단독 입찰인데 최저가보다
6.5억을 더 썼습니다
서울 화곡동의 36실 모텔이 지난주 경매에서 주인을 찾았습니다. 감정가 84.5억, 낙찰가 41.1억 — 「반값 낙찰」로 보입니다. 눈에 띄는 건 입찰가입니다. 최저가보다 6.5억 높은 금액을 써냈고, 열어 보니 단독이었습니다. 그 6.5억은 어떤 계산이었을까요. 등기부를 읽고 따라 계산해 보면 답이 나옵니다.
서울 강서구 화곡동, 지상 7층 · 36실 모텔(1995년 준공). 2014년 상속으로 8인 공유가 됐고, 공유물분할을 위한 경매로 나왔습니다. 감정가 84억 5,390만원 → 4회 유찰 → 7/30 매각 41억 1,000만원(감정가 대비 49%), 단독 응찰.
① 가격 사다리 — 84.5억에서 34.6억까지
| 단계 | 최저가 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 (경매 시작) | 84.5억 | 100% |
| 1~4회 유찰 | 84.5 → 34.6억 | 100 → 41% |
| 7/30 매각 | 41.1억 낙찰 | 49% |
기준 · 서울남부지방법원 2025타경10819(공유물분할경매 · 토지+건물 일괄매각). 회당 20% 저감.
첫 입찰은 올해 2월이었고, 다섯 달 동안 네 번 유찰되며 최저가가 감정가의 41%까지 내려왔습니다. 그리고 다섯 번째 기일에 팔렸습니다.
② 「반값 낙찰」은 뉴스가 아닙니다
감정가의 49%라는 숫자만 보면 헐값 같습니다. 그래서 우리가 수집한 전국 숙박시설 경매 매각 실적 762건에 대 봤습니다.
| 낙찰가율 | |
|---|---|
| 전국 숙박시설 매각 762건 평균 | 51.1% |
| 이 물건 | 49% |
기준 · 키우다랩 수집 매각 실적(숙박시설·콘도, 2026-08-03 기준 누적 762건).
숙박시설 경매는 원래 감정가의 절반 언저리에서 팔립니다. 49%는 특가도 헐값도 아니고, 딱 시장의 평균입니다. 이 물건의 진짜 이야기는 낙찰가율이 아니라 응찰 행태에 있습니다.
③ 그 입찰가는 어떻게 정해졌을까
이번 기일 최저가는 34.6억이었습니다. 낙찰자는 41.1억 — 최저가보다 6억 5천만원(+19%) 높게 썼습니다.
기일입찰은 개찰 전까지 경쟁자가 몇인지 모릅니다. 그러니 진지한 응찰자는 「경쟁이 있어도 이기고, 그러면서 손해는 안 보는 가격」을 미리 계산해 옵니다. 문제는 그 상한선을 무엇으로 계산하느냐입니다. 이 응찰자의 41.1억이 어디서 나온 숫자인지, 등기부와 배당표를 읽고 따라 계산해 보겠습니다.
④ 열쇠는 «인수되는 보증금 3억»입니다
이 물건의 권리관계에는 낙찰자가 떠안아야 하는 임차보증금 3억원이 있습니다. 배당에서 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다. 그러면 낙찰자의 실제 부담은 이렇게 됩니다.
| 금액 | |
|---|---|
| 낙찰가 | 41.1억 |
| 인수 임차보증금 | +3.0억 |
| 실질 취득 부담 | 약 44.1억 |
그런데 저희에게 비교할 숫자가 하나 있습니다. 낙찰 8일 전인 7월 22일, 같은 건물이 매물(호가 40억)로 돌아 저희가 분석 리포트를 발간했었습니다. 감정평가 3방식으로 계산한 시장거래가 예상은 44억 5,700만원이었습니다.
실질 부담 44.1억 — 우리 시장가 계산 44.6억. 차이 5천만원, 1% 안쪽입니다.
⑤ 그러니까 이 입찰가는 «시장가»입니다
최저가 34.6억만 보면 6.5억을 «얹은» 것처럼 보이지만, 인수 권리를 넣고 보면 이 가격은 실질 부담 기준으로 정확히 시장가입니다. 경쟁이 몇이든 — 시장가보다 싸게 사되, 시장가 밑에서는 이기는 가격. 감으로 지른 게 아니라 상한선을 계산하고 들어온 가격으로 읽힙니다.
우리 리포트의 계산 내역도 같이 보여드립니다. 매물로 돌 때 「월매출 7,000만원」이라는 주장이 붙어 있었는데, 우리 추정은 3,748만원이었습니다(주장 대비 +87% 과대 — 장부 검증 필요로 판정).
| 감정평가 3방식 (7/22 리포트) | 산출값 |
|---|---|
| 비용접근(토지 공시지가기준 + 건물 원가법) | 55.1억 |
| 수익환원(우리 추정 매출 기준 NOI) | 30.1억 |
| 실거래 비교(강서구 숙박 27건) | 가중 반영 |
| 시장거래가 예상 (가중 41·41·18) | 44.6억 |
기준 · 키우다랩 KIUDA 리포트(2026-07-22 발간, 매물 호가 40억 전제의 독립 산출 — 경매 결과를 보고 만든 계산이 아닙니다).
⑥ 반박 검증
「우연 아닌가」 — 가능성은 있습니다. 낙찰자의 의도는 확인할 수 없고, 우리가 말할 수 있는 것은 «결과적으로 실질 부담이 3방식 시장가에 1% 안쪽으로 수렴했다»는 사실까지입니다.
「어차피 단독이었는데 34.6억에 잡을 수 있지 않았나」 — 결과론입니다. 개찰 전에는 아무도 그걸 모릅니다. 최저가로 써서 지는 것과 시장가 밑에서 이기는 것 중 후자를 고른 것이고, 그래도 시장가보다 싸게 샀습니다.
「인수 3억은 확정인가」 — 배당표 기준입니다. 인수·소멸 판단은 개별 사건의 법적 검토 영역이라, 실제 응찰 전에는 반드시 전문가 확인이 필요합니다.
⑦ 이 물건이 주는 교훈 두 가지
1) 최저가는 할인율이 아닙니다. 「감정가의 41%!」라는 숫자에 인수되는 권리를 더해야 실제 가격이 나옵니다. 이 물건에서 그 차이가 3억 — 최저가의 9%였습니다. 인수 권리를 빠뜨린 입찰가는 그만큼 비싸게 산 것입니다.
2) 상속 모텔은 이렇게 시장에 나옵니다. 이 물건은 장사가 안돼서 나온 게 아닙니다. 1995년생 모텔이 상속으로 8인 공유가 됐고, 나눌 방법이 없어 공유물분할 경매로 나왔습니다. 노후 숙박업의 세대교체 물량이 이 경로로 계속 나옵니다 — 경매 통계에서 숙박시설이 두꺼운 이유 중 하나입니다.
▶ 이 물건 낙찰 결과 보기 : https://lab.kiudalab.com/auction/sold/1466856
이번 낙찰자가 누구든, 그는 등기부를 읽고 계산기를 두드린 사람입니다. 그리고 그 계산의 결과가 저희가 8일 전 독립적으로 계산한 시장가와 1% 안에서 만났습니다. 경매는 운의 영역처럼 보이지만, 이기는 입찰가는 계산의 영역입니다. 그 계산을 저희가 리포트로 합니다.
낙찰 41.1억 + 인수 3억 = 실부담 44.1억 — 우리 3방식 시장가 44.6억과 1% 차이. 단독 입찰의 +6.5억은 지른 게 아니라 계산이었습니다.
▶ 물건 상세·권리분석 (회원) : https://lab.kiudalab.com/auction/item/court/1466856
근거 · 서울남부지방법원 2025타경10819 매각 결과(2026-07-30, 낙찰 41.1억·단독 응찰·낙찰가율 49%) / 키우다랩 매각 실적 수집 762건(숙박시설·콘도, 평균 낙찰가율 51.1%) / KIUDA 리포트 2026-07-22 발간분(3방식 시장거래가 44.6억). 개인 이름은 가렸습니다.
유의 · 인수·소멸 등 권리 판단은 개별 사건의 법적 검토가 필요하며, 이 글은 투자 권유가 아닙니다. 응찰 전 반드시 전문가의 확인을 받으십시오.
관련 자료▶ 이 물건 낙찰 결과 보기 : https://lab.kiudalab.com/auction/sold/1466856
▶ 물건 상세·권리분석 (회원) : https://lab.kiudalab.com/auction/item/court/1466856