타나지 않았습니다. 예약이 막혔거나, 규제를 지키지 않는 다른 플랫폼으로 옮겨갔다는 뜻입니다.

⑧ 그래서 무엇이 달라지나

지금까지 도심 숙박 시장은 세금도 안 내고 안전 의무도 없는 경쟁자 수만 곳과 한 시장에서 싸웠습니다. 그 조건이 처음으로 바뀌는 중입니다.

다만 두 가지는 경계해야 합니다. ① 다른 플랫폼은 아직 같은 조치를 하지 않았습니다. ② 합법 전환이 몰린 곳(마포·용산·종로)은 합법끼리의 경쟁이 시작됩니다.