주택 용도변경 매매, 계약은 주택·잔금은 상가 —
2025년부터 매도인 비과세는 계약일, 매수인 취득세는 잔금일로 갈려 양쪽이 다 이로워졌습니다

① 질문 — «법이 바뀌어서 취득세 중과를 피할 수 있다»는 말의 정체

협력 회계사에게 한 사람이 물었습니다. «주택을 사서 근생으로 바꿨는데 취득세를 돌려받을 수 있나.» 회신은 이랬습니다 — «양제경회계사(협력) 회신: 매입 완료 후 사후적으로 주택→근생 용도변경했다는 이유만으로 이미 부과된 취득세를 감면·환급하는 일반 규정은 없다. 취득세는 취득 시점의 사실상·공부상 현황 기준». 그리고 «1년 반 전에 법이 바뀐 게 맞나»에는 «아니요».

둘 다 맞습니다. 바뀐 법은 있는데 취득세 쪽이 아닙니다. 2025년 2월 28일에 바뀐 건 매도인의 양도세 — 1세대 1주택 비과세를 판정하는 «날»입니다. 매수인의 취득세는 예나 지금이나 잔금일 현황으로 매깁니다. 이 편은 그 두 «날»을 조문으로 나란히 놓고, «계약은 주택·잔금은 상가»가 왜 2025년부터 양쪽에 다 이로운 조합이 됐는지, 그리고 그렇게 하려면 잔금 전에 실제로 무엇이 끝나 있어야 하는지를 적습니다.

② 매도인의 자 — 세 번 바뀐 «주택인가를 보는 날»

위: 매도인 양도세(1세대1주택 비과세)가 «주택인가»를 보는 날, 세 구간. 아래: 매수인 취득세는 세 구간 내내 잔금일.

2022년 10월 20일까지는 매매계약일에 주택이면 됐습니다. 2022년 10월 21일 기획재정부 해석(재산세제과-1322)이 «양도일(잔금청산일) 현황»으로 돌렸고 — 다주택자·법인이 절세 목적으로 잔금 전에 용도를 바꾸는 걸 막으려는 조치였습니다 — 그때부터 «잔금 전에 상가로 바꾸면 매도인이 비과세를 잃는» 2년 4개월이 이어졌습니다. 세정일보의 기고 «[절세톡톡] 잔금 치르기 전 용도변경하면 '세금폭탄' 맞는다»가 그 시절의 글이고, 실제 사례에서 «매도자가 양도세에서 불이익을 본 것만큼 매수자 측에서 매매금액을 상향 조정»»했다고 적습니다.

2025년 1월 16일 기획재정부가 «2024년 세법개정 후속 시행령 개정안»에 예외규정 신설을 넣었고, 대통령령 제35349호(2025.2.28. 공포)로 시행됐습니다. 문언은 «매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 … 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일». 계약일에 주택이었으면 잔금 전에 상가가 돼도 비과세와 장기보유특별공제(§159의4)가 삽니다. 적용은 «영 시행일 이후 매매계약을 체결하여 양도하는 분부터» — 2025년 2월 28일 이후 계약분입니다.

③ 매수인의 자 — 취득세는 원래부터 잔금일의 대장을 봅니다

취득가 10억 예시, 취득세 본세만. 잔금일 건축물대장이 «주택»이면 왼쪽 셋 중 하나, «근린생활시설»이면 오른쪽.

지방세법 §11①8의 «주택»은 «건축물대장·사용승인서·임시사용승인서나 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물»이고, 취득은 시행령 §20②에 따라 사실상의 잔금지급일에 이루어집니다. 그러니 매수인 쪽 «주택인가»는 잔금일 대장 한 줄로 결정됩니다. 잔금일에 대장이 근린생활시설이면 §11①7나의 4%이고, §13조의2의 중과(법인·3주택 12%, 2주택 조정 8%)는 «주택을 취득하는 경우»에만 붙으니 애초에 해당이 없습니다.

거꾸로도 성립합니다. 잔금일에 대장이 주택이면 그 뒤에 근생으로 바꿔도 취득세는 그대로입니다 — 회계사 회신이 그 말이고, 시행령 §20②가 그 근거입니다. 취득세는 «취득 시점에 성립»하고, 사후 용도변경으로 다시 계산해 주는 조문이 없습니다.

④ 두 자를 겹치면 — «계약은 주택, 잔금은 상가»

이제 두 날을 겹쳐 봅니다. 매도인은 계약일에 주택이면 비과세, 매수인은 잔금일에 상가면 4%. 그러니 «계약은 주택으로 하고, 잔금 전에 상가로 바꿔서, 잔금은 상가로 받는» 거래가 2025년 2월 28일부터 양쪽 다 세법 안에서 섭니다. 2022년 10월 21일부터 2025년 2월 27일 사이엔 이 조합이 매도인에게 비과세 상실이었고, 그래서 매수인이 «값을 올려서» 매도인 손해를 메우거나 거래가 깨졌습니다. 그 2년 4개월이 끝난 겁니다.

숙박업 쪽에서 이 조합이 실제로 쓰이는 자리가 있습니다. 주택(다가구·단독)을 사서 근생으로 바꾼 뒤 숙박업(생활숙박·도시민박 아닌 일반 숙박은 숙박시설 용도가 필요하니 다시 한 번)으로 가는 경로, 그리고 법인이 주택 건물을 살 때 12%를 4%로 만드는 경로입니다. 다만 다음 절이 조건입니다 — 잔금 전에 대장이 실제로 바뀌어 있어야 합니다.

⑤ 잔금 전에 «상가»가 되려면 — 건축법 §19의 달력

세법이 «계약일을 봐 준다»는 것과 «잔금일에 대장이 상가다»는 것은 다른 일입니다. 주택(주거업무시설군)에서 근린생활시설군으로 가는 변경은 건축법 §19②1호의 허가 대상이고, 변경 용도의 건축기준 — 주차 대수, 정화조 용량, 피난·소방 — 에 맞아야 허가가 납니다. 100㎡ 이상이면 사용승인 절차를 준용하고(§19⑤), 그 뒤에 대장이 바뀝니다. 이 달력이 잔금일 안에 들어와야 하고, 잔금 전엔 소유자가 매도인이라 누구 명의로 허가를 받고 비용은 누가 내며 불허가 나면 계약은 어떻게 되는지를 계약서에 적어야 합니다. 시행령 문언의 «해당 계약에 따라»가 바로 그 약정을 요구합니다.

그리고 세 가지 함정. 첫째, 멸실은 예외 문언에 없습니다 — 잔금 전에 헐면 매도인은 토지를 판 것이 되어 비과세를 잃습니다(잔금일 기준 그대로). 둘째, 주거 임차인이 살고 있는 채로 대장만 바꾸면 «실질 주택»으로 다시 읽힐 수 있습니다(최지호 세무사, 택슬리: 특약에 «매매계약에 따라» 문구, 용도변경 실질 증거(공사 자료·전기 사용량·주민등록) 확보). 셋째, 매도인의 보유기간은 §154⑤에 따라 주택으로 쓴 기간만입니다 — 상가였다가 주택이 된 건물은 그날부터 셉니다.

⑥ 원장 — 숙박업이 새로 열린 건물, 대장은 무엇이었나

2024~2026년 9월 숙박업 신규 신고 건물의 건축물대장 주용도. 대장이 붙은 표본만.

저희 원장에서 이 경로의 크기를 가늠해 봤습니다. 2024년부터 2026년 9월까지 숙박업을 새로 신고한 건물 중 건축물대장이 붙은 2,446건에서, 대장 주용도가 주택인 건물은 20 → 25 → 35건, 근린생활시설인 건물은 54 → 145 → 235건입니다. 숙박시설 대장을 가진 건물은 555 → 650 → 447로 줄고, 근생 대장 건물은 세 해 사이 네 배가 됐습니다. 「숙박시설 용도가 아닌 건물에서 숙박업이 열리는」 흐름이 커지는 중이고, 그 앞단에 «주택 → 근생» 전환이 놓입니다.

숫자의 한계를 적습니다. 대장이 붙은 표본이 전체의 11.0%라 비율로만 읽어야 하고, 주용도는 «지금 대장» 값이라 «주택이었다가 바뀐 건물»을 직접 세는 게 아닙니다. 그래도 방향 — 근생 대장 건물의 숙박 진입이 매년 늘어난다 — 은 세 해 연속 같은 쪽입니다.

⑦ 반대 논리 넷 — 하나씩 대 봤습니다

«산 뒤에 근생으로 바꾸면 취득세를 돌려받는다.» 없습니다. 시행령 §20② 취득일에 납세의무가 성립하고, 사후 용도변경으로 재계산하는 조문이 없습니다. 회계사 회신 그대로.

«매수인이 개인이면 어차피 상가가 유리하다.» 반대입니다. 무주택·1주택 개인은 주택 취득세가 1~3%라 상가 4%보다 쌉니다. 잔금을 상가로 받는 게 이로운 건 다주택·법인(8~12%)뿐입니다. 매수인이 누구냐로 갈립니다.

«멸실도 같이 풀렸다.» 보도자료도 시행령도 «용도변경»만 적습니다. 멸실은 잔금일 기준 그대로.

«2025년 2월 28일 전 계약도 소급된다.» 적용시기가 «영 시행일 이후 매매계약을 체결하여 양도하는 분부터»입니다.

⑧ 사장님 셈법 — 세 줄