외국인이 늘어난 지역 264곳 —
인원으로 세면 도심, 비율로 세면 딴 곳입니다

① «인원수»로 보면 — 도심이 다 가져갑니다

서울 도심 4구(중구·종로·강남·용산)와 마포, 제주 두 시(市)가 늘어난 인원의 큰 덩어리를 흡수했습니다. 여기까지는 예상 그대로입니다. 명단이 재미있어지는 건 지금부터입니다.

② «증가율»로 보면 — 전혀 다른 지도가 나옵니다

①의 명단과 겹치는 곳은 성동구·해운대구 단 둘입니다. 나머지는 동두천, 성주, 강화, 광안리(수영구), 제천, 해남 — «외국인 관광지»라고 불러본 적 없는 이름들입니다. 외국인이 늘어나는 건 전국 공통이지만, «빠르게» 늘어나는 곳은 도심이 아닙니다.

③ 다만 — 비율 급등에는 두 종류가 있습니다

급등 지역의 월별 흐름을 뜯어보면 얼굴이 갈립니다.

스파이크형. 성주군은 평달 1~2만 명이다가 매년 3~5월에만 4.5만→8만→7.4만으로 치솟습니다(참외 축제철). 동두천시도 작년 여름 석 달(5.6~5.9만)과 올봄에 몰렸습니다. 연간 증가율 90%는 사실이지만, 열두 달 장사가 아니라 시즌 장사입니다.

지속형. 성동구(성수동)는 월 20만→58만으로 계단식 우상향, 수영구(광안리)도 6만→25만으로 꺾임 없이 오릅니다. 강화군 역시 매달 전년 위에서 달립니다. 이쪽은 유행이 아니라 수요의 구조가 바뀐 것입니다.

④ 우리 실측 — 방문 신호는 실제로 숙박이 됩니다

«방문이 늘어봤자 숙박으로 이어지느냐»는 반문이 당연히 나옵니다. 저희가 PMS 원장(행 단위 27만 건)을 실측한 종로의 모텔에서는 외국인 투숙 비중이 월 최고 47.7%, 하루 최고 94.9%까지 올라왔습니다. 그리고 이 손님들은 표준 체크인 시각(14~16시)에 정확히 들어옵니다 — 내국인 모텔 손님이 밤 9시에 오던 것과 달리요. 그 결과 낮 시간대 대실이 구조적으로 밀려나고, 그 자리를 외국인 숙박 단가가 흡수했습니다. 방문 곡선이 오르는 지역에서 숙박업의 매출 구성 자체가 바뀐다는 것을, 저희는 장부에서 확인했습니다.

⑤ 줄어든 11곳도 있습니다

모두가 오르는 판에서 내리는 곳은 그 자체로 신호입니다. 전남 광양(−5.9%), 경북 포항 남구(−4.7%), 신안, 영덕 — 산업·항만 배후이거나 뱃길 의존 관광지입니다. 264곳 중 11곳뿐이니 일반화는 이르지만, «전국이 다 오르니 우리도 오르겠지»가 성립하지 않는 자리는 분명히 있습니다.

⑥ 반박 검증 — 세 가지를 스스로 때려봤습니다

반박 1 — «작년이 워낙 나빠서(기저효과) 커 보이는 것 아닌가». 2년 전→전년이 +4.8%, 전년→최근이 +27.7%. 전년이 꺼진 해가 아니므로 기각. 지금 곡선은 회복이 아니라 가속입니다.

반박 2 — «급등률 상위는 이벤트가 만든 일회성 아닌가». 성주·동두천은 실제로 계절 스파이크입니다 — 생존. 그래서 ③에서 유형을 갈랐습니다. 다만 성동·수영·강화·해운대의 우상향은 스파이크로 설명되지 않습니다.

반박 3 — «방문자가 숙박객은 아니지 않나». 맞습니다. 이 데이터는 통신·카드 신호라 당일 통과객이 섞입니다 — 검증 불가로 남깁니다. 저희가 할 수 있는 건 ④처럼 개별 장부로 교차하는 것까지이고, 공항 구는 그래서 아예 걸러냈습니다.

⑦ 그래서 사장님 상권은 어느 유형입니까

이 표에서 확인할 것은 세 가지입니다. 도심 절대형이면 — 외국인 수요는 이미 방값과 매매가에 반영돼 있습니다. 지금 진입한다면 프리미엄을 주고 사는 것입니다. 확산 지속형(광안리·성수·강화 같은)이면 — 수요는 이미 왔는데 가격은 아직 «외국인 상권» 값이 아닌 구간이 존재합니다. 저희가 가장 눈여겨보는 유형입니다. 스파이크형이면 — 연 환산 숫자에 속지 말고 성수기 몇 달로 사업계획을 짜야 합니다.