이틀 전 마감 34.8% —
그런데 남은 곳들은 값을 안 내렸습니다

① 광복절은 이틀 전에 3분의 1이 닫혔습니다

평상 토요일(8/8)은 당일에도 17.8%였습니다. 광복절은 이틀 전에 그 두 배입니다. 연휴 수요가 «막판에 몰린다»는 통념과 반대로, 관광지는 일찍 정해지고 일찍 닫힙니다. 지역별로는 양양 95.3%·경포 90.0%·강릉 76.0%·태안 72.0%가 이미 닫혔고, 도심(종로 20.0%)과 배후 주거지(검단·구월동 0.0%)는 거의 그대로입니다.

② 저희가 확인하고 싶었던 것

저희 대시보드에서 많이 팔린 상권일수록 남은 방 평균 호가가 낮아지는 패턴이 보였습니다(r=−0.764). 여기서 실무적으로 중요한 질문이 하나 나옵니다 — «그럼 지금 남은 방들은 값을 내리고 있는 건가?» 아직 방이 있는 사장님에게는 이게 전부입니다. 남들이 내리고 있으면 나도 내려야 하고, 아니면 버텨야 하니까요.

평균이 내려가는 데는 두 가지 길이 있습니다.
(A) 남은 곳들이 값을 내렸다 — 그러면 나도 내려야 합니다.
(B) 좋은 숙소가 먼저 나가서 목록이 바뀌었다 — 아무도 안 내려도 평균은 떨어집니다. 그러면 내릴 이유가 없습니다.

상권 평균만 봐서는 둘이 구분되지 않습니다. 그래서 업소를 하나씩 붙여봤습니다.

③ 어떻게 갈랐나 — 같은 업소를 두 날짜로

방법은 단순합니다. 강원·경북 6개 상권 75개 업소에 대해, 광복절(8/15)과 평상 토요일(8/22)의 가격을 같은 시각에 나란히 조회했습니다. 그러면 두 가지가 바로 보입니다.

첫째, 광복절에 이미 팔린 업소가 평상 토요일에는 얼마를 부르는지. 이게 높으면 «좋은 숙소가 먼저 나갔다»((B))는 뜻입니다. 둘째, 아직 남아 있는 업소가 광복절에 자기 평상가 대비 얼마를 부르는지. 이게 평상가보다 낮으면 «값을 내려 던지고 있다»((A))는 뜻입니다.

④ 답 — 아무도 안 내렸습니다

남아 있는 14곳 전부가 평상 토요일보다 비싸게 부르고 있습니다. 중앙값이 +94.2% — 거의 두 배입니다. 값을 내린 업소는 한 곳도 없었습니다(0/14). 이틀 뒤 연휴인데도, 아직 안 팔린 방을 급매로 던지는 곳은 저희 표본에 없었습니다. 즉 (A)는 아닙니다.

⑤ 먼저 나간 건 «좋은 숙소»입니다 — 당연한 이야기입니다

먼저 팔린 업소들은 평상시에도 23% 높은 값을 받던 곳이었습니다. 대단한 발견은 아닙니다 — 손님이 좋은 숙소부터 고른다는, 누구나 아는 이야기입니다. 값이 비싸서 먼저 팔린 게 아니라, 좋으니까 값도 높고 먼저도 나가는 것입니다.

다만 결과가 중요합니다. 좋은 숙소가 빠져나가면 남은 목록의 평균은 아무도 값을 안 내려도 내려갑니다. 양양의 −49.5%가 그것입니다. «양양 값이 반값이 됐다»가 아니라 «양양에서 지금 예약 가능한 방이 그만큼 저렴한 쪽만 남았다»는 뜻입니다. 23%p 차이가 −49.5%까지 벌어져 보이는 건, 팔린 쪽이 61곳이고 남은 쪽이 14곳이라 구성이 크게 기울었기 때문입니다.

⑥ 화면의 숫자를 읽는 법

거꾸로 마감률이 낮은데 호가가 오른 상권(전주 +16.8%, 고양 +15.9%)이 오히려 주의 대상입니다. 팔리지도 않았는데 값만 올려둔 상태일 수 있기 때문입니다. 호가는 팔린 값이 아니라 부르는 값입니다.

⑦ 반박 검증 — 저희 결론도 때렸습니다

반박 1 — «잔여 14곳은 표본이 너무 작다». 맞습니다 — 생존. 마감률이 높은 상권일수록 잔여 표본이 구조적으로 작아집니다(강릉은 0곳). 다만 0/14라는 결과는 방향이 매우 뚜렷하고, 상권별로도 태안·속초·경주가 모두 같은 방향(+56~210%)이었습니다.

반박 2 — «남은 방은 원래 비싼 방일 수도 있지 않나». 그 가능성을 없애려고 같은 업소의 평상 토요일 가격과 비교했습니다. 업소 구성이 통제되므로, +94.2%는 그 업소 자신의 평상가 대비 프리미엄입니다.

반박 3 — «마지막 하루에 던지는 것 아닌가». 확인 못 했습니다 — 검증 불가. 저희 스냅샷은 D-2까지입니다. 광복절 당일 새벽에 급매가 나오는지는 별도 추적이 필요하고, 다음 연휴에 D-0까지 넣어 확인하겠습니다.

반박 4 — «강원·경북 6곳만 봤다». 맞습니다. 전국 22개 상권 중 마감이 진행된 관광지 위주로 골랐습니다 — 도심 상권은 마감률이 낮아 «먼저 팔린 방»이라는 현상 자체가 아직 없기 때문입니다. 도심에서도 같은지는 추석에 확인하겠습니다.

⑧ 사장님이 지금 확인할 것

첫째, 남았다고 서둘러 내리지 마십시오. 저희 표본에서 남은 14곳은 아무도 안 내렸습니다 — 내리면 혼자 내리는 것이 됩니다. 둘째, 화면의 상권 평균 호가를 시세로 쓰지 마십시오. 마감률을 함께 보고, 많이 팔렸는데 평균이 내렸다면 그건 정상입니다. 셋째, 내 값이 그 동네 어디쯤인지 평상 토요일 기준으로 확인하십시오(관광지 중앙값 약 12~15만). 그게 «먼저 나가는 쪽»인지 «남는 쪽»인지를 알려줍니다.