계약서만 임대차입니다
퇴출된 숙소가 간 곳

① 매물 23,113건 중 숙박시설은 17건

플랫폼이 공개하는 매물 목록을 유형별로 전부 셌습니다. 오피스텔 8,299 · 원룸 5,023 · 아파트 3,025 · 다세대 2,652 · 단독주택 2,633. 반면 호텔·모텔·펜션·게스트하우스를 다 합쳐도 17건입니다.

즉 이 시장은 주택을 짧게 빌려주는 시장입니다. 숙박업 신고가 필요 없는 이유이기도 합니다 — 계약 형태가 임대차니까요.

② 그런데 값을 보면 숙박입니다

매물 200건을 무작위로 뽑아 조건을 읽었습니다. 주간 임대료 중앙값은 280,000원, 1박으로 환산하면 40,000원입니다. 모텔 요금대입니다.

결정적인 건 이겁니다. 200건 전부(100%)가 청소비를 따로 받습니다(중앙 50,000원). 전월세 계약서에는 없는 항목입니다. 손님이 나가면 청소하고 다음 손님을 받는 구조라는 뜻입니다.

소개 문구도 그렇습니다. 표본의 39%가 출장(45) · 여행(33) · 관광(21) · 해수욕장(12) · 한달살기(11) 같은 말을 씁니다. 거주가 아니라 체류를 겨냥한 문장입니다.

③ 규모는 이미 합법 시장을 넘었다

같은 손님을 받는 세 시장을 나란히 놓으면 이렇습니다. 합법 도시민박 10,909곳, 공중위생 숙박업 31,240곳, 그리고 단기임대 플랫폼의 주택형 매물 23,096건. 플랫폼 하나가 전국 합법 도시민박의 두 배를 들고 있습니다.

④ 시기도 겹칩니다 시점 일치

보도된 연간 거래 건수는 2021년 600건 → 2023년 2만 건 → 2025년 16만 건, 그리고 2026년 상반기에만 12만 건입니다. 반년 만에 작년 한 해의 75%를 했습니다.

에어비앤비가 미신고 숙소 예약을 막은 게 2026년 1월 1일입니다. 곡선이 튀는 구간과 겹칩니다.

[검증 R3 · 반대 논리] "그건 전세 공백·입주 지연 때문 아닌가?" — 보도도 그 요인을 함께 듭니다. 재건축 이주, 인테리어 공사 대기 수요가 실제로 이 시장을 키웠습니다. 그러니 성장 전체를 숙소 이동으로 돌리면 틀립니다. 다만 매물의 절대다수가 주택이고, 값이 1박 40,000원이며, 100%가 청소비를 받고, 39%가 여행·출장을 겨냥한다면 — 그 안에 숙박 수요가 섞여 있다는 것도 분명합니다.

⑤ '1주라서 임대차'는 법 조문이 아닙니다 바로잡음

여기서 한 가지를 정정합니다. 플랫폼 중개에 과태료를 물리는 개정 공중위생관리법은 아직 시행 전입니다. 2025년 11월 11일 공포, 시행은 공포 1년 뒤인 2026년 11월 12일입니다. 과태료는 법률상 1,000만원 이하, 시행령이 500만원으로 정했습니다. 지금은 플랫폼에 책임을 묻는 조항 자체가 작동하지 않습니다.

그리고 '최소 1주니까 임대차'라는 기준은 법에 없습니다. 그건 플랫폼의 정책이지 법정 요건이 아닙니다. 법이 보는 건 계약서 제목이 아니라 영업의 실질입니다.

보건복지부 『공중위생관리 사업안내』는 숙박업 해당 여부를 아래를 종합해 판단하라고 합니다. 이용기간은 그중 한 항목일 뿐입니다.

이 밖에 건물 구조·객실 설비·영업 구조·이용자의 독자적 점유권·보존관리 의무 귀속까지 함께 봅니다. 우리가 밖에서 관측할 수 있는 4개 중 3개가 숙박을 가리킵니다.

[검증 · 판례] 법원은 이미 같은 판단을 했습니다. 오피스텔 약 160실을 주택임대사업자로 등록하고 예약 사이트에 올려 1일 7만원에 받은 사건에서, 법원은 "형식적인 사업자 등록 내용이 아니라 영업의 실질적인 형태를 기준으로" 미신고 숙박업 유죄를 확정했습니다(서울중앙지법 2016노1390). 1일 단위 요금·체크인아웃·예약사이트 광고·침구와 청소 제공·계속반복이 근거였습니다. 법제처도 오피스텔을 임차해 청소·시트교환·모닝콜을 제공한 서비스드 레지던스를 숙박업으로 회신했습니다 — "임차계약과 유사한 형식을 취한다 하더라도"가 그 이유에 그대로 적혀 있습니다.

[검증 R1 · 가장 약한 고리] 그렇다면 단기임대는 전부 불법인가 — 아닙니다. 법제처는 고시원에 대해서는 숙박업이 아니라고 회신했습니다(17-0207). 이유가 중요합니다. 숙박업은 침구 세탁·수건 교환·객실 청소 같은 부대서비스를 전제하는데 고시원은 그렇지 않다는 겁니다. 즉 가르는 건 기간도 건물 종류도 아니고 부대서비스와 영업형태입니다. 그래서 개별 매물이 위법인지는 한 채씩 봐야 하고, 우리 실측은 시장 전체가 어느 쪽으로 기울어 있는지까지만 말합니다.

⑥ 집주인은 모릅니다 — 전대(轉貸)

이 시장에는 층이 하나 더 있습니다. 방을 내놓는 사람이 소유자가 아니라 임차인인 경우입니다. 월세로 여러 채를 빌려 꾸민 뒤 플랫폼에 올려 차익을 남기는 방식이고, 이걸 가르치는 유료 강의도 돌아다닙니다. 순서까지 정형화돼 있습니다 — 월세집을 구하고, 집주인 동의를 받고, 세팅하고, 플랫폼에 올린다.

문제는 두 번째 단계입니다. 「민법」 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 전대할 수 없고, 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 무단전대면 집주인이 계약을 끊을 수 있고, 그 방에 들어가 있던 이용자가 나가야 합니다.

그런데 플랫폼 약관에는 전대 조항이 없습니다. 우리가 확인한 이용약관에는 이렇게 적혀 있습니다.

호스트 안내에는 "사전에 임대인에게 전대 동의를 받고 등록하라"는 문구가 있습니다. 다만 동의서를 제출받거나 확인하는 절차는 확인되지 않았고, 약관에 전대 조항도, 숙박업 신고 관련 문구도 없습니다. 동의는 요구하되 확인은 하지 않고, 책임은 회원 간에 둡니다.

[한계] 전체 매물 중 전대가 몇 %인지는 우리도 세지 못했습니다. 공개 표기로는 등록자가 소유자인지 임차인인지 구분되지 않습니다. 강의와 후기가 많다는 것까지가 근거이고, 비중은 추정하지 않습니다.

⑦ 어디에 있나 — 3편의 그 지도와 겹칩니다

표본의 42%가 서울입니다. 서울 안에서는 관악구 8 · 마포구 7 · 강남구 6 · 고양시 6 · 중구 6 순입니다.

[검증 R2 · 교차검증] 3편에서 신규 도시민박이 몰린 곳이 마포·관악이었습니다. 이 플랫폼 표본에서도 상위가 관악·마포입니다. 근거법도 플랫폼도 다른 두 데이터가 같은 동네를 가리킵니다. 집이 있는 곳에서 방을 내놓는다는 3편의 결론이 여기서도 확인됩니다.

⑧ 이 조사의 한계 밝혀둡니다

[검증 R1 · 가장 약한 고리] 우리는 매물이 언제 등록됐는지를 확인하지 못했습니다. 플랫폼이 등록일을 공개하지 않고, 과거 스냅샷도 남아 있지 않습니다. '임대인 시작 연도' 표기는 신규 임대인에게만 붙는 배지라(오래된 매물 20건 전수 확인) 이력으로 쓸 수 없었습니다.

그래서 "퇴출된 숙소가 몇 곳이나 여기로 왔다"고는 말할 수 없습니다. 우리가 말할 수 있는 건 규모·가격·운영 방식·지역이 숙박에 가깝다는 것, 그리고 시기가 겹친다는 것까지입니다.