방이 안 늘어난 곳,
거기가 빈자리입니다
서울에서 영업 중인 숙박업 114,487실, 2026년 상반기 새로 생긴 2,406실, 같은 기간 늘어난 외국인 방문 7,006,689명. 이 셋을 자치구별로 나눴습니다. 업소 수가 아니라 객실 수로 셉니다 — 10실짜리와 300실짜리를 같은 하나로 셀 수는 없으니까요.
① 방 하나가 상대하는 손님, 21배 차이
객실 1실당 외국인 방문은 성동구 1,144명 · 용산구 610명 · 마포구 607명부터 강북구 53명 · 중랑구 68명까지 21배 벌어집니다. 서울 안이라고 같은 시장이 아닙니다.
[검증 R1 · 가장 약한 고리] "외국인 방문 = 숙박 수요인가?" — 아닙니다. 쇼핑·업무·환승이 섞입니다. 그래서 이 숫자는 절대 수요가 아니라 구 간 상대 비교로만 씁니다. 다만 21배라는 격차는 어떤 보정을 해도 뒤집히지 않습니다.
② 그런데 방은 딴 데 생겼습니다
올해 상반기 새로 생긴 객실은 중구 895실 · 종로구 595실 · 서초구 244실 순입니다. 2편에서 본 그 도심입니다.
반면 동대문구는 12실, 광진구 22실에 그쳤습니다. 같은 기간 동대문구의 외국인 방문은 126,148명 늘었는데 말입니다.
③ 새 방 하나가 떠안은 손님 핵심
늘어난 방문객을 새로 생긴 객실로 나눴습니다. 이 값이 클수록 손님은 밀려오는데 방이 안 늘어난 곳입니다.
동대문구 10,512명 · 광진구 8,357명 · 성동구 7,991명. 반대로 종로구는 1,339명, 중구 1,755명으로 공급이 그나마 따라붙었습니다.
도심(종로·중구)은 이미 다들 뛰어든 자리입니다. 2편에서 본 118곳이 거기 몰렸습니다. 반면 동대문구·광진구처럼 손님은 늘었는데 방이 안 늘어난 곳이 남아 있습니다. 다만 그곳이 비어 있는 데는 땅값·임대료·규제라는 이유가 있습니다. 빈자리가 곧 쉬운 자리는 아닙니다.
④ 지도가 갈린 건 취향이 아니라 규정입니다
[검증 R2 · 교차검증] 근거법이 다른 두 원장을 나란히 놓으면 지도가 갈립니다. 숙박업 객실은 중구·종로구에 생기고, 도시민박 신고는 마포구 412건 · 강남구 184건 · 관악구 169건에 몰립니다. 왜 이렇게 갈릴까요.
도시민박은 '내가 사는 집'이어야 합니다. 전입신고와 실제 거주가 요건이고, 오피스텔·원룸형·고시원은 아예 등록이 안 됩니다. 여기까지는 알려진 이야기입니다. 실제로 문턱을 가르는 건 동의 요건입니다.
| 주택 유형 | 필요한 동의 | 2026 신규(전국) |
|---|---|---|
| 단독주택 | 없음(본인 소유 시) | 517건 |
| 다가구 | 소유자 1인 — 임대면 임대인 동의 | 880건 |
| 다세대 | 같은 건물 전체 세대 동의 | 331건 |
| 아파트 | 관리주체 + 해당 라인 50% 이상(직상하·좌우) | 32건 |
동의를 받기 어려워지는 순서와 신고 건수가 정확히 역순입니다. 아파트가 사실상 배제되는 건 '어쩐지 안 된다'가 아니라, 옆집·윗집·아랫집 서명을 받아야 하기 때문입니다. 그래서 신고는 다가구·단독이 많은 동네로 갑니다.
반대로 숙박업은 상업지역이 기본입니다. 서울 2026 상반기 신규 176건 중 71%가 상업지역입니다. 다만 상업지가 부족한 곳은 주거지역으로 들어갑니다 — 강남은 13건 중 상업지역이 3건뿐입니다.
⑤ 주거지역에서 열리는 문 하나 — 호스텔
주거지역에서 숙박업을 하려 할 때 요건이 가장 느슨한 경로가 호스텔입니다. 건축물대장 용도가 호스텔이면 호스텔로 허가받고, 호스텔도 공중위생법 숙박업 신고가 필수라 이 원장에 함께 잡힙니다.
그래서 층별개요를 열어보면 용도명이 아예 '호스텔'로 찍혀 있습니다.
| 구분 | 층별 용도에 '호스텔' |
|---|---|
| 종로+중구 상반기 신규(2편에서 본 그 건물들) | 101/116건 (87%) |
| 서울 주거지역 신규 | 21/22건 (95%) |
2편에서 본 "8층 건물의 2개 층"은 사실상 호스텔 전환이었습니다. 주용도(표제부)만 보면 근린생활시설로 남아 안 보이고, 층별개요를 열어야 보입니다.
우리가 호스텔 용도변경 판정기를 만든 이유가 이것입니다. "이 건물, 호스텔로 바꿀 수 있나요"라는 문의가 그만큼 많았습니다. 도로 폭·이격거리·주차·개구부·교육환경보호구역까지 걸리는 조건이 많은데, 사람이 일일이 확인하기 어려워 주소만 넣으면 자동으로 판정하도록 만들었습니다. 찾아보니 같은 방식의 서비스는 국내에 없었습니다 — 공공 제도로는 경기도의 생활숙박시설 사전검토가 있지만 생활숙박시설로 한정되고 서류를 제출해 회신을 기다리는 방식입니다. 지난 5월 세미나에서도 이 흐름을 발표했습니다 — 2년간 외도민 +312.6%, 관광숙박업 호스텔 +494.6%(37건→220건). 그때 '그림자 시장이 마이크로 호스피탈리티로 옮겨간다'고 말씀드렸고, 지금 데이터가 그대로 따라오고 있습니다.
⑥ 마포의 자리
마포는 객실당 방문 607명(서울 3위)에 새 객실 196실(+3.5%)이 들어왔고, 도시민박도 1,908곳에 신규 412건으로 서울 1위입니다. 숙박업과 도시민박이 동시에 쌓이는 동네입니다.
[검증 · 한계] 다만 등록 수가 곧 영업 강도는 아닙니다. 인허가 원장은 '신고했는가'만 알려줄 뿐, 실제로 얼마나 팔리고 얼마를 받는지는 담고 있지 않습니다. 그래서 플랫폼을 직접 열어 확인했습니다 — 마포·성동·중구·종로의 52곳에 대해 1박 요금과 예약 달력을 그대로 읽었습니다. 싸지도, 비어 있지도 않았습니다.
| 실측 항목 | 값 |
|---|---|
| 주말 1박(중앙) | 189,616원 |
| 주중 1박(중앙) | 135,697원 |
| 앞으로 30일 중 이미 막힌 날 | 67% |
| 그다음 30일 | 38% |
앞 30일이 뒤 30일보다 확연히 찬 곳이 52곳 중 44곳입니다. 달력이 통째로 닫힌 게 아니라 가까운 날짜부터 차례로 팔리고 있다는 뜻입니다. 다만 이건 서울 4개 구 52곳의 한 시점 스냅숏이고, 인허가 원장과 직접 연결되는 표본도 아닙니다. 그래서 마포를 '경쟁이 가장 치열한 곳'이라고 단정하지 않습니다 — 등록이 가장 많이 쌓인 곳까지가 이 데이터로 할 수 있는 말입니다.
[검증 R3 · 반대 논리] "성동구에 방이 안 느는 건 수요가 없어서 아닌가?" — 아닙니다. 성동구의 외국인 방문은 1~4월 1,669,794명이고 전년 대비 623,279명 늘었습니다. 객실당으로는 서울 1위(1,144명)입니다. 수요가 없는 게 아니라 받을 방이 없는 것입니다.
⑦ 그래서 어디를 봐야 하나
| 구분 | 자치구 |
|---|---|
| 손님 늘었는데 방이 안 늚 새 1실당 부담 큼 | 동대문구, 광진구, 성동구, 강서구 |
| 공급이 따라붙는 중 | 중구, 종로구, 서초구 |
| 도시민박이 지배 | 마포구, 강남구, 관악구 |
표의 첫 줄이 방이 모자란 곳입니다. 다만 앞서 말한 대로, 그곳이 비어 있는 이유(땅값·임대료·규제)를 먼저 확인해야 합니다.
⑧ 남은 변수
① 다른 플랫폼 — 에어비앤비는 미신고 숙소를 걷어냈지만, 계약 형태가 임대차인 단기임대 플랫폼에는 숙박업 규제가 닿지 않습니다. 걷어낸 물량이 그쪽으로 가면 이 지도는 반쪽이 됩니다.
② 제도 완화 — 도시민박의 실거주 의무·건축물 제한을 풀자는 요구가 있습니다. 풀리면 지도가 다시 그려집니다. 지금의 빈자리는 규제가 만든 빈자리이기도 합니다.
방은 손님이 몰리는 곳이 아니라 짓기 쉬운 곳에 생겼습니다. 그래서 도심은 벌써 붐비고, 손님이 늘어난 다른 동네는 아직 비어 있습니다.
한계 인허가 원장은 신고 여부만 담고 실제 가동률·객단가는 담지 않습니다(등록 수 = 영업 강도가 아님) · 플랫폼 실측(52곳)은 서울 4개 구 한 시점이고 인허가 원장과 개별 매칭한 표본이 아니라 시장 수준의 참고치입니다 · 달력의 '막힘'은 예약과 호스트 차단을 구분하지 못합니다(앞 30일이 뒤보다 찬 패턴으로 예약 쪽에 무게를 둠) ·도시민박은 객실 기재율이 55%라 객실로 세지 않고 업소 수로만 썼고, 두 원장을 한 지표에 합치지 않았습니다 · '외국인 방문'은 숙박이 아니라 방문 기준(쇼핑·업무·환승 포함)이라 구 간 상대 비교로만 해석해야 합니다 · 객실 500실 미만 자치구, 새 객실 10실 미만 자치구는 해당 지표에서 제외
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