취득세를 피해 만든 법인이,
법인세에 잡히기 시작했습니다

① «소규모법인»은 크기가 아니라 낙인입니다

세 가지를 동시에 충족하면 걸립니다 — ①부동산임대업이 주업이거나 이자·배당·임대소득이 매출의 50% 이상 ②상시근로자 5명 미만 ③지배주주와 가족 지분 합계 50% 초과. 요컨대 «가족이 지분을 다 들고, 직원 없이, 임대료를 받는 법인»입니다. 개인 임대소득을 법인 껍데기에 담아 낮은 세율을 타던 구조를 정조준한 정의입니다.

② 그 법인들은 왜 태어났나 — 입구의 세금

서울을 포함한 과밀억제권역에서는 설립 5년 미만 법인이 부동산을 사면 취득세가 중과됩니다(지방세법 제13조 — 표준세율의 두 배를 훌쩍 넘습니다). 그래서 우회 패턴이 굳었습니다: 지방에 본점만 둔 임대법인, 5년 넘긴 휴면법인 인수, 실사업 없는 가족 임대법인의 매입. 숙박시설 매매 현장에서 저희가 늘 마주치는 구조입니다 — 건물은 서울에, 법인은 서류 속에.

저희가 실제로 본 사례 하나 — 비과밀 지역 시(市)에 법인을 세우고, 수도권 호텔을 «임대 목적물»로 취득한 뒤, 운영은 안 하고 다른 임대법인에 통임대를 놓았습니다. 임대 위에 임대를 얹은 이중 구조 — 취득세는 피했지만, 이 법인의 매출은 100% 임대소득이고 직원은 없으며 지분은 가족입니다. ①의 3요건에 세 개 모두 정면으로 걸립니다. 이런 구조가 전국에 몇이나 될까요 — 아래에서 세봤습니다.

③ 우리 실측 1 — 중과는 실제로 진입을 막고 있습니다

기준 · 키우다랩 숙박업종 법인 원장 4,869곳(설립일 확인분). 과밀억제권역은 서울·인천·경기 주요 시 근사(수도권정비계획법 시행령 별표 기준, 일부 제외구역 단순화).

과밀억제권역의 숙박업 법인은 신설이 적고 오래된 법인이 많습니다 — 취득세 중과가 신설 법인의 정면 진입을 실제로 막고 있다는 뜻입니다. 막힌 정면 대신 우회로(임대법인 위장)로 돌아 들어가는 것이고요.

④ 우리 실측 2 — 신설 법인의 절반은 매출이 안 보입니다

과밀억제권역의 설립 5년 미만 숙박업 법인 116곳 중 55곳(47.4%)은 확인되는 연매출이 1억 원 미만이거나 없습니다. 숙박업을 하겠다고 세운 법인의 절반이 장부상 조용합니다 — 개업 준비 중인 곳도 있겠지만, 건물만 쥐고 임대로 돌리는 «간판 숙박·실질 임대» 의심군이 이 안에 섞여 있다고 저희는 봅니다. 바로 이 회색지대가 20% 룰의 사정권입니다.

⑤ 협공의 구조 — 입구에서 아낀 것, 출구에서 뜯깁니다

취득세 중과(입구)를 피하려 만든 위장 임대법인은 거의 필연적으로 ①의 3요건 — 가족 지분·직원 없음·임대소득 위주 — 에 자동으로 걸립니다. 취득 때 한 번 아낀 세금을, 이제 매년 법인세 두 배로 반납하는 구조입니다. 입구만 보고 설계한 법인이 출구에서 잡히는 협공 — '24년 9%에서 2년 만에 20%로 올린 속도를 보면, 이 문은 다시 열릴 것 같지 않습니다.

⑥ 탈출구는 하나 — 임대료를 매출로 바꾸는 것

3요건은 하나만 깨면 벗어납니다. 지분을 형식적으로 나누거나 유령 직원을 올리는 건 기사도 경고하는 세무 리스크입니다. 정공법은 임대소득을 사업매출로 바꾸는 것 — 건물을 임대 놓는 대신 숙박업을 직접(또는 위탁운영이라도 매출 귀속이 법인이 되게) 운영하면 임대소득 50% 요건에서 벗어나고, 운영 인력이 붙으면 5인 요건도 자연히 풀립니다. «임대 놓지 말고 운영하라» — 저희가 수익 데이터로 해온 이야기가 세무에서도 답이 됐습니다.

⑦ 반박 검증

«신설 법인 매출 공백은 위장이 아니라 개업 준비 아닌가» — 부분 생존. 리모델링·인허가 기간이면 1~2년 매출 공백은 정상입니다. 그래서 저희도 47.4%를 «위장»이 아니라 의심군으로만 부릅니다. 다만 설립 3년이 지나도 매출이 없는 법인은 준비로 설명이 어렵습니다.

«과밀 신설 비중이 낮은 건 땅이 없어서 아닌가» — 부분 생존. 공급 여지 차이도 있습니다. 다만 5~10년 구간까지 비과밀보다 8%p 낮은 건 매물 부족만으론 설명이 안 되고, 중과 회피(법인 나이 채우기·우회 취득)와 방향이 일치합니다.

«세율은 또 바뀔 수 있다» — 맞습니다. 다만 방향은 3년 연속 한쪽(9→19→20%)이었고, 세부 세율·요건은 신고 전 반드시 세무사와 법령 원문으로 확인하십시오 — 이 글은 기사와 저희 원장 실측 기준입니다.

⑧ 사장님용 — 법인으로 숙박시설을 들 때 확인 세 가지

첫째, 내 법인이 3요건에 걸리는지 지금 세어보십시오 — 임대소득 비중·상시근로자·가족 지분. 둘째, 매입 설계 때 취득세(입구)와 법인세(출구)를 한 장에 놓고 계산하십시오 — 입구 절세가 출구에서 역전되는 게 이번 개정의 핵심입니다. 셋째, 임대 전환을 고민 중이라면 반대로 직접 운영 전환이 세무상 유리해지는 분기점이 생겼습니다 — 저희가 수익 시뮬레이션으로 같이 계산해 드리는 영역입니다.